饱受争议的二手(shǒu)房交易(yì)中介(jiè)费问(wèn)题，正逐(zhú)渐得到监管(guǎn)部(bù)门的(de)重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管(guǎn)总局联合(hé)发布了关(guān)于规范(fàn)房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务的(de)意(yì)见。意见提及(jí)，近年来，部(bù)分(fēn)房地产(chǎn)经纪机构存在利(lì)用房源客(kè)源优势(shì)收取过(guò)高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加重(zhòng)交易当事人负(fù)担、侵(qīn)害(hài)其合法权(quán)益(yì)。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门(mén)从加强从业主体管理、明确经纪服务(wù)内(nèi)容、合理确定经纪服务收费、严(yán)格实(shí)行(xíng)明码标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师(shī)张大(dà)伟称，随着城市(shì)发展，一二线城(chéng)市(shì)二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京(jīng)、上海为例(lì)，二手房(fáng)占市场成(chéng)交比(bǐ)例(lì)超过80％，大量二手武警能打过特警吗房成交依赖(lài)中介(jiè)居间成交，房地产调(diào)控(kòng)重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省(shěng)城规院住房(fáng)政策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买(mǎi)房对居民来(lái)说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非(fēi)常强的(de)专业性(xìng)，居民(mín)往往通过中(zhōng)介来完成。但很多(duō)中介(jiè)利用信(xìn)息不对称等(děng)问(wèn)题，将非必要的收费夹带其(qí)武警能打过特警吗中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额外的负(fù)担，而且这些(xiē)服务事项(xiàng)并未明(míng)码标价。

　　对(duì)于二(èr)手(shǒu)房市场交易过(guò)程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪(jì)服务在内的相(xiāng)关市(shì)场交易行为及其(qí)主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市(shì)场管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这(zhè)项工作的意(yì)义(yì)更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成(chéng)监管重点

　　二手房(fáng)市(shì)场中(zhōng)，历来对(duì)房地产经纪服务行(xíng)业关(guān)注最(zuì)多的一(yī)个话题(tí)，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相(xiāng)关(guān)部门主要(yào)监管的(de)重点(diǎn)，将(jiāng)是对(duì)房(fáng)地产经纪服务(wù)收费及中介交易进行规(guī)范(fàn)。

　　在热(rè)点城市，二手房(fáng)屋(wū)交(jiāo)易过程(chéng)中，部(bù)分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的(de)中介(jiè)费。以(yǐ)北京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合(hé)理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构要合(hé)理降(jiàng)低(dī)住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励(lì)按照成交价格(gé)越(yuè)高、服(fú)务费率越低的(de)原则实行分档定价。引导由交易双方共同(tóng)承(chéng)担经(jīng)纪服务费用(yòng)。

　　据(jù)张大伟(wěi)介绍，目(mù)前房(fáng)地(dì)产经纪服务收费(fèi)标(biāo)准的(de)最(zuì)早依(yī)据是1995年(nián)国家(jiā)计(jì)委建(jiàn)设部(bù)下发的《关于房地产中介服务(wù)收费的通知》（971号文(wén)），其中第六(liù)条规(guī)定(dìng)：房屋(wū)买卖代(dài)理收费，按成交价格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市(shì)执行的(de)2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据这(zhè)样的规定：“少数特(tè)别复杂的住宅(zhái)买卖经(jīng)纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前北京(jīng)二(èr)手(shǒu)房中介费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示(shì)，本(běn)着“简政放权”的精(jīng)神，北(běi)京2015年取(qǔ)消了房地(dì)产(chǎn)中介(jiè)服务等(děng)57个政(zhèng)府定价，房地产经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)多少(shǎo)由各(gè)中(zhōng)介机构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机构在实(shí)际收取(qǔ)费用(yòng)过程中(zhōng)，相关监(jiān)管部(bù)门(mén)当(dāng)前并未明(míng)确(què)具体(tǐ)的中(zhōng)介费率，中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)仅需(xū)在(zài)服务过程中对收(shōu)费标准(zhǔn)进(jìn)行明(míng)码标价即可。而房地产经纪服务机构在具(jù)体收取过程中，会结合房(fáng)屋(wū)价值及(jí)工资(zī)标准，综合计(jì)算(suàn)出(chū)合适的中介(jiè)费(fèi)率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问题(tí)，两(liǎng)部门在此次(cì)意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪机构应当在(zài)经营门(mén)店、网站(zhàn)、客(kè)户端等(děng)场(chǎng)所或渠道(dào)，公示服务项目、服务内容和收(shōu)费标(biāo)准，不(bù)得(dé)混合标价(jià)和捆绑(bǎng)收费。房地产(chǎn)经纪机(jī)构提供的基本(běn)服务和延(yán)伸服(fú)务(wù)，应当分别明确(què)服务项目和(hé)收费标(biāo)准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪机构收(shōu)费前应当向交易当事人出具收费清单，列明(míng)收费标(biāo)准、收费金额，由(yóu)当事人签字确认(rèn)。

　　另外(wài)，对(duì)收费明显高于市场平均水平(píng)的房地产经(jīng)纪机构，住房和(hé)城乡建(jiàn)设部门将会同市场监管等部门采(cǎi)取约谈(tán)等综合措施(shī)进行(xíng)重点(diǎn)监管。市(shì)场监管部门(mén)会同(tóng)有关部门依(yī)法查处不(bù)按规定明码标价(jià)、操纵经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费等违反价格和(hé)反垄(lǒng)断法律(lǜ)法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违(wéi)规信(xìn)息，市场(chǎng)监(jiān)管部门要依法依规纳(nà)入国家企业信用(yòng)信息公(gōng)示系统。

　　房(fáng)屋中介费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的(de)中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档(dàng)定价，合(hé)理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁(lìn)经纪服(fú)务费(fèi)用(yòng)，主要(yào)还是规范(fàn)行业，打击(jī)收费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于(yú)当前两部门(mén)提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即(jí)只是(shì)纲领(lǐng)性文件(jiàn)而非规(guī)定(dìng)，未来如何具体认(rèn)定其(qí)中的(de)细则(zé)，还需要看各城(chéng)市落(luò)地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经(jīng)纪服务(wù)领域的调整改(gǎi)善(shàn)、规范化(huà)，有(yǒu)利(lì)于(yú)行业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很(hěn)多房源在产权方(fāng)面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵(dǐ)押(yā)、不同(tóng)税费等都可(kě)能对交易产(chǎn)生(shēng)影响，这对房(fáng)地产经纪服务行业的专业(yè)性提出更高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居客研究(jiū)院研究总监陆骑麟(lín)指出，在二(èr)手房买卖过(guò)程中，原本应该由(yóu)上(shàng)下(xià)家(jiā)各支(zhī)付一半的中介(jiè)费(fèi)，但在一(yī)些热点城市的二手房交易过程(chéng)中，往往会有这样的情形，因部分(fēn)购房者处于弱势地位，从而(ér)会出现中介费及税费均由(yóu)购房(fáng)者来(lái)承担。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿意(yì)承担中介(jiè)费，这(zhè)部分费(fèi)用也可能(néng)通(tōng)过转嫁的方式，在房(fáng)价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给(gěi)下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的(de)情况，一些房产(chǎn)中介公司将(jiāng)其视为向购房(fáng)者单(dān)边收费的行(xíng)为。部(bù)分中介(jiè)公(gōng)司可(kě)能会(huì)利用其(qí)支配地(dì)位，在原先经纪服务(wù)收费的(de)基础上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东(dōng)往往(wǎng)会将其转再次转嫁给(gěi)购房(fáng)者(zhě)，这实际上相当于变相(xiāng)推高了房价。两部门提出严禁(jìn)操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操(cāo)作的(de)透明(míng)度，也(yě)有利(lì)于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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