5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对(duì)于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公布的总份(fèn)额(é)均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季(jì)报统计(jì)，龙头与地(dì)方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公(gōng)募(mù)所持房(fáng)地产公司市值(zhí)在(zài)股(gǔ)票资产中(zhōng)的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地产行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似(shì)乎在今年(nián)一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的(de)是(shì)保利(lì)发展，在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在(zài)于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集(jí)团退出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产(chǎn)已经进入大(dà)分(fēn)化时(shí)代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二(èr)级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获(huò)行业(yè)贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么(me)投(tóu)资机会的(de)。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行(xíng)业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海公募(mù)基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募(mù)人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售(shòu)面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存量有400180kg等于多少斤 180kg等于多少磅亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存量地(dì)产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策(cè)出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研究员吕功绩(jì)也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时(shí)代(dài)已经过去，未来(lái)行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能够(gòu)通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼(yú)的(de)方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机会(huì)，机会在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的(de)股中，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排名(míng)前五(wǔ)的(de)公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别(bié)是(shì)上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名(míng)第(dì)一的上实发展，五一(yī)假期归来后日(rì)成交量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)180kg等于多少斤 180kg等于多少磅收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类机(jī)构都(dōu)有对其(qí)布局(jú)的(de)例子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司后(hòu)疫情(qíng)时代(dài)出租(zū)率复苏(sū)至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司拿(ná)地(dì)结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩(jì)势(shì)头(tóu)向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一(yī)季度十(shí)大流通股股东(dōng)来看，知名(míng)私募180kg等于多少斤 180kg等于多少磅高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是(shì)连续第三(sān)个(gè)季度他(tā)有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区域(yù)性地产公司外(wài)，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市(shì)公司股东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流(liú)通股股东行列(liè)。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外(wài)联(lián)袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球基金相关(guān)人士分析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题(tí)或(huò)者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿(ná)地力度(dù)（拿地金额(é)/销售(shòu)金额(é)）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮(cháo)下(xià)，央国企地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然(rán)存(cún)在，少(shǎo)部(bù)分公司(sī)尤其是央(yāng)企占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发(fā)资(zī)源和良(liáng)好(hǎo)的不(bù)动产(chǎn)资产运营能力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较(jiào)于民(mín)营地产公(gōng)司(sī)也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地(dì)资源债权(quán)债务关系等(děng)问题，市场对民(mín)营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国(guó)企相较(jiào)于(yú)民企来(lái)说估值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度(dù)从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中度(dù)提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利(lì)和现(xiàn)金流(liú)创造能(néng)力，以此带(dài)来估值中枢(shū)的(de)提升(shēng)，应该关注(zhù)估值(zhí)相对(duì)较低，企业自(zì)身资产的(de)质量(liàng)好、运营能(néng)力强、可以创(chuàng)造持(chí)续(xù)现金流的(de)企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受益于行业(yè)集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研(yán)究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一(yī)思路的话，或(huò)许还(hái)是保(bǎo)利(lì)发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙(lóng)头(tóu)前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去(qù)持续观察国企央企在三个方面是(shì)否可以(yǐ)维持，首先是(shì)融资(zī)成本保持低位，其次(cì)是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集(jí)团等房企营(yíng)收、净(jìng)利均实(shí)现了业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大(dà)增(zēng)速的增长。而这些公司也(yě)是机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示(shì)，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不确定性(xìng)。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成(chéng)都等极(jí)个别(bié)城市(shì)四(sì)月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大(dà)多(duō)数城市(shì)都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的(de)情况。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业的(de)资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个(gè)市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地产以及其上下游(yóu)产业链(liàn)的(de)复苏(sū)速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但这(zhè)也(yě)意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以(yǐ)只(zhǐ)能(néng)耐心地去等(děng)待它(tā)的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为(wèi)举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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