万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了(le)共同债务人被中(zhōng)国(guó)信达追债，中国信(xìn)达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房(fáng)子(zi)早(zǎo)已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨(jù)资购入房产的有(yǒu)钱人(rén)，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未(wèi)看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可(kě)能没你想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

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　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到(dào)，这个位于海淀(diàn)核心区(qū)位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上(shàng)架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额(é)高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处(chù)置主体是中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司北(běi)京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北(běi)京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不(bù)良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币(bì)，其中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观(guān)，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就是一起中国信达(dá)北分讨债(zhài)的故事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅(zhái)的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明(míng)这些房子实际(jì)上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍(pāi)卖(mài)页面上又(yòu)注明这(zhè)75套房子是(shì)“未出售”的状态呢(ne)？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也(yě)没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报道(dào)证(zhèng)实了(le)上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就(jiù)把这75套房子(zi)抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区(qū)房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京(jīng)的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据(jù)地(dì)产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业主中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业主确(què)实(shí)已经支(zhī)付(fù)价(jià)款并实际(jì)占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债(zhài)权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的(de)，没准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定(dìng)，民(mín)事执(zhí)行中(zhōng)，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主没(méi)有过错(cuò)，人(rén)民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提(tí)出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合(hé)起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或(huò)办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院(yuàn)报(bào)公布《最高人民法院关于商品房消费者权利(lì)保(bǎo)护(hù)问题的批复(fù)》，以司法解(jiě)释(shì)的(de)方式(shì)明确了购房人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付(fù)请求权(quán)优先于建(jiàn)设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人民法院应当予以(yǐ)支(zhī)持。只支付了(le)部分(fēn)价(jià)款的(de)商品房黄姓的来源和历史名人和现状，陆终到底是不是黄姓祖先消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结(jié)前(qián)已实(shí)际支付剩余价款的(de)，可以适用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这75套(tào)房(fáng)子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能(néng)卖(mài)出去回本，抵押的(de)这75套(tào)房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择(zé)退出(chū)了(le)赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司(sī)成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后(hòu)者由中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有(yǒu)很大(dà)规模，也没(méi)有很高的国(guó)民知名度，但(dàn)却在(zài)北(běi)京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七(qī)号院，作为中赫(hè)集团进入北京(jīng)的(de)第一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的(de)天(tiān)价，成为当时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京当年的(de)“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是(shì)每(měi)棵成本(běn)超6万的成年银杏树(shù)，还是每平(píng)米20万(wàn)元的价(jià)格，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平(píng)府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口(kǒu)溜(liū)中(zhōng)，就可(kě)看出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地(dì)位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的(de)法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米，说明(míng)万柳书(shū)院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士(shì)，如知名黄姓的来源和历史名人和现状，陆终到底是不是黄姓祖先演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业(yè)大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫(hè)集(jí)团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做(zuò)地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发(fā)商光(guāng)环(huán)的背后(hòu)，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，中赫集(jí)团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到(dào)这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖(wā)出背(bèi)后的(de)中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深(shēn)陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团实控人(rén)周金辉(huī)的(de)人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于收(shōu)购北京(jīng)国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多(duō)元化转型(xíng)，但转型之(zhī)路并不好走。早在(zài)2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多(duō)元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到(dào)了(le)体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部(bù)全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一(yī)直(zhí)没变，那(nà)么中赫集(jí)团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是(shì)这样(yàng)，中赫(hè)为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)质押陆续质(zhì)押，据(jù)企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商业保理、北(běi)京建工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的(de)经营(yíng)状况没有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据(jù)北(běi)京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持(chí)续质押手中的中赫(hè)集(jí)团股份，但(dàn)国安和中赫(hè)的(de)经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北(běi)京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同成为被(bèi)执(zhí)行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书(shū)确(què)定义务，上(shàng)述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸免于难(nán)。不过在实控人(rén)都(dōu)成为老赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执(zhí)行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其身？

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