导读(dú)

　　黄金二(èr)十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是中国房地(dì)产市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面积超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地产持续低景气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益(yì)热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产(chǎn)存量极度(dù)过剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露(lù)全国(guó)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其(qí)中还(hái)包括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑(zhù)，如(rú)商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一(yī)间房(fáng)所能(néng)满(mǎn)足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中国家庭户均住(zhù)宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若(ruò)期(qī)房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的(de)租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三成都是(shì)流动人口，流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带(dài)来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达国(guó)家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么当下(xià)房(fáng)地产大分化(huà)时(shí)代已至，大分化时代(dài)下(xià)地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市(shì)之(zhī)间，不(bù)同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目(mù)录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全(quán)国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判(pàn)断未来房地产市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的(de)直观判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自然灾害综合(hé)风险普查(chá)工作情况为(wèi)主题的新闻发布(bù)会(huì)上，负责(zé)人对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。单单(dān)从人均住宅间数不能(néng)完(wán)全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中(zhō跑单是什么意思啊 没发货扣跑单费合理吗ng)国主要(yào)是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套(tào)设施齐全(quán)的住宅才(cái)是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数(shù)据有两处可以直接公布，一(yī)是每年(nián)商品住宅销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二(èr)是(shì)居民(mín)住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查(chá)数据(jù)）。计算中国居(jū)民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们就(jiù)能够(gòu)得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套(tào)户(hù)比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算得到(dào)中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售套数里的(de)期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数(shù)-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套(tào)数除以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一(yī)步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示(shì)中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买二手房(fáng)都是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过(guò)去十(shí)年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购(gòu)期(qī)房(fáng)，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然(rán)城(chéng)镇居(jū)民已经达到了户(hù)均一套(tào)房的程度(dù)，“户户有房”是否意(yì)味(wèi)着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余(yú)住宅(zhái)来(lái)满足(zú)因人口流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会(huì)在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人口净流入(rù)地的(de)住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在(zài)上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人(rén)，但高(gāo)房价(jià)迫(pò)使打工(gōng)人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价(jià)的大城(chéng)市租赁一(yī)套房，在房(fáng)价较低(dī)的县城购买一套房(fáng)。所以说(shuō)户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化(huà)、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大(dà)的(de)不便和安全(quán)隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需(xū)求，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)住宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间(jiān)农民带跑单是什么意思啊 没发货扣跑单费合理吗房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积不足(zú)19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑面积低(dī)于15平(píng)方(fāng)米的(de)家(jiā)庭(tíng)界定为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住(zhù)宅(zhái)面积(jī)为40平(píng)，即人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大(dà)。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国(guó)的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会(huì)更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来(lái)地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人(rén)口静态(tài)结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了中国(guó)未来(lái)地产仍(réng)有需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数(shù)会(huì)因户均人口规模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导(dǎo)致经济发(fā)展带(dài)来的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺(wàng)盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的(de)分化(huà)日(rì)益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入(rù)，区域经济资源分配的(de)再(zài)集中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市(shì)场带来新(xīn)的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人(rén)口增长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适用房(fáng)和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建筑(zhù)面积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居(jū)民(mín)追求美好、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资金，倾向于(yú)中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央经济工作会(huì)议明(míng)确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他国家依(yī)旧存(cún)在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度(dù)与经(jīng)济(jì)水平(píng)有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未(wèi)来(lái)将(jiāng)是住宅质(zhì)量的(de)供需冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化不单(dān)局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可能超预(yù)期。

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