饱受争(zhēng)议的二手房交(jiāo)易中(zhōng)介费问(wèn)题(tí)，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部(bù)、市场监管总局联合(hé)发布了关(guān)于规范房地产经纪服务的意见。意(yì)见提及，近年来(lái)，部分房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构存在利(lì)用房源客源优势收取(qǔ)过高费用、未(wèi)明(míng)码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个人(rén)信息等问题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害(hài)其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业(yè)主体管理、明(míng)确经纪(jì)服务内(nèi)容(róng)、合理确定经纪(jì)服务(wù)收费、严格实行明(míng)码标价等十方面，提出了(le)意见。

　　中原(yuán)地产首席分析(xī)师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二线城市(shì)二手房(fáng)交易占比逐(zhú)渐增加。以北京(jīng)、上海(hǎi)为例，二手房(fáng)占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量(liàng)二(èr)手房成交依赖中介居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公布洛芬一天最多吃几次，布洛芬一天最大剂量是多少(gōng)司(sī)。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研(yán)究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买(mǎi)房对(duì)居(jū)民来说属于(yú)金额不低的大宗交易(yì)，由于二(èr)手(shǒu)房交易成(chéng)本较高、交易周(zhōu)期(qī)较长，具有非常强(qiáng)的专(zhuān)业性，居民往(wǎng)往通过(guò)中(zhōng)介来(lái)完成(chéng)。但(dàn)很(hěn)多中介(jiè)利用(yòng)信息不(bù)对称等问(wèn)题，将非(fēi)必要(yào)的收(shōu)费夹带其中，如收(shōu)取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对(duì)居民(mín)造(zào)成(chéng)额外的(de)负担，而且这些服务(wù)事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二(èr)手(shǒu)房市(shì)场交易(yì)过程(chéng)中(zhōng)存(cún)在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对(duì)包(bāo)括经纪服务在内(nèi)的相关市(shì)场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地(dì)产市场管理(lǐ)和(hé)调控的(de)主题。“当下，推进这项(xiàng)工作(zuò)的意义(yì)更大，也更急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服(fú)务行业关注最(zuì)多的(de)一个话题，便是房地产经(jīng)纪服(fú)务费的问题(tí)。

　　张大伟认(rèn)为，未来相(xiāng)关部门主要监管的重(zhòng)点(diǎn)，将是对房地产经纪(jì)服务收费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热(rè)点城市(shì)，二手房屋交易过程中，部(bù)分(fēn)价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京(jīng)某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套(tào)1000万元的房(fáng)屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意见中提(tí)及，房(fáng)地产经纪机构要合(hé)理降低住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率越(yuè)低的原则实(shí)行(xíng)分档定(dìng)价。引(yǐn)导由交(jiāo)易(yì)双方共同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介绍，目前房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)收费标准的最早依据是1995年国家计(jì)委建设部下发的《关于房地产中介服务(wù)收费的(de)通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖代理(lǐ)收费(fèi)，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北(běi)京为(wèi)例，目(mù)前北京(jīng)市执行的2014年(nián)更(gèng)新后(hòu)的收费标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特别(bié)复杂(zá)的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各方协商同(tóng)意，可在规定(dìng)的收费(fèi)标准基础(chǔ)上适当(dāng)上浮，上浮幅度最(zuì)高不(bù)得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本着“简政(zhèng)放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介(jiè)服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由各中介机构自行(xíng)决(jué)定。

　　“房(fáng)产中介机(jī)构在(zài)实际收取费用(yòng)过程中，相关监管部门当前并未明确具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需在服务过程中(zhōng)对收费标(biāo)准进行明码标(biāo)价(jià)即可(kě)。而房地产经纪服务(wù)机构在具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价(jià)值及工资(zī)标准，综合(hé)计算(suàn)出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价(jià)问题，两(liǎng)部(bù)门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提(tí)及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)应当在经营门店(diàn)、网站(zhàn)、客户端(duān)等(děng)场(chǎng)所或渠道，公示(shì)服(fú)务项目、服务内容和收费标准，不(bù)得混(hùn)合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务(wù)，应当分(fēn)别明确(què)服(fú)务项目(mù)和收费标准。房地产经(jīng)纪机构(gòu)收费前(qián)应当(dāng)向交(jiāo布洛芬一天最多吃几次，布洛芬一天最大剂量是多少)易当事人出具收费(fèi)清(qīng)单，列明收费标(biāo)准(zhǔn)、收费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收费明显(xiǎn)高于(yú)市场平均(jūn)水平的房(fáng)地产经(jīng)纪机构，住(zhù)房和城乡建设部门将会(huì)同市场监(jiān)管(guǎn)等部门采取约谈(tán)等综合措施进行重点监管。市(shì)场监管部门(mén)会同有(yǒu)关部门依法查处不(bù)按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪(jì)服(fú)务(wù)收费等违反(fǎn)价格和反垄断法律法规的行为。对(duì)房地产经纪机(jī)构(gòu)相(xiāng)关违(wéi)法违规信息，市场监管部门要依法依(yī)规纳入国家企业信用信息公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行(xíng)分档定价，是否意(yì)味(wèi)着，未来豪宅的中介(jiè)费有(yǒu)望大(dà)幅(fú)降低(dī)？

　　中原(yuán)地(dì)产华南区总裁(cái)兼深(shēn)圳中原(yuán)总经理郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建(jiàn)部发文(wén)鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定价，合理降低住房买卖(mài)和(hé)租赁经纪服务(w布洛芬一天最多吃几次，布洛芬一天最大剂量是多少ù)费(fèi)用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费(fèi)过高(gāo)的经纪机(jī)构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费(fèi)就不同，各家收(shōu)费普遍(biàn)在合(hé)理范围内，加上经纪服务费用(yòng)对市场(chǎng)的影响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的意见仅为(wèi)鼓励性(xìng)质(zhì)，即只是纲领(lǐng)性文件而非(fēi)规定，未来如何(hé)具(jù)体认定其中的细(xì)则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不(bù)过(guò)，张大(dà)伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领域(yù)的(de)调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同(tóng)时，由于二手房很多房源在(zài)产权方面(miàn)有瑕疵，如(rú)产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能对交易产(chǎn)生影响(xiǎng)，这对(duì)房地产经纪服务行(xíng)业(yè)的专业性提出更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应该由上下(xià)家各(gè)支付(fù)一半的中(zhōng)介费，但在一些热(rè)点城市的二手房交易(yì)过程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分(fēn)购(gòu)房(fáng)者处于弱(ruò)势地位，从而会出现中(zhōng)介费及(jí)税费均由购(gòu)房者来(lái)承担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分(fēn)费(fèi)用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房(fáng)价中(zhōng)有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介费转嫁给下(xià)家，市场这种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一些房产中(zhōng)介公司将(jiāng)其(qí)视为向购(gòu)房(fáng)者单边(biān)收费的行(xíng)为(wèi)。部分中介公司可能会利用其支配地(dì)位(wèi)，在(zài)原先(xiān)经纪服务收(shōu)费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费(fèi)用，房东往往(wǎng)会将(jiāng)其转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购(gòu)房者(zhě)，这实(shí)际上相当于(yú)变相推高了房(fáng)价(jià)。两部门提出严禁(jìn)操纵(zòng)经纪服务(wù)收费，不(bù)仅有利于提高交易中操作(zuò)的(de)透明度(dù)，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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