5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金为代(dài)表的机构对于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公布的(de)总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企获(huò)得增持(chí)，持仓数量占流(liú)通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票资产中的(de)占比却断崖(yá)式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一(yī)数值更(gèng)是(shì)进(jìn)一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了(le)三(sān)年来(lái)的(de)首(shǒu)次回升，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的(de)持股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数(shù)据统计(jì)显示(shì)，公(gōng)募(mù)重仓持有房地(dì)产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股分(fēn)别(bié)为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对(duì)于(yú)房地产(chǎn)的投(tóu)资愈(yù)发有集中于(yú)龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金(jīn)一季(jì)报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四(sì)季报，变化(huà)之处(chù)首(shǒu436742开头是什么银行 归属地，436742开头是什么银行的卡)先在于几只房地(dì)产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地(dì)集(jí)团退出百大之(zhī)列(liè)。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导(dǎo)到(dào)二(èr)级市场乃至机构持(chí)仓上还需(xū)要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一(yī)二(èr)线(xiàn)城(chéng)市好于(yú)三(sān)四(sì)线城市。而(ér)映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获(huò)行(xíng)业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等(děng)类似的行业也(yě)出现了一些(xiē)机会(huì)，背(bèi)后(hòu)的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发(fā)生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公(gōng)募人士(shì)持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面积(jī)很难(nán)再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还(hái)需(xū)要有一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论(lùn)从城镇化的(de)进程，还(hái)是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告(gào)别(bié)住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆(gān)率和房(fáng)价收(shōu)入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代(dài)已(yǐ)经过(guò)去，未来(lái)行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容(róng)436742开头是什么银行 归属地，436742开头是什么银行的卡易出现信用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给侧出清的(de)过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过去了(le)，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国(guó)企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计(jì)的124只房地(dì)产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了(le)10％，它们(men)分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日(rì)收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业(yè)务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经(jīng)营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，各(gè)类机构都(dōu)有对其布局的(de)例(lì)子。以3月31日时(shí)的(de)首季十大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公募的上银(yín)基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排(pái)名第二(èr)的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一(yī)季(jì)度的收入利润(rùn)规(guī)模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持(chí)续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构(gòu)在其中持(chí)续驻(zhù)足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三(sān)个(gè)季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单(dān)中还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产则(zé)是主要(yào)布局(jú)在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季公司(sī)实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位，富(fù)国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问(wèn)题或(huò)者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在(zài)70％以下(xià)，而其(qí)他房企的净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企(qǐ)明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构性机会(huì)依(yī)然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主要(yào)又体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势(shì)。央企地产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低的融资(zī)成本(běn)，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营能力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调(diào)，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债权债务关(guān)系(xì)等问题，市场对民(mín)营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业出(chū)清的过(guò)程中(zhōng)，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来说估值的(de)修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的(de)维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在(zài)于集(jí)中(zhōng)度提(tí)升后，行业进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具(jù)备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该(gāi)关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运(yùn)营(yíng)能力(lì)强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行业集(jí)中(zhōng)度(dù)提升的头部公司(sī)。”星石投资首席(xí)研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头前(qián)途更为光明(míng)。不过(guò)国投(tóu)瑞银(yín)基(jī)金投资部(bù)副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观(guān)地去(qù)持续观察国(guó)企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是(shì)融资成本保持低位(wèi)，其次(cì)是(shì)销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的(de)业绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利(lì)均实现(xiàn)了业绩的(de)回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的(de)增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是(shì)因为过去两三(sān)年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持(chí)续(xù)性地(dì)拿地，且(qiě)主要集中在核心城市(shì)，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复但仍处于调(diào)整的(de)过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着一(yī)些(xiē)不确定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月份(fèn)开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别城市四(sì)月环比三月相对(duì)表现较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上(shàng)海在(zài)内(nèi)的绝大(dà436742开头是什么银行 归属地，436742开头是什么银行的卡)多数城市都出现(xiàn)环比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经(jīng)济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库(kù)存压(yā)力、企业的(de)资金面压力，可(kě)能会出(chū)现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是(shì)说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度增(zēng)长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个(gè)房地产以及其上下(xià)游产(chǎn)业(yè)链的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的(de)时候，只能(néng)赚他(tā)基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的(de)基本面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及(jí)个股仅为(wèi)举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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