OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库(kù)科技，引(yǐn)发了公募(mù)REITs扩募风波，如(rú)今，二级(jí)市场的影响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势(shì)，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉(lā)升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的(de)重要承租(zū)方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的通知。同时(shí)，在公(gōng)告中(zhōng)，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续(xù)密切关注(zhù)哲库(kù)科(kē)技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权(quán)益人(rén)相关负责人也表示，近期(qī)已同步启(qǐ)动了(le)应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦东(dōng)新区(qū)国资委也高度关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT近期市场(chǎng)波动(dòng)较大，但其实不(bù)动产公募(mù)REITs项(xiàng)目(mù)短(duǎn)期出租(zū)率(lǜ)下跌(diē)并不(bù)会(huì)从根本上影响其内(nèi)外价值(zhí)，投资者应理性看待(dài)。

　　张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技的(de)事件(jiàn)继续扰动公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级(jí)市场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后(hòu)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价(jià)格有所回(huí)升，最终(zhōng)报收3.512元，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利(lì)消息(xī)影(yǐng)响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个交易日二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到(dào)9.69％，今年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整体表现上看，目前上市的8只产业(yè)园区(qū)基(jī)础设(shè)施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上(shàng)涨，其(qí)余(yú)7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来(lái)一周期是什么意思是多少天平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已(yǐ)经披(pī)露张江光大园项目出(chū)租率(lǜ)有(yǒu)所下降(jiàng)，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突(tū)发(fā)事件，因此(cǐ)导致(zhì)二级市(shì)场价格出现波动。”一位业内(nèi)人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管出于风(fēng)险(xiǎn)规避的(de)原因，最近几(jǐ)个(gè)交(jiāo)易日场内资(zī)金有所流(liú)出，但(dàn)是(shì)，不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期(qī)出(chū)租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根(gēn)本(běn)上(shàng)影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示(shì)，目前随着二级(jí)市场(chǎng)价格下(xià)跌，风险也得到一定释放，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌会受(shòu)到基本面、情绪面(miàn)等多重因素(sù)影响，不好(hǎo)判(pàn)断价格是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位(wèi)业内人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷(mí)，不(bù)少产(chǎn)品年内二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投(tóu)资价值，很适(shì)合稳健类投资者。此外，伴随着经济复(fù)苏的(de)步伐，产业(yè)园区(qū)、物流(liú)类等REITs产品具(jù)备(bèi)一(yī)定(dìng)的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募基金执(zhí)行董(dǒng)事高如星对(duì)此(cǐ)表示，若张江园区(qū)最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过度对经营现(xiàn)金流没有造(zào)成大的影响，“事(shì)件性利空下调至得这(zhè)么急、这么(me)深，加上前期本身(shēn)园区类资(zī)产(chǎn)就(jiù)回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还(hái)是(shì)落到租金(jīn)收(shōu)入受不(bù)受影响，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路(lù)上(shàng)再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权(quán)益人将继(jì)续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因其(qí)一季(jì)报中披(pī)露的张(zhāng)江光大园项目出租率下降事项，一度二级市场价(jià)格出现回落。在(zài)随后召开的业绩说明会中管理人就相(xiāng)关事项(xiàng)进行了解释说明，市(shì)场信心(xīn)得到了一定提振，二(èr)级市场价格(gé)表(biǎo)现也趋(qū)于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的线上和(hé)线下的扩募说(shuō)明会上(shàng)，运(yùn)营团(tuán)队表示了对张江光大园项目的信心，预计(jì)签署(shǔ)意(yì)向(xiàng)书和合同谈判中的储(chǔ)备(bèi)租户正常转化后，项目出租率将得到回升(shēng)。没(méi)想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路(lù)又迎来了新(xīn)的考验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述公(gōng)告引起(qǐ)了(le)市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原(yuán)始权益人相关(guān)负(fù)责人坦(tǎn)言，事发(fā)突然确实始料未及(jí)，在(zài)获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的(de)第一时(shí)间即奔(bēn)赴现场进(jìn)行了沟通和核实工作(zuò)，并同步启动了(le)应(yīng)急预案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极(jí)应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大(dà)厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度(dù)重(zhòng)视(shì)，据悉(xī)新区国资(zī)委也高度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及储(chǔ)备租户(hù)情况，相(xiāng)关负(fù)责人介(jiè)绍说，目前(qián)储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航天产业(yè)、信息技术(shù)等产(chǎn)业客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方。从意向储备转化(huà)为实际租户(hù)需要一(yī)些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通(tōng)过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁定一些(xiē)重(zhòng)要租户。虽然(rán)收(shōu)了三个月履约保证金给了我(wǒ)们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度(dù)，我(wǒ)们(men)肯定要全力(lì)与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张江光大(dà)园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权(quán)益人有那(nà)么多储备租户，之前的(de)空置率为何(hé)未(wèi)能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)一直以(yǐ)来(lái)都坚持以市场化运(yùn)营(yíng)为导向，历史运营表现稳定，租户的(de)调(diào)租和换租都属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发(fā)生在(zài)市场活跃(yuè)度的短(duǎn)期(qī)低点(diǎn)，目前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率(lǜ)下(xià)滑情况没有得到及时修复后，张江这边(biān)也作了一(yī)定的资源调配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了一些储(chǔ)备租户(hù)。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦和(hé)张(zhāng)江光大园项目在给租户的分隔空间(jiān)、交付(fù)标(biāo)准、租(zū)金水平(píng)等方面也(yě)有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层(céng)，楼的成新度高一些，单价也(yě)贵一(yī)些，张江光(guāng)大(dà)园单层以一千平的面积为(wèi)主(zhǔ)，还有(yǒu)一些独栋形态的物(wù)业。租户自身也会有诉(sù)求，也(yě)会根据(jù)自身需求和预(yù)算挑(tiāo)选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家(jiā)，后续我们在资源共享和(hé)联合营销方(fā一周期是什么意思是多少天ng)面(miàn)能(néng)更(gèng)加充(chōng)分发挥协同效(xiào)应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和(hé)展望，相(xiāng)关负(fù)责人表(biǎo)示，张江集团和张江高(gāo)科目前在管资产约五百万方，还有一些其他在(zài)开发的储(chǔ)备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江园区产业空(kōng)间资产(chǎn)上市平台目(mù)标(biāo)的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们非常(cháng)重视(shì)张江REIT这(zhè)个资本(běn)平台和(hé)它(tā)未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募(mù)是我们(men)实现(xiàn)基金扩容的第(dì)一步，也是至(zhì)关(guān)重要(yào)的(de)一步，眼下我们可能面临(lín)了(le)一些突发情况(kuàng)需要解(jiě)决，但是这(zhè)和我们在张江(jiāng)科学城这三十年(nián)建设发展过(guò)程中所(suǒ)经历的(de)相比，只能算是一个非(fēi)常小的插曲。我们(men)有信心排(pái)除(chú)万难，尽(jǐn)一切可(kě)能化解当前突发事(shì)件的所有负面影响，维持预期和市(shì)场的(de)信心。”

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