或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的(de)公司月内(nèi)涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们(men)分(fēn)别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的(de)主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的(de)主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管理服(fú)务、工程(chéng)项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其(qí)布(bù)局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十大流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司等(děng)都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二的(de)浦东金桥也(yě)是上海本(běn)地房(fáng)企(qǐ)，其第(dì)一季(jì)度的收入利(lì)润规模大幅度(dù)复(fù)苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫(yì)情(qíng)时代(dài)出(chū)租(zū)率复(fù)苏至近年(nián)来最高，另一方面(miàn)则(zé)是(shì)公(gōng)司拿地(dì)结算持续性(xìng)向好，从(cóng)数字(zì)上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头(tóu)向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机构在其中持续(xù)驻足。从(cóng)第(dì)一(yī)季度(dù)十大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，知(zhī)名(míng)私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前(qián)十中(zhōng)，这(zhè)也(yě)是连续第三个季(jì)度(dù)他有(yǒu)的两只产(chǎn)品(pǐn)杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区域性地(dì)产公司(sī)外，荣(róng)安(ān)地(dì)产则是主要(yào)布局在(zài)深圳的(de)地产公司，一季(jì)报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的(de)价值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信(xìn)用问题或者(zhě)资(zī)金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当前中(zhōng)特(tè)估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依(yī)然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又体(tǐ)现为(wèi)库存的优势(shì)。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央(yāng)企相较于(yú)民营(yíng)地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源债权债(zhài)务关(guān)系等问题，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业(yè)的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出(chū)清的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企来说(shuō)估(gū)值的修(xiū)复更明显。中特估(gū)的(de)角(jiǎo)度从(cóng)中(zhōng)长期(qī)的维度(dù)看，行业(yè)的逻(luó)辑在于集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具(jù)备(bèi)较快速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造(zào)能力，以此带来估值(zhí)中枢的(de)提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的(de)质量好(hǎo)、运(yùn)营(yíng)能(néng)力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部(bù)将出现分化，要(yào)关(guān)注将(jiāng)受益于行业集中度(dù)提升(shēng)的头部(bù)公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途(tú)更为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观(guān)地去(qù)持续(xù)观察(chá)国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面(miàn)是否可以维(wéi)持，首先是融(róng)资(zī)成本保(bǎo)持(chí)低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些(xiē)耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速(sù)的(de)增长。而这些公司(sī)也(yě)是(shì)机构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业(yè)内人士(shì)张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业(yè)绩出现(xiàn)明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过(guò)去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下(xià)半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力(lì)度较大(dà)。投(tóu)资的驱动(dòng)能够(gòu)推动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的(de)增长，从(cóng)而(ér)在2023年(nián)一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还面(miàn)临着(zhe)一些不确(què)定性(xìng)。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别(bié)城市四月环比三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在(zài)内的(de)绝大多数城(chéng)市都出现(xiàn)环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市(shì)场表现(xiàn)也不(bù)太乐观(guān)。按照现在的(de)经济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去(qù)库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业(yè)绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及上(shàng)下(xià)游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这(zhè)也(yě)意味(wèi)着，只有(yǒu)极(jí)为少数的、做得比同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地(dì)凸显出(chū)来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐。）

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