文(wén)：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和(hé)城乡(xiāng)建设(shè)工(gōng)作会议提出“有条件的(de)可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别(bié)建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的(de)最大保护(hù)。98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当然二次房(fáng)改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制，长效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。如果按照经(jīng)济(jì)规(guī)律办事，中国一(yī)定能(néng)实现房地(dì)产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能交付(fù)的风险。从(cóng)个人(rén)层面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者(zhě)非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售制助(zhù)推部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠(gāng)杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了(le)商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其(qí)实，当前世界(jiè)不少国(guó)家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重(zhòng)点(diǎn)来(lái)了(le)！发达国家一(yī)般有严(yán)格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目(mù)获得政(zhèng)府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付完(wán)首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次(cì)性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期(qī)支付以及违(wéi)约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预(yù)售制度(dù)，以后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度(dù)有一定历史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房进入存量时(shí)代，取消(x23岁属什么生肖iāo)预售制度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地产长(zhǎng)效机(jī)制。这(zhè)是个技(jì)术(shù)活，只要(yào)坚持市(shì)场化改革，中国(guó)一定能化(huà)解这个难(nán)题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是(shì)以客(kè)户为中心(xīn)，房地产也(yě)不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子(zi)是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消(xiāo)预售(shòu)制、实(shí)施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业(yè)健康发(fā)展的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金融支(zhī)持当期(qī)三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务(wù)院发展研究中心(xīn)参与财(cái)税(shuì)改(gǎi)革方案研究时(shí)，对(duì)预售(shòu)制(zhì)、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参考后来形成的(de)专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等问题(tí)，分层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香港还未推(tuī)行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木(mù)屋或者其他(tā)临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的(de)市民(mín)数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的(de)基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务(wù)的经验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金(jīn)周转。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格(gé)、订购(gòu)方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买家(jiā)就(jiù)拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力(lì)，加速了房(fáng)屋(wū)的(de)建造和(hé)销售(shòu)，也(yě)解决了制造商的(de)资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时(shí)中国香(xiāng)港房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了核心(xīn)的(de)住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康(kāng)发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的(de)监管，即要求开(kāi)发商在(zài)预售前，确(què)保地价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户(hù)资金，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行在银行开设的(de)信托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且银行的(de)责任上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风险方，后续需(xū)自(zì)身(shēn)推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代，中国(guó)内地面临住房需(xū)求大和(hé)供给量短缺问(wèn)题(tí)，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业(yè)化的进(jìn)程(chéng)大(dà)于城市(shì)化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问题(tí)，才能进一步(bù)推进城(chéng)市化。但(dàn)当(dāng)时(shí)推(tuī)行的是“统一(yī)管理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养(yǎng)房”的(de)福利分(fēn)房制度，住房市场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低(dī)、配套差(chà)等(děng)问题，因此福(fú)利分(fēn)房制度不(bù)再(zài)适用于当时的国情(qíng)。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临(lín)商品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时(shí)引入(rù)中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市(shì)场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预(yù)售商品(pǐn)房制度(dù)，先后(hòu)出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支持国(guó)内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于(yú)进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化(huà)的住房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决了(le)房(fáng)企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间周期(qī)长的(de)两大(dà)难(nán)题(tí)，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房供应速(sù)度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房改(gǎi)货币化，中国人(rén)民银(yín)行(xíng)等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极(jí)大作用(yòng)推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地的(de)商品房(fáng)预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设(shè)。具(jù)体来说(shuō)，是指房地(dì)产开发(fā)企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者(zhě)支付(fù)定(dìng)金或房(fáng)款(kuǎn)的行为(wèi)。区(qū)别(bié)于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预售流(liú)程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备案登记和(hé)预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要(yào)一次性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的(de)形式一(yī)次(cì)性付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之(zhī)，房(fáng)屋(wū)未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照(zhào)工程(chéng)进度(dù)付款有所不同。对中国内(nèi)地的(de)开发(fā)商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也(yě)开启了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩(suō)短房企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时(shí)增加市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动(dòng)了(le)城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多(duō)年(nián)对中国内地房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的稳(wěn)步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市(shì)场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居(jū)民居住水平(píng)，中国内地(dì)城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适(shì)居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大(dà)进步，数十年(nián)时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，2005年中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行(xíng)业(yè)的发(fā)展。中国内地房地(dì)产历经(jīng)二(èr)十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业(yè)从(cóng)无到有、从国(guó)企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产(chǎn)也成为(wèi)拉动(dòng)中国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金融、批(pī)发(fā)、建材的带(dài)动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉(lā)动的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导(dǎo)致(zhì)银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值(zhí)的比例较高，主要是(shì)因为住房市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在(zài)，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方(fāng)面(miàn)不(bù)公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立(lì)的合同关系(xì)，如(rú)果开发商发生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险，进行影响自(zì)身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签订的预(yù)售合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担(dān)，银行将(jiāng)面(miàn)临较(jiào)大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的(de)预售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房(fáng)预售管理办(bàn)法》中明(míng)确规(guī)定了开(kāi)发企业(yè)预(yù)售商品房所(suǒ)得款项应当用(yòng)于(yú)有关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的(de)具体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以来(lái)全(quán)国并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城(chéng)市(shì)重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实(shí)是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或(huò)进入监管(guǎn)账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金(jīn)继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的(de)高周转背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资(zī)金，是(shì)行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所(suǒ)需。通过(guò)这些(xiē)方式(shì)套取(qǔ)的资(zī)金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提(tí)供了(le)资金流(liú)动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度(dù)上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房(fáng)预(yù)售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定金或预付(fù)款保(bǎo)护机(jī)制，如英(yīng)国、日(rì)本(běn)；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，绝大部(bù)分(fēn)房(fáng)款在房屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式(shì)：预(yù)付款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按(àn)工(gōng)程(chéng)进度分(fēn)期支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的(de)保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方(fāng)验(yàn)收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商(shāng)为购房者提供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定金一定(dìng)期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金(jīn)由第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，美(měi)国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行(xíng)或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金全部(bù)来(lái)自(zì)银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一(yī)定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于(yú)开(kāi)发商挪用资(zī)金直接损害(hài)银行(xíng)利益，银行有充分动(dòng)机监管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋(wū)交付时(shí)需(xū)取得(dé)由政府相关(guān)部门(mén)经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭(píng)证向银(yín)行(xíng)得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款按建造工(gōng)期进度(dù)支(zhī)付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，开发商(shāng)或购(gòu)房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后(hòu)即(jí)可(kě)预(yù)售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进行(xíng)预约(yuē)公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退还。如(rú)由于任何原(yuán)因不能购买，定金按(àn)照德国(guó)法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)公证费(fèi)和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工(gōng)期支(zhī)付(fù)房款的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因项目而异。一(yī)般(bān)来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支(zhī)付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了(le)两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房(fáng)屋(wū)出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开发商赔(péi)偿或(huò)修复，开发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司(sī)负(fù)责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同(tóng)前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环(huán)节内容确(què)认(rèn)无(wú)误后(hòu)签订(dìng)首付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英(yīng)国设置了(le)10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，当开(kāi)发商出(chū)现财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一(yī)般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房(fáng)前(qián)付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须(xū)经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验收后(hòu)才(cái)能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国(guó)期房预售资金监管极(jí)为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相(xiāng)关款项过(guò)程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开(kāi)发商，即资(zī)金(jīn)在(zài)进入开发商账户前经过两道(dào)关口，有利于保障购房者(zhě)资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必(bì)须完(wán)成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例不(bù)超(chāo)房款的(de)20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时(shí)，开(kāi)发(fā)商(shāng)向(xiàng)金融(róng)机(jī)构或指定(dìng)保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证(zhèng)委托合同，设(shè)置购房者定金(jīn)的(de)保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预(yù)先支付(fù)的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融(róng)机(jī)构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按(àn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发(fā)商有统一(yī)的(de)选购(gòu)权合同以(yǐ)及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购(gòu)买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购(gòu)房(fáng)者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样采取按(àn)工程进度付(fù)款的(de)方式，《发(fā)展商条(tiáo)例(lì)》对(duì)期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求(qiú)所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般为合同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门(mén)窗等完(wán)工等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款(kuǎn)会(huì)存入银行专门的(de)项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购(gòu)房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求的(de)支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估(gū)计(jì)形势复(fù)杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复23岁属什么生肖工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环(huán)节，建(jiàn)立(lì)开发商(shāng)违约后定金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支(zhī)付(fù)定(dìng)金冻(dòng)结至房(fáng)屋(wū)交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，建立按工程(chéng)进度付款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的(de)第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直(zhí)接(jiē)监管，以此防止资金(jīn)挪用(yòng)现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期制度(dù)。保修期内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质量问(wèn)题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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