导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是(shì)中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)面(miàn)积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气(qì)，有关中国(guó)地(dì)产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事实是(shì)否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七次人口(kǒu)普查调查数(shù)据显示(shì)城(chéng)镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，城(chéng)镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中(zhōng)还(hái)包(bāo)括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是(shì)人均(jūn)一间房所能满足(zú)，它(tā)与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素(sù)密(mì)切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距(jù)。人(rén)均住宅间数大于1同(tóng)样(yàng)不(bù)意(yì)味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中(zhōng)国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商(shāng)品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无(wú)直接公布中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是(shì)因为(wèi)户均一套房无法(fǎ)满足流(liú)动人口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)和置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的(de)近(jìn)三成(chéng)都是流动人口，流(liú)动人口会选择在(zài)大(dà)城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比不(bù)断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势(shì)将延续(xù)，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的(de)分化日益明显，区(qū)域经济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发达(dá)国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将体现在不同能级城市(shì)之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供(gōng)需平五指毛桃土茯苓牛大力汤功效与作用，四种人不能吃牛大力(píng)衡，或(huò)是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的(de)过剩了(le)？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量(liàng)过剩的直(zhí)观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国(guó)自(zì)然灾害综(zōng)合(hé)风(fēng)险普查(chá)工(gōng)作情(qíng)况为主题的新闻(wén)发布会上，负(fù)责(zé)人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设行业(yè)获取了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人(rén)，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家(jiā)庭为单位购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和(hé)方(fāng)法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一类是(shì)商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏(fá)统计数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每(měi)年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住(zhù)宅(zhái)数量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来(lái)每年商品住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中(zhōng)国存(cún)量房地产套数(shù)，并进(jìn)一步推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民(mín)的住宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继(jì)承(chéng)或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民(mín)所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际变化(huà)比(bǐ)例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了(le)户均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意味着(zhe)中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅(zhái)来(lái)满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户(hù)比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英(yīng)国(guó)的(de)住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本五指毛桃土茯苓牛大力汤功效与作用，四种人不能吃牛大力为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚(gāng)好一套(tào)房，就(jiù)会造成人(rén)口净流入地的住(zhù)宅市(shì)场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国城乡人(rén)口流动(dòng)调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及(jí)南京工作(zuò)的流(liú)动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价(jià)迫(pò)使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占(zhàn)据(jù)两套(tào)房，在(zài)高房(fáng)价(jià)的大城市租赁一(yī)套(tào)房，在房(fáng)价较低的县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大流动人(rén)口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在(zài)着(zhe)建筑结(jié)构松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的(de)生活带来了很大(dà)的不便和安(ān)全(quán)隐患，并且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的(de)住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房(fáng)。这类上(shàng)世(shì)纪修(xiū)建的老旧小区(qū)很(hěn)难(nán)满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间(jiān)农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全(quán)国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平(píng)方(fāng)米的家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人均(jūn)住宅(zhái)面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户(hù)户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人(rén)口(kǒu)静(jìng)态结(jié)构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了(le)中国未来地(dì)产仍有需(xū)求释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)人口(kǒu)数(shù)不(bù)断下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户(hù)数会(huì)因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济(jì)带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量(liàng)为(wèi)72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减(jiǎn)少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造(zào)，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基础设(shè)施配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物业管理，居民(mín)追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第(dì)四(sì)，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的(de)改善(shàn)性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作会议明确(què)指出支持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均(jūn)住宅间数较其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平(píng)有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随(suí)着经(jīng)济发展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现(xiàn)错(cuò)配，这(zhè)是过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限于(yú)城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二(èr)手房之间的差异也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调查(chá)的是(shì)人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能(néng)存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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