导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘(lí)清(qīng)中国城镇存量住宅(zhái)真实(shí)情况，据(jù)此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中(zhōng)城(chéng)镇(zhèn)住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能(néng)满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还(hái)有很大差(chà)距。人均住宅间数(shù)大于1同样(yàng)不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们(men)根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。若(ruò)期(qī)房(fáng)顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满(mǎn)足(zú)流动(dòng)人口的租赁和置业需(xū)求。全国总(zǒng)人口的(de)近三成都是(shì)流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延续，带(dài)来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化(huà)时代(dài)而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不(bù)足，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代(dài)下(xià)地产矛盾(dùn)则更多(duō)体(tǐ)现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不(bù)同能级(jí)城(chéng)市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是(shì)仍(réng)然存在(zài)不足(zú)？可(kě)惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们(men)无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判(pàn)断未来房地产市场(chǎng)会如何(hé)发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效(xiào)观(guān)察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直(zhí)观(guān)判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾(zāi)害(hài)综合(hé)风(fēng)险(xiǎn)普查(chá)工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了(le)全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋，还蓝宝石的寓意是什么包括了(le)大量商业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了(le)中(zhōng)国城镇家庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其(qí)中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全的住宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的(de)测算(suàn)思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直接公布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅(zhái)相关(guān)数(shù)据有(yǒu)两处可以(yǐ)直(zhí)接公布(bù)，一是(shì)每年商品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居(jū)民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能(néng)够得(dé)到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得(dé)到(dào)居(jū)民住宅(zhái)总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们(men)就能够(gòu)得(dé)到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期(qī)房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租(zū)赁其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居民所有住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意(yì)味着中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居(jū)民(mín)换房等(děng)因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套(tào)房，就会造(zào)成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动调查(chá)数(shù)据显示，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京工作的流动(dòng)人口在(zài)老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价(jià)迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据(jù)两(liǎng)套(tào)房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流(liú)动人口(kǒu)的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然(rán)有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户(hù)的生(shēng)活带来了很(hěn)大的不便(biàn)和安(ān)全隐患，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户(hù)型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市(shì)土地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普数(shù)据(jù)测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不(bù)考(kǎo)虑(lǜ)两(liǎng)年(nián)间农民带(dài)房(fáng)进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年(nián)住宅存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即(jí)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人(rén)口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静态结构(gòu)和动态趋(qū)势演绎，决定了(le)中国(guó)未来(lái)地(dì)产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增多(duō)，新户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不(bù)断下降，六(liù)普显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户的(de)占(zhàn)比明显(xiǎn)上(shàng)升，人(rén)口小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁(qiān)移导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的新增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分化(huà)日益(yì)明(míng)显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必(bì)涉及到(dào)买房租房，给迁入地(dì)住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房(fáng)和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环(huán)境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作(zuò)会议明确指出支持(chí)住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平(píng)的(de)提(tí)高，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是(shì)过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么(me)未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这种分(fēn)化不(bù)单局限于城市能级之(zhī)间(jiān)差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的差异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调(diào)查(chá)的(de)是人，并不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

未经允许不得转载：珠海业勤税务师事务所有限公司 蓝宝石的寓意是什么