导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十(shí)年(nián)是中国房地产(chǎn)市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘(lí)清中国城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国(guó)未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，第七次(cì)人口普(pǔ)查调(diào)查(chá)数据显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民(mín)人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒(shū)适不(bù)是(shì)人均一(yī)间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国(guó)的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发(fā)现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其(qí)中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的数据，我们(men)根(gēn)据商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市(shì)场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)住(zhù)宅套户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是因为(wèi)户均(jūn)一套房无法满足流动人口的(de)租(zū)赁和置业(yè)需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产(chǎn)生(shēng)了额外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人户占比不(bù)断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第(dì)二(èr)，经济(jì)板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流(liú)入(rù)，人口净(jìng)迁入(rù)城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较(jiào)发(fā)达国家(jiā)有着不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化时(shí)代(dài)下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市二手(shǒu)房(fáng)挂(guà)牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是(shì)供(gōng)给过剩，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍(réng)然存在不(bù)足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未(wèi)公布(bù)，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是(shì)否真的过剩了(le)？据此判(pàn)断(duàn)未来房地产市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查工作(zuò)情况为主题的新闻发布(bù)会上，负(fù)责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万处(chù)市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公布(bù)了中国(guó)城镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不(bù)仅(jǐn)与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住(zhù)宅才(cái)是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的(de)测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据(jù)有(yǒu)两处可以直接(jiē)公布(bù)，一是(shì)每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户(hù)均住宅(zhái)数(shù)量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述(shù)两(liǎng)组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多(duō)少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准确统计(jì)。我们(men)利(lì)用(yòng)既有统计数据(jù)，大致测算(suàn)得到中国(guó)存量房地产套(tào)数，并(bìng)进一步(bù)推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本(běn)文去除(chú)商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装(zhuāng)修(xiū)的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅(zhái)结构(gòu)特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假(jiǎ)定租赁其(qí羽生结弦说为什么努力得不到回报，羽生结弦近视多少度)他(tā)住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都(dōu)是(shì)商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁其(qí)他(tā)住宅、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有住宅的(de)比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十(shí)年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平(píng)均每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期(qī)房，中(zhōng)国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套房，就会(huì)造成人口净流入(rù)地的住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)不应求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人(rén)口和省际流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口(kǒu)流动调(diào)查数据显示(shì)，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南(nán)京工作的(de)流动(dòng)人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸引打工人(rén)，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打工(gōng)人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会占据两(liǎng)套房，在羽生结弦说为什么努力得不到回报，羽生结弦近视多少度高(gāo)房价的大城市(shì)租赁一(yī)套(tào)房，在房价较低的(de)县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。羽生结弦说为什么努力得不到回报，羽生结弦近视多少度>

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等(děng)基础(chǔ)设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的(de)生活带来了很大的(de)不便(biàn)和(hé)安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧住宅(zhái)面(miàn)积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没(méi)有(yǒu)独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世(shì)纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一(yī)居室和二(èr)居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人(rén)均水平的(de)一半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国(guó)有(yǒu)11.3％的(de)家庭(tíng)存在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可(kě)使用住宅面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德(dé)国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户(hù)人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人(rén)口静态结构和(hé)动态(tài)趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自(zì)于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致(zhì)经(jīng)济(jì)发展带(dài)来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈中心城(chéng)市流(liú)入，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再(zài)集(jí)中吸(xī)引着人(rén)口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入地住宅(zhái)市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于(yú)人(rén)口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房和其他(tā)分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)还(hái)有约81亿(yì)平(píng)，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套(tào)差(chà)、没有(yǒu)或(huò)少有物业(yè)管理，居民(mín)追求美好、宜(yí)居(jū)生活的环境，背(bèi)后的(de)改善(shàn)性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央(yāng)经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济(jì)水(shuǐ)平有着密切正向联(lián)系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二(èr)十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足(zú)，供需(xū)出现错配(pèi)，这(zhè)是过(guò)去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房地(dì)产(chǎn)大(dà)分化时代已至，这种分(fēn)化不单(dān)局限于城市能(néng)级之间差异，优质(zhì)小区(qū)和老旧(jiù)二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据调(diào)查的是人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因此可能(néng)存(cún)在统计偏(piān)差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预期。