5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在(zài)悄然(rán)布局。数据显示，以南(nán)方和(hé)华夏的(de)两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过(guò) 精耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持(chí)有的(de)房地产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了(le)三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年(nián)一(yī)季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比(bǐ)重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对(duì)于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地产板块排(pái)名最高(gāo)的是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报(bào)，变(biàn)化(huà)之(zhī)处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为(wèi)明显；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出(chū)百大之(zhī)列(liè)。但考虑到(dào)房地产是(shì)复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济圈(quān)判断(duàn)房地产已经进入(rù)大分化(huà)时代，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二(èr)级(jí)市(shì)场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么(me)投资机会的。但在这几年特(tè)殊(shū)的行(xíng)情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了(le)更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具名的(de)上海(hǎi)公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需(xū)要(yào)有一定的政策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居(jū)民的(de)杠杆率和房价(jià)收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给侧(cè)出清(qīng)的(de)过程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的(de)方(fāng)式(shì)，获得市占率的(de)提升(shēng)。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投资机(jī)会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机(jī)构(gòu)的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机(jī)构配(pèi)置(zhì)房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了(le)10％，它(tā)们分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名(míng)第一的(de)上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期(qī)归来(lái)后日(rì)成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日(rì)收(shōu)出涨停(tíng)。从(cóng)该(gāi)股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司的(de)主要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有对其布局(jú)的(de)例子。以3月31日(rì)时的首季(jì)十(shí)大流通股股东来(lái)看， 具(jù)体包括公募的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司(sī)等(děng)都跻身前(qián)十(shí)的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏至(zhì)近年(nián)来最高，另一方面则(zé)是(shì)公司拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从(cóng)数(shù)字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸(xī)引了知(zhī)名机(jī)构在(zài)其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依(yī)然在前十中(zhōng)，这也是连(lián)续第三个季度他有的(de)两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同(tóng)时(shí)榜单中(zhōng)还有一(yī)支(zhī)大(dà)名(míng)鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家(jiā)上(shàng)海区(qū)域性地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产则是主要布局(jú)在深(shēn)圳的(de)地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季(jì)公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列(liè)。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国(guó)际(jì)和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金(jīn)相关(guān)人士分析：“经(jīng)历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后(hòu)，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多(duō)（券(quàn)商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或(huò)者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额(é)）基(jī)本在30％以(yǐ)上(shàng)；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头房企的融资(zī)成本(běn)不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当(dāng)前中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国(guó)企地产股或(huò)存在(zài)发展的大好机(jī)会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机礼字五笔怎么打字，礼字五笔怎么打字，礼字五笔怎么打字五笔怎么打开礼字五笔怎么打字五笔怎么打开会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存(cún)的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶(jiē)段表现出(chū)较低(dī)的融资(zī)成本，优质的开(kāi)发(fā)资源和良好的(de)不动(dòng)产资产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国(guó)央企相较(jiào)于民营(yíng)地产(chǎn)公司(sī)也(yě)是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资(zī)源债权债(zhài)务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民(mín)营房开企业的资产会(huì)有更(gèng)多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于民企(qǐ)来(lái)说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行(xíng)业进入(rù)高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期(qī)的盈利(lì)和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提(tí)升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自(zì)身资(zī)产的(de)质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普(pǔ)涨的(de)概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出现分化(huà)，要(yào)关注将(jiāng)受(shòu)益于行业集(jí)中度提升的(de)头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保(bǎo)利(lì)发(fā)展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前(qián)途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去持(chí)续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三(sān)个方(fāng)面是否(fǒu)可(kě)以维持(chí)，首先是(shì)融资成本保持低位(wèi)，其(qí)次是销售份(fèn)额持续提升，再(zài)次是拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企一季(jì)报梳理发(fā)现，对(duì)于(yú)2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业(yè)绩分(fēn)化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚至是(shì)较大(dà)增(zēng)速的增(zēng)长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民营房企不怎么(me)投(tóu)资拿(ná)地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持(chí)续性地拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核(hé)心城市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够(gòu)推动房企销(xiāo)售业(yè)绩的(de)增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表示，在房地产的(de)复(fù)苏过程中，还面临着一(yī)些不确(què)定性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对(duì)表现较(jiào)好之(zhī)外，包括(kuò)北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)在内的(de)绝大多数(shù)城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照现在的(de)经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去库存(cún)压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三(sān)季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现(xiàn)在整个(gè)房地产以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏(sū)速(sù)度(dù)都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为(wèi)少数(shù)的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多的企业，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸(tū)显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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