OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引(yǐn)发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘(pán)有所拉升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大(dà)厦的重要承租(zū)方之一(yī)，目前未收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权益人(rén)将(jiāng)继续(xù)密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目(mù)的原始权益人(rén)相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期(qī)已同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极(jí)应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的(de)可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表(biǎo)示，华安张(zhāng)江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但(dàn)其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上(shàng)影响其(qí)内外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开(kāi)，此后(hòu)二级市场(chǎng)价(jià)格开始(shǐ)震荡走低(dī)，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个(gè)交(jiāo)易日二(èr)级市场(chǎng)价格表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌(diē)幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市(shì)场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前(qián)上(shàng)市的8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇(shé)口(kǒu)产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程度(dù)下(xià)跌，8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设(shè)施(shī)REITs5月15日平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年以来(lái)平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经(jīng)披露(lù)张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目出(chū)租率有(yǒu)所下降，如(rú)今拟扩募的(de)项目又遭遇(yù)突(tū)发事件，因此导致二级市场价格出现(xiàn)波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士(shì)看来，尽(jǐn)管出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几(jǐ)个交易日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其(qí)内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前(qián)随着二级市场价(jià)格下跌，风(fēng)险也得到一定释放(fàng)，但(dàn)是(shì)价格涨(zhǎng)跌(diē)会受到基本面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是(shì)已经完全触(chù)底(dǐ)。

　　此(cǐ)外(wài)，还(hái)有(yǒu)一位业内人士表示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品(pǐn)年内二级市(shì)场跌幅(fú)较大，其实有些隐含(hán)收益率(lǜ)高(gāo)的产品具备(bèi)一定的投资价值，很适合稳(wěn)健(jiàn)类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业园(yuán)区(qū)、物流类等(děng)REITs产品具备一定的(de)投资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金(jīn)执行(xíng)董事高(gāo)如星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能(néng)顺利解决招商，平(píng)稳过(guò)度对经(jīng)营现(xiàn)金(jīn)流没有造成(chéng)大的(de)影响，“事件性利空下调至得这么急(jí)、这么(me)深，加上前期(qī)本身园(yuán)区类资(zī)产就(jiù)回调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调(diào)，最终还(hái)是落到租金收入受不(bù)受影响，影响(xiǎng)多(duō)大(dà)，估计(jì)园区(qū)会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片(piàn)子(zi)公司(sī)哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布(bù)公告，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技(jì)是其扩募(mù)拟新购(gòu)入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披(pī)露(lù)的(de)张(zhāng)江光大园项目出租率(lǜ)下降(jiàng)事项，一(yī)度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理人就(jiù)相关(guān)事项进行了解释说明，市场信心(xīn)得到了一(yī)定莫代尔与粘纤区别 莫代尔是粘纤的一种吗提振，二(èr)级(jí)市(shì)场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下的扩募(mù)说明会上(shàng)，运营团队表(biǎo)示了对张江(jiāng)光大园项(xiàng)莫代尔与粘纤区别 莫代尔是粘纤的一种吗目的(de)信心，预(yù)计签署意向书和合同谈判中的储备(bèi)租户正(zhèng)常转化后，项(xiàng)目出租率将(jiāng)得(dé)到回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述(shù)公告引起了市(shì)场(chǎng)各方的广(guǎng)泛(fàn)关(guān)注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的(de)原始权益人相(xiāng)关(guān)负责人(rén)坦言，事发突然确(què)实始料(liào)未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时间即奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行了沟通和核(hé)实(shí)工作，并同步(bù)启动了应急预案(àn)，排(pái)摸(mō)储(chǔ)备租户(hù)，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司(sī)领(lǐng)导高(gāo)度重视(shì)，据悉新区国资委(wěi)也(yě)高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关负责人介(jiè)绍(shào)说(shuō)，目(mù)前(qián)储备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片(piàn)测试、人(rén)工智能、航天产业、信(xìn)息技术等产业客户(hù)，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从(cóng)意向储备转化为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租赁意(yì)向(xiàng)书(shū)来尽快锁定(dìng)一些重要租(zū)户。虽然收(shōu)了三个月履约(yuē)保证金给了我们一(yī)些(xiē)空间，但本着(zhe)对(duì)首(shǒu)批(pī)扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全(quán)力与时(shí)间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季度末(mò)也有将(jiāng)近30％的空置率(lǜ)，原始权益(yì)人有(yǒu)那么多储(chǔ)备租户，之(zhī)前的(de)空置率(lǜ)为何未能(néng)得到(dào)解决。

　　对(duì)此相关(guān)负责人解释，张江(jiāng)光大园一直以来(lái)都坚持以市场(chǎng)化运营(yíng)为导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户的调(diào)租和换租都(dōu)属(shǔ)于正常情况，而这次(cì)项(xiàng)目的大租户退租(zū)正(zhèng)好发(fā)生在市场活跃(yuè)度的短期(qī)低点(diǎn)，目(mù)前市(shì)场情况已有所好(hǎo)转。在(zài)看到出(chū)租率下滑情(qíng)况没(méi)有得到(dào)及时修复(fù)后(hòu)，张江这边也(yě)作了一定的资源调配和倾斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦(shà)和张江光大园项目(mù)在给租(zū)户的分隔空(kōng)间、交付(fù)标准、租金(jīn)水平等(děng)方面也(yě)有一些差异化(huà)，张润(rùn)大(dà)厦多是两千多平的大平层，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵(guì)一些，张江光大园单(dān)层(céng)以一千平的面积为主，还(hái)有一些独栋(dòng)形态的物业。租户自身也会有诉求，也(yě)会根(gēn)据自身需求(qiú)和预(yù)算挑选区域(yù)内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老(lǎo)资产的管理人都变成(chéng)了一家，后(hòu)续我们(men)在(zài)资(zī)源共享和联合营销方面能更加充(chōng)分发挥协同效应(yīng)，相(xiāng)信可以做得更(gèng)好。”上述(shù)负(fù)责人补充说道。

　　最后谈(tán)及(jí)对(duì)于(yú)张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和张(zhāng)江高科目前在管资产约(yuē)五百(bǎi)万方，还(hái)有一些(xiē)其他在开发的储备项目(mù)，这些(xiē)都(dōu)将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园(yuán)区产(chǎn)业空间资产上市(shì)平台目标(biāo)的坚(jiān)实(shí)后盾和储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平(píng)台和它未(wèi)来的发展。”相关(guān)负责(zé)人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下我们(men)可(kě)能(néng)面临了一些突发情况需(xū)要解决，但(dàn)是这和我们在张江科学城这三十(shí)年建设(shè)发展(zhǎn)过程中所经历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期(qī)和市(shì)场(chǎng)的信心。”

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