OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场(chǎng)的影响(xiǎng)仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下(xià)跌(diē)走(zǒu)势，午后跌幅(fú)一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易(yì)日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其(qí)扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要(yào)承(chéng)租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库科(kē)技(jì)后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项(xiàng)目的原始权(quán)益(yì)人(rén)相(xiāng)关(guān)负责人也(yě)表示(shì)，近(jìn)期已同步启动(dòng)了应急预(yù)案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全国(guó)首(shǒu)批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区国资委也高度关(guān)注。

　　多(duō)位业内人士(shì)表(biǎo)示，华安张(zhāng)江光大园REIT近(jìn)期市场波动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价格继(jì)续(xù)波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技的事件继续扰动公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格(gé)小幅低开(kāi)，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡(dàng)走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格(gé)有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消(xiāo)息影响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个交易日二级市(shì)场价(jià)格表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个交易日跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现上看(kàn)，目前(qián)上(shàng)市的8只产(chǎn)业园区(qū)基础设施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础(将军三箭定天山指的是谁定天下，将军三箭定天山说的是哪位历史人物chǔ)设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已(yǐ)经披露张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率有所(suǒ)下降，如(rú)今(jīn)拟(nǐ)扩募的(de)项目又遭遇突发事件，因(yīn)此导致(zhì)二级市(shì)场价(jià)格出(chū)现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上(shàng)述人士看来(lái)，尽管出于风(fēng)险规避的原因，最近(jìn)几个交易日场内资金有所流出，但是(shì)，不动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下跌并不会从根本上(shàng)影响其内(nèi)外价值。

　　他(tā)也同时表(biǎo)示，目(mù)前随着二(èr)级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到(dào)一定释放，但(dàn)是(shì)价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面(miàn)等多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不好判断价(jià)格是不是已(yǐ)经完(wán)全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内(nèi)人士(shì)表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年内二级市(shì)场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产品具(jù)备一定的投资价值，很适合(hé)稳健类投资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏(sū)的步伐，产业园(yuán)区、物(wù)流(liú)类(lèi)等REITs产品(pǐn)具备一定(dìng)的投(tóu)资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事(shì)高(gāo)如星对(duì)此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流(liú)没有造成大的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调至得这么急、这么(me)深，加上前期本(běn)身园(yuán)区类(lèi)资产就回调(diào)不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终(zhōng)还是落到租金收入受不(bù)受影响，影响多大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)的重要承租方之一(yī)，目前未收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行已签租赁协(xié)议的(de)通知。同(tóng)时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权(quán)益(yì)人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积(jī)极做(zuò)好(hǎo)相(xiāng)关应(yīng)对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季(jì)报中披露的张江光大园(yuán)项目出(chū)租率下降(jiàng)事项，一度二(èr)级(jí)市场价格(gé)出现回落(luò)。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理人(rén)就相关事项进行了(le)解释说明(míng)，市(shì)场(chǎng)信(xìn)心得到了一定提振，二级市场(chǎng)价格表现也趋(qū)于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的(de)线上和线下的(de)扩募说明(míng)会上，运营团队表示了对张江光(guāng)大(dà)园项目(mù)的信心，预计签署意(yì)向书和合同谈判中的储备租户正常(cháng)转化(huà)后，项目出租率将得到(dào)回升。没想到仅过了不(bù)到三(sān)周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之路又(yòu)迎来了(le)新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起了市场各(gè)方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)购入项(xiàng)目的原始权益人相关(guān)负责人坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在(zài)获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技消息的第一时间即奔赴现(xiàn)场进行了(le)沟通和核实工作(zuò)，并同步启动了应急(jí)预案(àn)，排(pái)摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库提(tí)前退租的(de)可能事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申(shēn)报扩募(mù)项目(mù)，公司领导高度重视，据悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试(shì)、人工智能、航天产业、信息技术等产(chǎn)业客(kè)户，租(zū)赁意向面(miàn)积超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签(qiān)署(shǔ)租(zū)赁意(yì)向书来尽快锁定一(yī)些重要(yào)租户。虽然收了三(sān)个月履约保证金给了我们(men)一些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积(jī)在短期内(nèi)完成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光(guāng)大园项目(mù)一(yī)季(jì)度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之(zhī)前的(de)空置率为(wèi)何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直(zhí)以来都坚持以(yǐ)市场(chǎng)化运营为(wèi)导向，历(lì)史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租(zū)都属(shǔ)于正常情况，而这次(cì)项目的大租(zū)户退(tuì)租(zū)正(zhèng)好发生在(zài)市场活(huó)跃度的(de)短期(qī)低点，目前市场情况已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到出租率(lǜ)下(xià)滑情况(kuàng)没有得到及时修复(fù)后，张江这边也作了一定的资源(yuán)调(diào)配和(hé)倾(qīng)斜，引入(rù)了一(yī)些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园(yuán)项目在给(gěi)租户的分隔空间(jiān)、交付标(biāo)准、租(zū)金(jīn)水平等方面也(yě)有(yǒu)一(yī)些差异化，张润大厦(shà)多是两千多平的大平层，楼的将军三箭定天山指的是谁定天下，将军三箭定天山说的是哪位历史人物成新度高(gāo)一些(xiē)，单(dān)价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以(yǐ)一千平的面积为主，还有一些独(dú)栋形态(tài)的物业(yè)。租户自身也(yě)会有诉求，也会根(gēn)据自身需(xū)求和预(yù)算挑(tiāo)选区(qū)域内(nèi)的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资(zī)产(chǎn)的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销(xiāo)方面能更加充分发(fā)挥协同(tóng)效(xiào)应，相(xiāng)信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人(rén)补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位(wèi)和展望，相关负(fù)责人(rén)表示(shì)，张江(jiāng)集(jí)团和张(zhāng)江高科(kē)目(mù)前在管资产(chǎn)约五百万方(fāng)，还(hái)有一些其他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园(yuán)区产业(yè)空间资产(chǎn)上市平台(tái)目标的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资本平台(tái)和它未来的发展。”相关(guān)负责(zé)人表(biǎo)示，“这次扩募是(shì)我们实现基金(jīn)扩容的第(dì)一步，也是至关重要(yào)的一步，眼下我们可(kě)能面临了一些突发(fā)情况需要(yào)解决，但是这和我们(men)在张江(jiāng)科学城这三十年建设发展过程中所经(jīng)历的相比，只能算(suàn)是一个非常小的插曲。我(wǒ)们(men)有信心(xīn)排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前突发事件(jiàn)的所有负面影(yǐng)响(xiǎng)，维持预(yù)期和市(shì)场的信心(xīn)。”

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