5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一(yī)板块已经在(zài)悄然布(bù)局。数(shù)据显示，以南方和华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央(yāng)企获得增持，持(chí)仓数量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的(de)首(shǒu)次(cì)回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一(yī)季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募对于房地(dì)产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)排名最高的是保利(lì)发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均(jūn)有(yǒu)退步(bù)，尤其是(shì)万科(kē)最为(wèi)明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分(fēn)类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟(shú)期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认知上(shàng)没有什(shén)么(me)投(tóu)资机(jī)会的。但(dàn)在这几年特殊(shū)的行(xíng)情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行业也(yě)出(chū)现(xiàn)了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募(mù)人(rén)士(shì)持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数(shù)量(liàng)增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的(de)更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端还需要(yào)有一(yī)定的政策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人(rén)均住房(fáng)面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额(é)，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时(shí)代已经(jīng)过(guò)去，未来行(xíng)业的需求(qiú)或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷(léi)），行业(yè)进(jìn)入到供给侧出清的(de)过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的公司(sī)就(jiù)能够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不代(dài)表没有投资机会(huì)，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价(jià)上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明(míng)显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的(de)基(jī)本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的(de)主要产品及服务为房地(dì)产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股东(dōng)来看，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季(jì)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公募的(de)上(shàng)银基(jī)金、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第二的(de)浦东金桥也是上海(hǎi)本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季(jì)度的收(shōu)入(rù)利(lì)润(rùn)规(guī)模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来(lái)最(zuì)高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大(dà)流通股股东(dōng)来看，知名(míng)私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他有的两只产品杀入前十(s抖音我从来没想过我这放荡的灵魂是什么歌，抖音有一首歌什么荡悠悠hí)。同时榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎(zhā)比(bǐ)投资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家(jiā)上(shàng)海区域(yù)性(xìng)地产公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基(jī)首季新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具(jù)体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂(mèi)出(chū)现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关(guān)人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地(dì)市场大(dà)幅降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受限于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低(dī)，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房企的(de)销售额增抖音我从来没想过我这放荡的灵魂是什么歌，抖音有一首歌什么荡悠悠速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下(xià)，央国企地(dì)产股或存在(zài)发(fā)展的大(dà)好机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地(dì)产行业的(de)结构(gòu)性机会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其(qí)主(zhǔ)要(yào)又体现(xiàn)为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优(yōu)质的(de)开发资源和(hé)良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于(yú)民(mín)营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修(xiū)复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度(dù)提(tí)升(shēng)后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶(jiē)段(duàn)更稳(wěn)定且可(kě)预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该(gāi)关注估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现(xiàn)分化(huà)，要(yào)关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途(tú)更为(wèi)光(guāng)明(míng)。不过国(guó)投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地(dì)去(qù)持续观察(chá)国企(qǐ)央企(qǐ)在三(sān)个(gè)方(fāng)面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先(xiān)是(shì)融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次(cì)是销(xiāo)售份(fèn)额持(chí)续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增(zēng)速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机(jī)构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明(míng)显改善的房企，主要(yào)是因(yīn)为过(guò)去两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民(mín)营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿(ná)地之后，国(guó)有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的(de)驱(qū)动能(néng)够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市(shì)场恢(huī)复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个(gè)市场(chǎng)从(cóng)四(sì)月份开始又在(zài)往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个(gè)别(bié)城市(shì)四(sì)月环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北(běi)京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)在(zài)内的绝大多(duō)数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而(ér)现在五月(yuè)的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出(chū)现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是(shì)说，第(dì)二季度、第三(sān)季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏(sū)速度都比想象的(de)要慢(màn)很多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得(dé)多的企业，会(huì)伴(bàn)随(suí)整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步(bù)体(tǐ)现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地(dì)去等(děng)待它(tā)的基本面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不(bù)做买(mǎi)卖(mài)推(tuī)荐(jiàn)。）

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