饱受争议(yì)的二手房(fáng)交(jiāo)易中介费问题，正逐(zhú)渐得(dé)到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部(bù)、市场监(jiān)管总局联合(hé)发布(bù)了关于规范房地产经纪服(fú)务的(de)意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构(gòu)存在利用房源客(kè)源优势收取(qǔ)过高费(fèi)用、未(wèi)明码标价(jià)、捆绑收费、滥(làn)用(yòng)客户个人信息等问题，加重交易当事人负(fù)担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上(shàng)述背(bèi)景，两部门(mén)从加强从业主燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗气热水器每天晚上需要关吗(zhǔ)体管(guǎn)理、明确(què)经(jīng)纪服(fú)务内容(róng)、合理确定经纪(jì)服务(wù)收费、严格(gé)实行明码标(biāo)价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析(xī)师张大伟(wěi)称(chēng)，随着城市(shì)发展，一(yī)二线(xiàn)城市二手房交易占(zhàn)比(bǐ)逐(zhú)渐增加。以北(běi)京(jīng)、上海(hǎi)为(wèi)例，二(èr)手(shǒu)房占(zhàn)市(shì)场成交比例(lì)超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房地产调(diào)控重心(xīn)逐渐从开发(fā)商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省(shěng)城规院住(zhù)房政策研究中心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的(de)大宗交易，由于二(èr)手房交(jiāo)易成本较(jiào)高(gāo)、交(jiāo)易周期较长，具有非(fēi)常强的专(zhuān)业(yè)性，居民(mín)往往通(tōng)过中(zhōng)介来完(wán)成。但很多中介利用(yòng)信(xìn)息不对(duì)称等问题(tí)，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民造成(chéng)额外的(de)负担，而且这些服务(wù)事(shì)项并未(wèi)明码标价。

　　对于(yú)二(èr)手房(fáng)市(shì)场交(jiāo)易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行(xíng)为及其主体进行规(guī)范和秩序整顿，是房地(dì)产市(shì)场管理和调控的主题。“当(dāng)下，推进这项工(gōng)作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点

　　二(èr)手(shǒu)房市场中(zhōng)，历来对(duì)房地产经(jīng)纪服务行业关注(zhù)最多的(de)一个话题(tí)，便是房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为(wèi)，未来相关部门主要监管的(de)重点，将(jiāng)是对房地产经纪服(fú)务收费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二(èr)手房屋交易过(guò)程中，部(bù)分价值(zhí)不菲(fēi)的(de)房(fáng)屋，往往(wǎng)要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以(yǐ)北京某房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机(jī)构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介(jiè)费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费(fèi)上，两(liǎng)部门在此次意见中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪(jì)机(jī)构要合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档(dàng)定价。引导由交(jiāo)易双方共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地(dì)产(chǎn)经纪服务收(shōu)费标(biāo)准的最早依据是1995年国家计委(wěi)建设(shè)部下发的《关于(yú)房地产(chǎn)中介(jiè)服(fú)务(wù)收费的(de)通知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市(shì)执行(xíng)的(de)2014年更(gèng)新后的(de)收费(fèi)标准，即(jí)根据这样(yàng)的规定：“少数特别(bié)复杂的住(zhù)宅买卖经纪(jì)服务，经交易各方协商同(tóng)意(yì)，可(kě)在规(guī)定的收费标准基础上(shàng)适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的(de)精神，北(běi)京2015年取消了房(fáng)地产中(zhōng)介服务(wù)等57个政府定价，房地(dì)产经纪服务收费(fèi)多少由(yóu)各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取(qǔ)费用过程(chéng)中，相关监管部门当前(qián)并未明确具体(tǐ)的(de)中介费率，中介机构仅(jǐn)需在服(fú)务过程(chéng)中对收费标准进行(xíng)明码(mǎ)标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取(qǔ)过程中，会结(jié)合(hé)房(fáng)屋价值及(jí)工(gōng)资标准，综合计算出合(hé)适的中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟(wěi)补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客(kè)户端(duān)等场所或渠道，公示服(fú)务项目(mù)、服务(wù)内容和收费标准(zhǔn)，不得(dé)混合标(biā燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗o)价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提供的基(jī)本服务和延(yán)伸服务，应当分别(bié)明确服务(wù)项目和收费标(biāo)准。房地(dì)产经纪机构(gòu)收费前(qián)应当向交易当事人出具收费(fèi)清单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明显高(gāo)于(yú)市场平(píng)均水平的房地产经(jīng)纪机构，住房和(hé)城乡建(jiàn)设部门将会同市(shì)场监管等部门采取(qǔ)约谈(tán)等(děng)综合措施进行重点监管(guǎn)。市(shì)场监管部门会同(tóng)有(yǒu)关部门依法查(chá)处(chù)不按规定明码标(biāo)价、操纵经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费(fèi)等违反价(jià)格和反垄断法律法规(guī)的行为。对房(fáng)地产经纪机构相关违法违(wéi)规(guī)信息(xī)，市场监管部门要依法依规纳入国家(jiā)企业(yè)信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介(jiè)费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价，是否意(yì)味着，未来豪(háo)宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深圳(zhèn)中原总(zǒng)经理郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建部发文鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高(gāo)、服(fú)务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档定价，合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用(yòng)，主(zhǔ)要(yào)还是规范(fàn)行业，打击收费过高(gāo)的(de)经纪机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪(háo)宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范(fàn)围内，加上(shàng)经纪服务费用对市场的影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部(bù)门提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文(wén)件而非规(guī)定，未来如(rú)何具体(tǐ)认定其中的细(xì)则，还(hái)需要看各城(chéng)市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前(qián)市场看，经(jīng)纪服务领域的调(diào)整改善、规范化，有(yǒu)利于行(xíng)业健康(kāng)发展。同时，由于二手(shǒu)房很多房(fáng)源(yuán)在(zài)产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费(fèi)等都可能对交(jiāo)易产(chǎn)生影响，这对房地产(chǎn)经纪服(fú)务行(xíng)业的专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在(zài)二(èr)手房买卖过程中，原本应(yīng)该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热点(diǎn)城市的二手房交易过程(chéng)中(zhōng)，往往(wǎng)会(huì)有这样(yàng)的情形，因部分(fēn)购(gòu)房者处于弱(ruò)势地(dì)位(wèi)，从而会出现中介费及税(shuì)费(fèi)均(jūn)由购房者来承担。即使一些房东(dōng)愿意承担中(zhōng)介费(fèi)，这(zhè)部分费(fèi)用也(yě)可(kě)能(néng)通过转(zhuǎn)嫁的方式，在(zài)房价(jià)中有所体现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介(jiè)费(fèi)转嫁(jià)给下家(jiā)，市场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约定俗成’的(de)情况，一(yī)些房产中介公司将其(qí)视为(wèi)向购房者单边收费的行为。部分中介公司可能会利用其支配地(dì)位，在原(yuán)先经(jīng)纪服(fú)务收费的基础上，再次向(xiàng)房东收(shōu)取费(fèi)用(yòng)，而这部(bù)分费用，房东(dōng)往往会将其(qí)转再(zài)次(cì)转嫁(jià)给购房者，这实际上相当于(yú)变相推高了房价(jià)。两部门提出(chū)严禁操(cāo)纵经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)，不仅有利(lì)于提(tí)高交(jiāo)易(yì)中操作(zuò)的透明度，也有利(lì)于房价的(de)稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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