5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为代表的(de)机构(gòu)对(duì)于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央(yāng)企获得(dé)增(zēng)持，持(chí)仓(cāng)数(shù)量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部(bù)回(huí)升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的(de)什么是人员类型 人员类型有哪些房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市(shì)场表现(xiàn)出色，但公募所持房地(dì)产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了(le)三(sān)年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房地产行(xíng)业(yè)的(de)持(chí)股比例也同(tóng)步回升(shēng)，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个(gè)股分别为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地(dì)产的(de)投资愈(yù)发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高的(de)是保利(lì)发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季(jì)报，变化(huà)之处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位(wèi)上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之(zhī)列(liè)。但考(kǎo)虑到房(fáng)地(dì)产是复苏链上最(zuì)后一(yī)环(huán)，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓(cāng)上还(hái)需(xū)要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二线城市(shì)好于三(sān)四线城市。而映射到二级(jí)市(shì)场投资(zī)上(shàng)，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔的(de)红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如果按(àn)照产业周期(qī)来分类，包括房地(dì)产等几类(lèi)行(xíng)业在(zài)盖(gài)特(tè)纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什么投(tóu)资(zī)机会的。但在这几年特(tè)殊的(de)行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类似的(de)行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募(mù)人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面(miàn)积(jī)很难再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的(de)更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要(yào)有(yǒu)一定的政策出来(lái)去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿(yì)元的(de)销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此(cǐ)过(什么是人员类型 人员类型有哪些guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个(gè)过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼(yú)吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不(bù)代(dài)表没(méi)有投(tóu)资机(jī)会，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机(jī)构的(de)务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数(shù)本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的(de)股中，本月以来(lái)实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰(qià)好排名前五的公司(sī)月(yuè)内涨(zhǎng)幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停(tíng)。从(cóng)该股(gǔ)的基本(běn)面来看，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数(shù)据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司(sī)等(děng)都跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一(yī)方面是该公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方(fāng)面则是(shì)公(gōng)司拿地结算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势(shì)头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季(jì)度(dù)十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看，知名私募(mù)高(gāo)毅(yì)邓晓峰的(de)两只产品依然(rán)在前十(shí)中，这也是(shì)连(lián)续第三个季(jì)度(dù)他(tā)有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当季(jì)还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区(qū)域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交(jiāo)出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入(rù)十大流通(tōng)股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基(jī)金相关人(rén)士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测算对应(yīng)潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或(huò)者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资(zī)成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性(xìng)机会(huì)依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其(qí)是央企(qǐ)占(zhàn)据(jù)显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的(de)优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源(yuán)和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债务(wù)关系等(děng)问(wèn)题，市场对民营房开企(qǐ)业的(de)资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出(chū)清的(de)过程中，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特(tè)估的(de)角(jiǎo)度(dù)从(cóng)中长期的维度(dù)看，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可(kě)预期的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值(zhí)相对较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的(de)质量好(hǎo)、运(yùn)营(yíng)能力(lì)强、可以创造持续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代(dài)中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度(dù)提升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石(shí)投资首席(xí)研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的(de)话，或(huò)许还是保利发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光(guāng)明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先(xiān)是(shì)融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额(é)持(chí)续提升，再次是拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》也根(gēn)据房企(qǐ)一(yī)季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增(zēng)长。而(ér)这些公司也是(shì)机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩(jì)出(chū)现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿(ná)地之后，国有企业仍(réng)在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍(réng)处(chù)于调(diào)整(zhěng)的(de)过程中，能(néng)够保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个市(shì)场从四月(yuè)份开始又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭(háng)州、成都等极(jí)个别城市(shì)四月(yuè)环比(bǐ)三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数(shù)城市都出现(xiàn)环(huán)比下(xià)滑(huá)的情况。而现在五(wǔ)月的(de)市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观(guān)。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期(qī)反弹外的(de)一(yī)个(gè)市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二(èr)季(jì)度、第(dì)三(sān)季度(dù)增长不确(què)定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产以及其(qí)上下游产业链的(de)复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及上(shàng)下游(yóu)就不是(shì)赚快钱(qián)的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面的(de)钱。但这(zhè)也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好得多的企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：珠海业勤税务师事务所有限公司 什么是人员类型 人员类型有哪些