万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意(yì)外(wài)走(zǒu)红，让(ràng)这个位于北京海(hǎi)淀的(de)豪(háo)宅被(bèi)全国(guó)知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不(bù)将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这(zhè)些(xiē)房子早已售出，业主(zhǔ)并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨资(zī)购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难怪(gu事出有因必有妖下一句怎么回，事出反常必有妖,人若反常必有刀,言不由衷定有鬼ài)有网友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可(kě)能(néng)没(méi)你(nǐ)想象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核(hé)心区位(wèi)，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了(le)“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的(de)抵押物(wù)中，包括(kuò)75套(tào)万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良(liáng)债(zhài)权转让项目(mù)的处置主体(tǐ)是中国信(xìn)达(dá)资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司北(běi)京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司(sī)（下(xià)称(chēng)赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观(guān)，35名意事出有因必有妖下一句怎么回，事出反常必有妖,人若反常必有刀,言不由衷定有鬼向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这就是(shì)一起中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些(xiē)房子实际(jì)上都(dōu)是(shì)卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中国信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出(chū)售”的状态(tài)呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的(de)报道证(zhèng)实了上述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去(qù)，现在还没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还(hái)有(yǒu)不(bù)少中赫集团的高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不(bù)过(guò)，如果(guǒ)这些业主确实(shí)已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，那么(me)，中国信达转让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大(dà)的(de)，没准还是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法律规(guī)定，民事执行中，业(yè)主(zhǔ)已经支付价(jià)款并实际(jì)占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过(guò)错(cuò)，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可以向法院提(tí)出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房款或办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人(rén)民法院报公(gōng)布《最高(gāo)人(rén)民(mín)法(fǎ)院关于商品房消(xiāo)费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以居住为(wèi)目(mù)的购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵押权以(yǐ)及(jí)其他债(zhài)权的(de)，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山(shān)芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖(mài)出去回本(běn)，抵押的这75套房子(zi)，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权(quán)公司中国信达申(shēn)请不(bù)良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等选择退出(chū)了赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞的(de)股东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托有(yǒu)限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发商，相较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号院，作为中赫集团进入(rù)北京的第(dì)一(yī)个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼(lóu)，高达(dá)30万(wàn)/平(píng)米的天价，成(chéng)为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场(chǎng)强烈(liè)震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳书院，更(gèng)是(shì)被誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知(zhī)名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳地块(kuài)，成为北京(jīng)当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还(hái)是每平米20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其(qí)在北京豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年末上市的它(tā)，对手(shǒu)是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现(xiàn)如今，它(tā)远远(yuǎn)超过这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然(rán)已经推出了(le)8年之久，但其依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬则居住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了(le)中(zhōng)赫集团(tuán)的(de)“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执(zhí)行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确(què)定义务(wù)，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出(chū)背(bèi)后(hòu)的中赫(hè)集团，发现其(qí)深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实(shí)控人(rén)周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收(shōu)购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出(chū)后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国(guó)安(ān)的新东(dōng)家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从中信集团手(shǒu)中拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱(jù)乐部全部股(gǔ)权。如果北(běi)京国安(ān)的估值一(yī)直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)拿下(xià)北京(jīng)国安，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什(shén)么(me)又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)份质押陆续质(zhì)押，据企查(chá)查(chá)显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权(quán)出质(zhì)记(jì)录。质(zhì)权(quán)人包括海金商(shāng)业(yè)保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的(de)经营状况没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所官(guān)网信息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球俱(jù)乐部(bù)实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集(jí)团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持续质押(yā)手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达(dá)11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能(néng)力而(ér)拒(jù)不(bù)履行生效法律文书(shū)确定(dìng)义务，上(shàng)述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安(ān)，目(mù)前(qián)幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情(qíng)况下(xià)，被执(zhí)行(xíng)10个(gè)多(duō)亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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