万柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪(háo)宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团(tuán)成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售(shòu)出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资(zī)购入(rù)房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的(de)维(wéi)权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可能(néng)没你想象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位(wèi)，名校环(huán)绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发(fā)现，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良债权转让项(xiàng)目的处置主体是(shì)中(zhōng)国信(xìn)达资(zī)产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司(sī)是共同债务(wù)人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是一(yī)起中国信达北分(fēn)讨债(zhài)的故事，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些(xiē)房子实际(jì)上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上又注(zhù)明这75套(tào)房子(zi)是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说(shuō)明这些(xiē)房子根本没(méi)有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内容(róng)。有豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主(zhǔ)基本(běn)都(dōu)是(shì)北(běi)京的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也(yě)是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也(yě)被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确(què)实已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国(guó)信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失(shī)最(zuì)大的，没准还是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经查封的(de)可以向法院提出执行异议(yì)申(shēn)请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报(bào)公布《最(zuì)高人民法院关于商(shāng)品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式(shì)明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋(wū)并已支付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)请求权优先于建设工(gōng)程价(jià)款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权(quán)以及(jí)其他债权(quán)的(de)，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付了(le)部分价款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论(lùn)终(zhōng)结(jié)前(qián)已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这75套房子(zi)均(jūn)为“已售未网签”，那么(me)这(zhè)笔(bǐ)不良债权(quán)，实际(jì)上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不(bù)能(néng)卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中国信(xìn)达(dá)申请不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信(xìn)托有限(xiàn)责任公司成为了唯(wéi)一股东(dōng)，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入北(běi)京(jīng)的第一个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的(de)天价(jià)，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘(pán)，引发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随(suí)后开发(fā)的(de)万柳书院，耐克品牌和乔丹品牌是什么关系更是(shì)被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当(dāng)年的“双(shuāng)料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来(lái)的(de)五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树(shù)，还是(shì)每平米20万元的(de)价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看出其(qí)在北(běi)京豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如(rú)今，它远远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士(shì)，如知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大(dà)佬则居住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功(gōng)奠(diàn)定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地(dì)产中(zhōng)的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发(fā)商光环的背(bèi)后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成为被执(zhí)行人(rén)，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，中赫集(jí)团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到(dào)这(zhè)个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团实控人(rén)周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急(jí)转直下(xià)。而追根(gēn)溯(sù)源，这个(gè)转折点，就(jiù)在于收购北京(jīng)国安。

　　近十(shí)年(nián)来(lái)，房企纷纷开始(shǐ)了多元(yuán)化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝(cháng)试过(guò)多元化业务(wù)，先后进(jìn)军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型的目光，放(fàng)到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的(de)新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中(zhōng)信集(jí)团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果北(běi)京国(guó)安的估(gū)值一(yī)直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国(guó)安(ān)，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人(rén)也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫(hè)为(wèi)什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团及其(qí)实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企(qǐ)查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东(dōng)国际(jì)信(xìn)托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入(rù)主北京国安(ān)的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱(jù)乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续(xù)质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫置(zhì)地(dì)、及(jí)中赫集团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi耐克品牌和乔丹品牌是什么关系)京国安，目前幸免(miǎn)于(yú)难(nán)。不过在实(shí)控人都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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