近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期(qī)后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前已包(bāo)含了利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金的(de)归还，在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占可供分配金额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额(é)交易价格的(de)变化(huà)。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和(hé)信息(xī)披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有(yǒu)人实(shí)际获得的现金(jīn)收益(yì)，对(duì)于长期(qī)投资者更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副(fù)总监李华(huá)平(píng)也(yě)表示，根据(jù)《公开募集基础设(shè)施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年(nián)度可(kě)分配(pèi)金额以现金(jīn)形(xíng)式分配给(gěi)投资(zī)者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体(tǐ)现(xiàn)出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的(de)一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于债券的固(gù)定利息(xī)回报，而是(shì)由可(kě)供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的(de)配置(zhì)价(jià)值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对(duì)于投资债券相(xiāng)对高的收益(yì)性，在(zài)有效(xiào)控(kòng)制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚(hòu)资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作(zuò)用。<俄罗斯语乌拉是什么意思 中国人可以说乌拉吗/p>

　　分红除了(le)投(tóu)资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的(de)预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可(kě)分配金(jīn)额(é)完成率不达预期(qī)，一定程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二级市(shì)场价格的(de)主要(yào)因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投(tóu)资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改善有(yǒu)一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日(rì)，将对基金(jīn)份额的开盘(pán)指导价做调(diào)减处理，调减金(jīn)额根(gēn)据单位基金份额的(de)分红金额进行计(jì)算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净(jìng)值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资人在(zài)基金分红前后(hòu)均(jūn)可(kě)以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长期投资的(de)信心，同(tóng)时需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红(hóng)包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金分(fēn)红前提是本金(jīn)之上的增值(zhí)部分(fēn)不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本(běn)金与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大(dà)，大多数(shù)普(pǔ)通投资(zī)者可(kě)能(néng)把“分派”金额误(wù)认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面(miàn)临(lín)极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类(lèi)和(hé)产权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金分红及资(zī)产增值的收益(yì)，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益(yì)主要来自项目每(měi)年的(de)现金分红。其中，特许经营权(quán)类资(zī)产(chǎn)的(de)分红包(bāo)括(kuò)了(le)利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营(yíng)权类资(zī)产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而(ér)形成区别(bié)。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二(èr)级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生现金收益(yì)，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短(duǎn)的特许经(jīng)营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有(yǒu)足(zú)够(gòu)年限收回本(běn)金(jīn)并(bìng)取得(dé)收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权项目的分派(pài)金额(é)包(bāo)含(hán)了投资本(běn)金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的(de)情(qíng)况下，基金(jīn)份额单(dān)价随着分派进度(dù)逐年下降是(shì)正常(cháng)现(xiàn)象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会(huì)进(jìn)一步(bù)延长经营期(qī)限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营(yíng)的假设反(fǎn)映在(zài)基础资(zī)产的俄罗斯语乌拉是什么意思 中国人可以说乌拉吗(de)估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多(duō)位业内人士(shì)还表示，在产品分(fēn)红期，投资(zī)者可以(yǐ)观(guān)测(cè)经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是(shì)年报中(zhōng)披露的(de)经营活动现金流，二是(shì)可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活(huó)动产生的现金(jīn)净流(liú)量是(shì)指企业经营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于(yú)企业本身(shēn)经营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独(dú)立的资产(chǎn)配置(zhì)功(gōng)能，比较适(shì)合长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主要来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人(rén)实力等多重因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期(qī)博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规模较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载明(míng)REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

未经允许不得转载：珠海业勤税务师事务所有限公司 俄罗斯语乌拉是什么意思 中国人可以说乌拉吗