文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不(bù)足一(yī)个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预售制了，用你的(de)钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也(yě)是对(duì)购房老百(bǎi)姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长效机制(zhì)，长效机制四(sì)大关键(jiàn)是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地(dì)产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售制对购房者(zhě)非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等系列(liè)风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、辣妹是夸人还是骂人的，辣妹是夸人还是骂人的话有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国外(wài)什么情况？简单(dān)科普一下(xià)：商品房预售(shòu)最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方式。98年辣妹是夸人还是骂人的，辣妹是夸人还是骂人的话房(fáng)改(gǎi)，由(yóu)于商品房(fáng)短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家(jiā)存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施(shī)，开发商在项目获(huò)得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非(fēi)像中国(guó)一样(yàng)在支付完(wán)首付款后从银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工程进度(dù)在(zài)完全交房前(qián)进行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及(jí)违(wéi)约(yuē)处罚(fá)措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购房民众不公平(píng)，所以不(bù)如借机(jī)取消预(yù)售制度，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客(kè)观(guān)讲预售制度(dù)有一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在中国(guó)住房(fáng)进入存量(liàng)时代，取消预(yù)售制(zhì)度有(yǒu)助(zhù)于降负债(zhài)降(jiàng)杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需(xū)要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活(huó)，只要(yào)坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和(hé)居(jū)住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本(běn)最实质的(de)保障，这样将极(jí)大(dà)的(de)提(tí)升开(kāi)发(fā)商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中心，房(fáng)地(dì)产也(yě)不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个(gè)角度(dù)，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等(děng)综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中心(xīn)参与财税改革(gé)方案研究(jiū)时(shí)，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的(de)专项研(yán)究(jiū)。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公(gōng)共(gòng)房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多(duō)数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是(shì)中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系(xì)列(liè)问题，不少地(dì)产商开始探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出(chū)售、还(hái)印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方(fāng)法等(děng)。此外(wài)，“卖(mài)楼(lóu)花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即(jí)先收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类(lèi)似租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了(le)自己的(de)房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解决(jué)了(le)制造商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资(zī)风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成(chéng)为当时中(zhōng)国香港房地产市(shì)场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观(guān)中国香港房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的(de)改革(gé)，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的(de)监(jiān)管机(jī)制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀(jǔ)的(de)一个(gè)楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门(mén)提(tí)升了对(duì)于(yú)预(yù)售(shòu)楼花制(zhì)度(dù)的监管(guǎn)，即要求开发(fā)商在(zài)预售前，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部支付(fù)，还要证(zhèng)明自(zì)身有资(zī)金等能力(lì)把项目完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设(shè)的信托(tuō)账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动(dòng)项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展工(gōng)业化(huà)的进程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等城市化配套(tào)问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房制度(dù)，住房市(shì)场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低(dī)、配套(tào)差等(děng)问题，因此(cǐ)福(fú)利分房(fáng)制度(dù)不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需(xū)求量大，而社(shè)会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困(kùn)境(jìng)，此(cǐ)时(shí)引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市(shì)场的(de)一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国(guó)香港预(yù)售(shòu)商(shāng)品房制度，先后(hòu)出台多项文(wén)件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房分配货(huò)币化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场(chǎng)经济的(de)商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发(fā)商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少资金和(hé)开发(fā)时(shí)间周(zhōu)期长的两大难(nán)题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动下(xià)一个项目(mù)的(de)开(kāi)发(fā)，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等(děng)多(duō)方迅速(sù)出台相关(guān)的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地产市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契(qì)合(hé)中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住(zhù)房建设(shè)。具体来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企(qǐ)业将(jiāng)正在(zài)建设中的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别(bié)于中国香港，在(zài)中国内地(dì)实(shí)践过程中，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可(kě)证-签(qiān)订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记(jì)和预(yù)告登记-交付(fù)房屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的(de)形式一次性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制商(shāng)品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化(huà)进程，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同时增(zēng)加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对(duì)中国内地(dì)房(fáng)地产市场的(de)稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快(kuài)速发展阶段(duàn)的资金(jīn)需(xū)求，也(yě)提高了(le)居(jū)民(mín)居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨(jù)大(dà)进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)程进(jìn)入快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成区面(miàn)积(jī)由7438平(píng)方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的(de)《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，2005年(nián)中国内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面(miàn)积占总销(xiāo)售(shòu)面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内地房(fáng)地产历经二十(shí)多年长周期繁荣(róng)，辣妹是夸人还是骂人的，辣妹是夸人还是骂人的话行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房(fáng)地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民(mín)企(qǐ)崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投资(zī)占固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三分之一(yī)。从(cóng)房地产融资存(cún)量占(zhàn)社(shè)融存量比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违约，将导致银(yín)行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠(qú)道，根据(jù)我们的《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是(shì)因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资本市(shì)场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在，当前(qián)的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的(de)单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是(shì)两个独立的(de)合(hé)同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购(gòu)房合(hé)同向开发(fā)商(shāng)主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和(hé)购房者对(duì)行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面(miàn)看，银(yín)行作(zuò)为按(àn)揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波(bō)动(dòng)或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还(hái)款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预售(shòu)监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确(què)规(guī)定了(le)开发企业预售(shòu)商品房(fáng)所得款项应当用于(yú)有关的(de)工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进入监管账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户(hù)后被挪(nuó)用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续(xù)还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如何被挪(nuó)走的(de)？实际上，在过去房地(dì)产大开发(fā)时(shí)代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的(de)工(gōng)程(chéng)款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需(xū)。通过(guò)这些方式(shì)套(tào)取的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做提供了资(zī)金流(liú)动性，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整(zhěng)体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如(rú)英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比(bǐ)重：要求购房者支(zhī)付(fù)的预(yù)付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进(jìn)度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂(làn)尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三(sān)方验收合格并提(tí)供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发(fā)商为购房(fáng)者(zhě)提(tí)供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美(měi)国(guó)期(qī)房定金一定(dìng)期限内无(wú)条件返还(hái)，最低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余(yú)房款交付后(hòu)按(àn)揭(jiē)还(hái)款，交付(fù)前(qián)资金由第三(sān)方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋交付(fù)后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证行或(huò)产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设(shè)过程中的资金全部来(lái)自银行，银(yín)行根据工程进(jìn)度向(xiàng)开发(fā)商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由(yóu)政府相关部门经审(shěn)查后(hòu)发放(fàng)的验(yàn)收凭(píng)证，通(tōng)过验收凭证向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支付，按(àn)揭按工期(qī)放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，开发(fā)商或购房者(zhě)可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发(fā)商在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同(tóng)后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按(àn)照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付(fù)公(gōng)证(zhèng)费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房(fáng)款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规(guī)定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期(qī)支(zhī)付房款的(de)制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说(shuō)，支付(fù)节点可分(fēn)为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的(de)功能是(shì)当房屋出(chū)现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均(jūn)有(yǒu)一名(míng)律师(shī)，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易中的房(fáng)产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环(huán)节，各环节(jié)内(nèi)容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当(dāng)开(kāi)发(fā)商出(chū)现财务(wù)、经(jīng)营(yíng)问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的(de)部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国(guó)采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比(bǐ)例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定房屋(wū)必须经过房产(chǎn)公(gōng)证公司的(de)检验验收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确(què)认工程进度(dù)、支付相(xiāng)关(guān)款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金(jīn)在(zài)进入开(kāi)发商账户(hù)前(qián)经(jīng)过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿(cháng)约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律要(yào)求(qiú)开发(fā)商必须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什(shén)么是定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开(kāi)发商向金融机(jī)构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保证(zhèng)或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购房(fáng)款(kuǎn)也(yě)受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需(xū)向购房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年(nián)保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一(yī)的(de)选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需(xū)支(zhī)付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房(fáng)同样采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对(duì)期房付款流程做了统一详细规(guī)定(dìng)，要(yào)求所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同签订(dìng)后、地基完(wán)工、框架完工、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度放款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面(miàn)，购房者的订(dìng)金与付(fù)款会存入银(yín)行专门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户(hù)，账户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善(shàn)型需(xū)求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部(bù)停贷现象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在(zài)正常运(yùn)转的(de)房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立(lì)按工程(chéng)进度付款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入(rù)独(dú)立于开发商、银(yín)行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪(nuó)用(yòng)现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋(wū)质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制(zhì)是大势(shì)所(suǒ)趋。一(yī)方(fāng)面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预售制是(shì)权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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