万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少爷”的(de)意外(wài)走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要(yào)做地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开发(fā)商——中赫(hè)集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团(tuán)成了共同债(zhài)务人被中国信达追债(zhài)，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可(kě)问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并(bìng)非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的(de)维(wéi)权信息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭菜的(de)时候(hòu)，他们(men)的(de)姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没(méi)你(nǐ)想象苹果x多重的那(nà)么简(jiǎn)单。

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　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网(wǎng)友发(fā)现，中(zhōng)国(guó)信达(dá)在京东拍卖上，上架(jià)了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良(liáng)债权转让(ràng)项(xiàng)目(mù)”，债权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项目的(de)抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目(mù)的处置主(zhǔ)体是中国(guó)信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公(gōng)司北京(jīng)市分公司(sī)（下称中国(guó)信(xìn)达北分(fēn)），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有(yǒu)限公司(sī)（下称(chēng)赫华(huá)恒(héng)瑞）的(de)不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金3苹果x多重7.50亿(yì)元。中赫集团有限公司(sī)是共(gòng)同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的(de)故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄(qìng)。如果该报道属实，说(shuō)明这(zhè)些(xiē)房子实际上都是卖出(chū)去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这(zhè)75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押(yā)出去(qù)，现(xiàn)在(zài)还没资金解抵押(yā)，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主(zhǔ)基(jī)本都(dōu)是北京的(de)高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大(dà)佬也是(shì)万柳书院的业(yè)主。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的业主中，还(hái)有不少中赫集(jí)团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业(yè)主确实(shí)已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国(guó)信达(dá)转让这笔不(bù)良债权回本的(de)愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价(jià)款(kuǎn)并实(shí)际(jì)占有，但(dàn)未办理(lǐ)过(guò)户手(shǒu)续(xù)的，如(rú)果业主没有(yǒu)过错，人(rén)民法院不得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经查封的(de)可以向法院(yuàn)提出(chū)执(zhí)行异议申(shēn)请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可(kě)以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承担违(wéi)约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关(guān)于商品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以居住为目的购(gòu)买房(fáng)屋(wū)并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于建设工程价款优(yōu)先受(shòu)偿(cháng)权(quán)、抵押权(quán)以及其(qí)他债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费(fèi)者(zhě)，在一审法庭辩论终结(jié)前已(yǐ)实(shí)际支付剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以适用(yòng)前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套(tào)房(fáng)子均(jūn)为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权(quán)，实(shí)际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子，还(hái)会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请(qǐng)不良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目(mù)前中国(guó)信达已经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地等选择退(tuì)出(chū)了赫华(huá)恒瑞的(de)股东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责(zé)任公司(sī)成为了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发(fā)商，相较(jiào)其他(tā)房企，中赫(hè)集团既没(méi)有很大规模，也没有很高的(de)国民知名度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留(liú)下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作(zuò)为中赫集(jí)团进入北京(jīng)的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为当时京城最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是(shì)被誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名(míng)房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京当年(nián)的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏(xìng)树(shù)，还是(shì)每平(píng)米20万(wàn)元的价格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼(hàn)不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶(dǐng)儿(ér)、融(róng)创的(de)湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对(duì)手是当时有(yǒu)名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪宅，也吸引了不(bù)少(shǎo)知名人士，如知名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大(dà)佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功(gōng)奠定了(le)中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产(chǎn)中(zhōng)的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的(de)背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次(cì)成(chéng)为被执行人(rén)，被执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦(lún)落到这(zhè)个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其(qí)深陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直下(xià)。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在(zài)于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多(duō)元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安(ān)的新东家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安(ān)俱乐(lè)部全(quán)部股权。如(rú)果北京国(guó)安的估值一(yī)直没变，那(nà)么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要(yào)质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集(jí)团股份质押(yā)陆续质押，据企(qǐ)查查显示(shì)，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质(zhì)记录。质(zhì)权人包(bāo)括海金商业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经(jīng)营(yíng)状况没有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京(jīng)国(guó)安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押(yā)手(shǒu)中(zhōng)的(de)中赫集团股份(fèn)，但国安和(hé)中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次(cì)列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也(yě)3次(cì)与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行(xíng)人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而拒不(bù)履行(xíng)生(shēng)效法(fǎ)律文书确(què)定义务，上述被执(zhí)行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前幸免于难。不(bù)过(guò)在实控人都成(chéng)为老赖的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独(dú)善其(qí)身？

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