OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库(kù)科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市(shì)场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开(kāi)盘继(jì)续延续此(cǐ)前几(jǐ)日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉(lā)升，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发(fā)布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新(xīn)购入基(jī)础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前(qián)未收(shōu)到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中(zhōng)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权益人将继(jì)续密(mì)切(qiè)关注哲库科技后续(xù)情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的(de)原始权益人(rén)相关负责人也表示，近期已同步启动了应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应(yīng)对哲库提(tí)前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高度重视，浦东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌(diē)并不(bù)会(huì)从根(gēn)本上影响其内外价值(zhí)，投(tóu)资者应(yīng)理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技的(de)事件(jiàn)继续(xù)扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开(kāi)，此后二级市场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息(xī)影响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市场价(jià)格表现(xiàn)欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到(dà无丝竹之乱耳的之是什么用法，无丝竹之乱耳的之是什么词性o)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月21日上市(shì)以来，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市(shì)场公募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场整体表(biǎo)现上看(kàn)，目前上(shàng)市(shì)的8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌(diē)，8只产(chǎn)业(yè)园区基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光大园项(xiàng)目(mù)出租率有所下(xià)降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价(jià)格出(chū)现波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出(chū)于风险规避(bì)的原因，最近几个交易日场内资金有所流出(chū)，但(dàn)是，不(bù)动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其(qí)内外价(jià)值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格涨跌会(huì)受(shòu)到基本面、情绪面等多重(zhòng)因(yīn)素影响，不好判断价格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级市(shì)场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益率高的产(chǎn)品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的(de)步(bù)伐，产业园(yuán)区(qū)、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投(tóu)资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募基金执行董事(shì)高如星对此表示，若(ruò)张江园(yuán)区最(zuì)终能顺利(lì)解决招商，平稳过(guò)度(dù)对经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流没有造成大(dà)的影响，“事件性利空下调至得这么(me)急、这么深，加上前期本(běn)身园区类(lèi)资产就回调不少了，这就(jiù)是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到租金收(shōu)入受(shòu)不(bù)受(shòu)影(yǐng)响，影响多大，估计园区会(huì)最(zuì)终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩(kuò)募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安(ān)张江光大(dà)园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入(rù)基(jī)础(chǔ)设施资产张润(rùn)大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行(xíng)已签租(zū)赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始(shǐ)权益人将(jiāng)继(jì)续密(mì)切(qiè)关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况，积极(jí)做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张江(jiāng)光大园项目(mù)出(chū)租(zū)率下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说(shuō)明会中管理人就相关事(shì)项进行了(le)解(jiě)释说明，市(shì)场信心得到了一(yī)定提振，二级市(shì)场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线(xiàn)上和线下(xià)的扩(kuò)募说明会(huì)上(shàng)，运(yùn)营团队表示了(le)对张江光(guāng)大(dà)园项目(mù)的信心，预(yù)计(jì)签(qiān)署意向书和合同谈判(pàn)中的储备租(zū)户(hù)正常转(zhuǎn)化(huà)后，项目出租率将得到回(huí)升(shēng)。没想(xiǎng)到仅过了(le)不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各方的(de)广泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人相关负(fù)责人(rén)坦言，事发突(tū)然确实始料(liào)未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时间即(jí)奔赴现(xiàn)场进行了沟通和(hé)核(hé)实工作，并同步启动了应急(jí)预案(àn)，排(pái)摸(mō)储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的(de)可(kě)能事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司(sī)领导高度(dù)重视，据(jù)悉新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说(shuō)，目前储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技(jì)术等(děng)产业客(kè)户，租赁(lìn)意向面积超过了2万(wàn)方。从意向储(chǔ)备(bèi)转化(huà)为实际租(zū)户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书(shū)来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们(men)一些(xiē)空(kōng)间，但本(běn)着对首批扩募、对市场负(fù)责的态(tài)度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短(duǎn)期内完(wán)成去化。”相关负(fù)责人说(shuō)道。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同区域的张(zhāng)江光大园项目一季度末(mò)也有(yǒu)将近30％的空置率(lǜ)，原(yuán)始权益(yì)人(rén)有那么多储(chǔ)备租(zū)户，之前的空置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解(jiě)释，张江光(guāng)大(dà)园一直以(yǐ)来都坚持(chí)以市场化(huà)运(yùn)营为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调租和(hé)换租都属于(yú)正(zhèng)常情况，而这次(cì)项目的大(dà)租户退(tuì)租正好(hǎo)发(fā)生在市场活跃度(dù)的短期低(dī)点，目(mù)前(qián)市场(chǎng)情况已有(yǒu)所好转。在(zài)看到出租率下滑情(qíng)况没有得(dé)到及时修复后，张江这边(biān)也作了一定(dìng)的资源调(diào)配和倾斜(xié)，引入了一(yī)些储备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润(rùn)大厦和张江光大(dà)园(yuán)项目在给租(zū)户的分隔空间、交(jiāo)付(fù)标准、租金(jīn)水平等方面也有一(yī)些差异化，张润大(dà)厦多是两千多平(píng)的大平(píng)层，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵一(yī)些(xiē)，张江光大园(yuán)单层以一千(qiān)平的面积为(wèi)主(zhǔ)，还有(yǒu)一(yī)些独(dú)栋(dòng)形态的(de)物业。租户自身也会有诉求，也会(huì)根(gēn)据自身需(xū)求和预算挑选区(qū)域(yù)内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资产的管理人都变成了一家，后续(xù)我们在(zài)资源共享和联合营销方面(miàn)能更加(jiā)充(chōng)分发挥(huī)协(xié)同(tóng)效应，相信可以做得更好。”上述(shù)负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张(zhāng)江(jiāng)高科目(mù)前在(zài)管资产(chǎn)约五百(bǎi)万方(fāng)，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间(jiān)资产(chǎn)上市平台目(mù)标的(de)坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资(zī)本平台和它(tā)未来的(de)发(fā)展。”相(xiāng)关负(fù)责人(rén)表示，“这次扩募(mù)是我们实现(xiàn)基金扩(kuò)容的第一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下我们可能面临了一些突(tū)发情况需要解(jiě)决(jué)，但是这和我(wǒ)们(men)在张江(jiāng)科(kē)学城这(zhè)三十年建设发展过程中(zhōng)所经历的相比，只能算是(shì)一(yī)个非(fēi)常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事件的所(suǒ)有(yǒu)负面影响，维(wéi)持(chí)预期和市场的信心(xīn)。”

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