饱受争议的二手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到(dào)监管部门的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部、市场监管总局(jú)联合发布(bù)了关于规范房地产经纪服务的(de)意见。意见提(tí)及(jí)，近年来，部分房地产经纪机构存在利(lì)用房源客源优势收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客(kè)户个人信息等(děng)问题(tí)，加重交易当(dāng)事人(rén)负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两(liǎng)部门(mén)从加(jiā)强从(cóng)业(yè)主(zhǔ)体(tǐ)管理、明确(què)经纪服务(wù)内容、合理(lǐ)确(què)定(dìng)经(jīng)纪(jì)服务收费、严格实(shí)行明码标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师(shī)张大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城(chéng)市二(èr)手房交(jiāo)易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二(èr)手房占(zhàn)市场成交比(bǐ)例超过80％，大量(liàng)二手房成交(jiāo)依赖中(zhōng)介居间成交，房地(dì)产调(diào)控重心逐渐(jiàn)从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策(cè)研究中心首席(xí)研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居(jū)民来(lái)说属于金额(é)不(bù)低的(de)大宗(zōng)交易(yì)，由(yóu)于二手房交(jiāo)易成本较高(gāo)、交易(yì)周期较(jiào)长，具(jù)有(yǒu)非(fēi)常强的(de)专业性，居民往往通过中介来(lái)完成。但很多中介利用信息不对称等(děng)问题，将非必(bì)要的(de)收(shōu)费(fèi)夹带其中(zhōng)，如收(shōu)取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等(děng)，对居民造(zào)成额(é)外的负担，而(ér)且这些服(fú)务事项并(bìng)未明码标(biāo)价。

　　对于二(èr)手房市场交易(yì)过(guò)程中存在(zài)的“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指出，对(duì)包括经纪服(fú)务在内(nèi)的相(xiāng)关市(shì)场交(jiāo)易行(xíng)为及其主体进行规范和秩序整顿(dùn)，是(shì)房地产市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这项工作的意(yì)义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管(guǎn)重点

　　二(èr)手房(fáng)市(shì)场中，历来对房地产经(jīng)纪服务行业(yè)关(guān)注(zhù)最多的一个话题，便(biàn)是房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相(xiāng)关部门主要(yào)监(jiān)管的重点，将(jiāng)是对房(fáng)地产经纪服(fú)务收(shōu)费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋(wū)交易过程中(zhōng)，部分价(jià)值(zhí)不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不低的(de)中介费。以北(běi)京某房地(dì)产经纪服(fú)务机(jī)构2.7％的服务费率(lǜ)计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服(fú)务收费上，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)要(yào)合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分(fēn)档定价。引导由(yóu)交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务(wù)收费标(biāo)准的最早依(yī)据(jù)是1995年国家计(jì)委建设部下发(fā)的《关于房(fáng)地产中介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六(liù)条(tiá京东是谁的老板是谁o)规定(dìng)：房屋买卖(mài)代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北(běi)京市(shì)执行的2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据这样的(de)规定：“少数(shù)特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经交易各方协商同意，可(kě)在规定的收(shōu)费(fèi)标准基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二(èr)手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服(fú)务等(děng)57个政府(fǔ)定(dìng)价，房地产经纪服务收(shōu)费多少(shǎo)由(yóu)各中介(jiè)机构自行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机(jī)构(gòu)在实际收(shōu)取(qǔ)费用(yòng)过(guò)程中(zhōng)，相关监(jiān)管部(bù)门当(dāng)前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服(fú)务过程(chéng)中对收费标准进(jìn)行明码标价即可。而房地产(chǎn)经纪(jì)服务机(jī)构在具体收(shōu)取过程中，会(huì)结(jié)合(hé)房(fáng)屋价值(zhí)及工资标(biāo)准，综合(hé)计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明码标价问(wèn)题，两部门在此次意(yì)见中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪(jì)机构应(yīng)当在经(jīng)营门店、网(wǎng)站、客户端等场所(suǒ)或渠道(dào)，公示服务项目(mù)、服务内容和收费标准，不得混(hùn)合标价和(hé)捆绑收费。房地产经纪机构提供(gōng)的基本服务和延伸(shēn)服务(wù)，应当(dāng)分别(bié)明确服(fú)务项目(mù)和收费标(biāo)准。房地产经纪机构收费前应(yīng)当向交易当(dāng)事(shì)人出具收费清单，列明收费标准、收费金(jīn)额，由当(dāng)事人签(qiān)字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场平(píng)均水平的房(fáng)地产经纪机构(gòu)，住(zhù)房和(hé)城乡建设部门(mén)将会同市场监管(guǎn)等部门采取约(yuē)谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门(mén)会同有(yǒu)关部(bù)门依法(fǎ)查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵经(jīng)纪服务收费等违反价格和(hé)反垄断法律法规的(de)行为。对(duì)房地产经(jīng)纪机构(gòu)相关违法违(wéi)规(guī)信(xìn)息，市场监管部(bù)门要依法依规纳入国家企业信用信息公(gōng)示(shì)系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务(wù)费率(lǜ)越低(dī)的原则实(shí)行分档(dàng)定价，是否(fǒu)意味(wèi)着，未(wèi)来(lái)豪(háo)宅的(de)中介(jiè)费有望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南区总裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价(jià)格(gé)越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价，合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主要还是规(guī)范行业，打击收费过(guò)高(gāo)的经纪机构，但对市(shì)场(chǎng)影响有限，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就(jiù)不同(tóng)，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服(fú)务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门(mén)提出的(d京东是谁的老板是谁e)意见仅为鼓励(l京东是谁的老板是谁ì)性质，即只(zhǐ)是纲领(lǐng)性文件而非(fēi)规定，未(wèi)来(lái)如(rú)何具(jù)体认定其(qí)中的(de)细则，还需要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领域的调(diào)整(zhěng)改善、规范(fàn)化，有(yǒu)利于(yú)行业(yè)健康发展。同时，由(yóu)于二手房很多房源(yuán)在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都(dōu)可能对交易产生影响，这对(duì)房地产经纪(jì)服务(wù)行业的专业性(xìng)提出更(gèng)高的要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下(xià)家各支付一半(bàn)的中介费，但在(zài)一些热(rè)点城市(shì)的二手房交易过程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分(fēn)购房者处于弱势(shì)地位，从而会出现中(zhōng)介费及税费均由购房者来承担(dān)。即使一些房东愿意承担(dān)中介(jiè)费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在(zài)房(fáng)价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将(jiāng)其视(shì)为向购房者单边收费(fèi)的行为。部(bù)分中介(jiè)公司(sī)可能(néng)会利用其支配地(dì)位(wèi)，在原先(xiān)经纪服务收费的(de)基础上(shàng)，再次向(xiàng)房(fáng)东收取费用，而这部分费用，房东往往会(huì)将其转再(zài)次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当于(yú)变相推高了房(fáng)价。两(liǎng)部(bù)门提(tí)出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅(jǐn)有利于提高(gāo)交易中操作(zuò)的透(tòu)明度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆(lù)骑(qí)麟(lín)称(chēng)。

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