导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分(fēn)化(huà)时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿(yì)平，足(zú)够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年地产持续(xù)低景气(qì)，有关中国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘(lí)清中国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断中国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，第七次(cì)人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露的(de)近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其中还包括大(dà)量(liàng)城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居(jū)民人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配套设施(shī)等因(yīn)素(sù)密切(qiè)相关(guān)。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距(jù)。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味(wèi)着户户(hù)有房(fáng)，然而(ér)事(shì)实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市场的住(zhù)宅套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一(yī)套(tào)房无法(fǎ)满足流动人(rén)口的租赁(lìn)和置业(yè)需求。全国(guó)总人(rén)口的(de)近三成都是流动人口，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带(dài)来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益(yì)明(míng)显，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入，人口净迁入城(chéng)市的(de)新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住(zhù)宅的(de)改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房(fáng)地产大分化时(shí)代(dài)已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担(dān)心，中国的(de)房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公(gōng)布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了(le)？据此判断未(wèi)来房(fáng)地产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中国(guó)户均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负(fù)责(zé)人对外披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取(qǔ)了(le)全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数(shù)计算(suàn)的(de)城镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国(guó)城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关(guān)。单单(dān)从(cóng)人均住(zhù)宅间数不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位(wèi)购(gòu)买成(chéng)套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全的(de)住宅才(cái)是城(chéng)镇居(jū)民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的(de)测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一(yī)类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有直接公(gōng)布城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)数量。居(jū)民(mín)住宅相关数(shù)据有两(liǎng)处(chù)可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商品住(zhù)宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和(hé)非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家庭户数(shù)，我们就(jiù)能(néng)够得到城镇户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统计数(shù)据，大致测(cè)算得到中国存(cún)量房地(dì)产套数(shù)，并进一步(bù)推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成。本(běn)文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)累计销售(shòu)套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的(de)时间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过(guò)去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民(mín)已经(jīng)达到了户均(jūn)一套房的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房并不(bù)意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英(yīng)国和日(rì)本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造成人口净(jìng)流(liú)入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房价或(huò)房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人(rén)口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择在(zài)大(dà)城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实(shí)际上会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结(jié)构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道(dào)等基础设(shè)施(shī)陈旧，给(gěi)住户(hù)的生(shēng)活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生(shēng)活需求，在(zài)未来大(dà)都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民(mín)带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值15min什么意思多少分钟，15min等于多少分钟trong>，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人(rén)均水平(píng)的(de)一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使用的(de)住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达(dá)国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口(kǒu)，所需要的住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即便如此，中国人口(kǒu)静态(tài)结构和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增(zēng)多(duō)，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)人口数不断下(xià)降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二(èr)人户(hù)的(de)占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规(guī)模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发展带(dài)来的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流入，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着人口流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例(lì)，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与15min什么意思多少分钟，15min等于多少分钟家庭住宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用(yòng)房(fáng)和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没(méi)有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资(zī)金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平(píng)有(yǒu)着密切(qiè)正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是(shì)过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是(shì)住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时(shí)代已至，这(zhè)种分化(huà)不(bù)单局限(xiàn)于城市能级之间差(chà)异，优(yōu)质小区(qū)和老旧二(èr)手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能(néng)存在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实(shí)际值可能偏(piān)低(dī)，其增速(sù)可能(néng)超预期。