文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提出“有条件的(de)可以进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月(yuè)时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品叮当镯一般是什么材质，叮当镯为什么那么便宜房预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对(duì)购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱(qián)没(méi)实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质(zhì)量发(fā)展阶段的(de)必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的(de)最(zuì)大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全(quán)国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四(sì)大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和(hé)房地产税(shuì)。如果按照经济(jì)规(guī)律办事，中国一定能(néng)实(shí)现房地产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制(zhì)、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银(yín)行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等系列(liè)风险。取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实(shí)中(zhōng)央房住不炒精神、有助(zhù)于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来(lái)的(de)？国外什么情(qíng)况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家(jiā)存(cún)在(zài)预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项目获得(dé)政府批(pī)准后才可(kě)以开始销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支付(fù)完(wán)首(shǒu)付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款，而是根据(jù)开发商工程(chéng)进度(dù)在完全交房前进行(xíng)分(fēn)期(qī)支付(fù)。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及(jí)违约处(chù)罚措(cuò)施作为保障的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消预售制(zhì)度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房进入存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要(yào)配套房企债(zhài)务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国(guó)一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健(jiàn)康发展的(de)重大措施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融(róng)支(zhī)持(chí)当期三好生、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的(de)专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等(děng)问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购(gòu)买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即(jí)“分(fēn)契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资(zī)金(jīn)周(zhōu)转。当时(shí)其在(zài)购(gòu)下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外(wài)一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的(de)分期(qī)付款形式(shì)，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方(fāng)式(shì)减轻了民众购(gòu)房的资金(jīn)压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投(tóu)资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付款叮当镯一般是什么材质，叮当镯为什么那么便宜(kuǎn)”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率(lǜ)地(dì)解决了核心的住(zhù)房供(gōng)不(bù)应求的(de)问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的(de)监管机制，促(cù)进(jìn)市场健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理部门提(tí)升(shēng)了(le)对于预(yù)售楼花制度的(de)监管，即要求开(kāi)发(fā)商(shāng)在预(yù)售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身有资金等能(néng)力把项目(mù)完成，资金需放(fàng)入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为了防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设(shè)的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步(bù)完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需(xū)求(qiú)大(dà)和供给量(liàng)短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期(qī)发(fā)展工业化的进程大(dà)于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市(shì)化(huà)。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较(jiào)慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套(tào)差(chà)等(děng)问题，因(yīn)此福(fú)利分房制度不再适用于当(dāng)时(shí)的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大(dà)型房地产开发(fā)商，商品房供应量小的(de)困(kùn)境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内(nèi)地(dì)房地产市场的一针(zhēn)强心(xīn)剂(jì)。从(cóng)1994年(nián)起(qǐ)，中国内(nèi)地逐(zhú)步(bù)引(yǐn)进中国(guó)香港(gǎng)预售商品房制度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大力支持国(guó)内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于进一(yī)步(bù)深化城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革(gé)，加(jiā)快住(zhù)房建设的(de)通知》文件，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新(xīn)体制，从计划(huà)经(jīng)济(jì)下的(de)福利分房转向市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅速出台相关(guān)的(de)信贷政策(cè)，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用(yòng)推动了(le)房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契(qì)合中国(guó)内(nèi)地的商品房预(yù)售制(zhì)度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力(lì)，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款(kuǎn)的(de)行为(wèi)。区(qū)别于(yú)中国香港，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同(tóng)-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用(yòng)银(yín)行贷款的(de)形式(shì)一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商(shāng)可(kě)能已(yǐ)拿到(dào)了全部购房款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地的(de)开发商而言(yán)，预(yù)售制商品房也(yě)开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大(dà)缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过(guò)去20多(duō)年对中国内地房地产市(shì)场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资(zī)金需求(qiú)，也(yě)提高了(le)居(jū)民居住水平，中国内地(dì)城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革(gé)开放(fàng)以来(lái)，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的发展。中国内(nèi)地(dì)房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积(jī)和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无(wú)到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也(yě)成为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全(quán)社会固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通道业务(wù)，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资(zī)存量占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资(zī)比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担(叮当镯一般是什么材质，叮当镯为什么那么便宜dān)了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房(fáng)合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立的(de)合同关系(xì)，如(rú)果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房(fáng)者只能根(gēn)据购房合(hé)同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依(yī)旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者承担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用(yòng)和购房者对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房企因为市场波(bō)动或(huò)经营不善，出(chū)现(xiàn)资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况(kuàng)，而房(fáng)企通(tōng)过与购房者(zhě)签订的(de)预售合同和(hé)按揭合(hé)同(tóng)，已经从银行获得房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期不能还款等，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担(dān)，银(yín)行将面临(lín)较(jiào)大的坏(huài)账(zhàng)压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关(guān)的工程(chéng)建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全(quán)国并(bìng)没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城(chéng)市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入(rù)监管账户(hù)、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代(dài)的高周转背(bèi)景下，抽调(diào)预(yù)售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建设(shè)名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由工程方将资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度(dù)所需(xū)。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做提供(gōng)了(le)资(zī)金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定(dìng)程度上把风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资(zī)金(jīn)，一(yī)般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的(de)预(yù)付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二(èr)是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品房提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方(fāng)式(shì)，一是期房由(yóu)政府或第三方验(yàn)收合格并提供(gōng)验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得购房(fáng)者(zhě)支付的(de)房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提(tí)供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期(qī)房定金(jīn)一定期限内无(wú)条(tiáo)件返还(hái)，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定(dìng)金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)，购房者的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证行(xíng)或(huò)产权(quán)保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不(bù)承担任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的(de)资金(jīn)全部来自银行，银(yín)行根据(jù)工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用资金(jīn)直接损害银行利(lì)益，银(yín)行有(yǒu)充分动机监管开(kāi)发(fā)商(shāng)施工(gōng)进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由(yóu)政(zhèng)府相关(guān)部门经审(shěn)查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购(gòu)房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前(qián)，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还(hái)。如由于任(rèn)何原(yuán)因不(bù)能购买，定金按(àn)照德(dé)国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费(fèi)和土(tǔ)地(dì)交(jiāo)易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购(gòu)房(fáng)款中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例(lì)因项目而异(yì)。一(yī)般来说(shuō)，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利(lì)率，银(yín)行按施工节奏分(fēn)多次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予购房者一(yī)定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针(zhēn)对(duì)期(qī)房设计(jì)了两种保险，保险的(de)功(gōng)能(néng)是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容(róng)确认无误后签订首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)付(fù)款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对(duì)较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后(hòu)才(cái)能(néng)交付，交付(fù)后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，英国(guó)期(qī)房(fáng)预售资(zī)金监管极(jí)为严格，资金(jīn)也由律师监(jiān)管，在确认工(gōng)程进(jìn)度(dù)、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师(shī)转给(gěi)开发商，即(jí)资金(jīn)在进入(rù)开(kāi)发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　日本(běn)期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须完(wán)成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据日(rì)本(běn)《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要(yào)求(qiú)开发商必须(xū)完成定(dìng)金保全措(cuò)施才可预(yù)售(shòu)。什么是(shì)定金保全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开(kāi)发(fā)商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的(de)保证(zhèng)或(huò)保险，并(bìng)将相应的保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的(de)购(gòu)房款也受该措施(shī)保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构或(huò)保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以(yǐ)及订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订购房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付(fù)及印花(huā)税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡期房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房付(fù)款流程做了统一详细规定，要(yào)求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般(bān)为(wèi)合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷(dài)款的增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存(cún)入银行专门的项目资(zī)金(jīn)账户，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房地(dì)产到了政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复(fù)工(gōng)保民生，给予强有力的金融(róng)工具(jù)支持(chí)。另一方面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵(qiān)头并(bìng)购重组整个(gè)行(xíng)业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估(gū)计形(xíng)势复(fù)杂性和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约(yuē)后定金(jīn)保护(hù)机制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管环(huán)节，引入独立(lì)于(yú)开发商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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