近(jìn)两(liǎng)年火(huǒ)爆(bào)的创新产品公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高(gāo)比例(lì)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再(zài)产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了解资(zī)产类型和(hé)分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月(yuè)17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额比(bǐ)例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)对此表示，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金(jīn)份额(é)二级市场价(jià)格受(shòu)到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及(jí)市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自(zì)基础(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)的(de)经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和信(xìn)息披露文(wén)件，结(jié)合行业(yè)及市(shì)场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华(huá)平也(yě)表(biǎo)示，根据(jù)《公开募(mù)集基础设施证券(quàn)投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年(nián)度(dù)可(kě)分(fēn)配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公(gōng)募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似(shì)于债券派息(xī)，但不等同于(yú)债券的固定利息回报，而(ér)是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角度来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券(quàn)相对高(gāo)的收益性，在(zài)有效控制风险的前(qián)提下(xià)，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于夂叫什么部首怎么读，夂叫什么部首拼音未来分红水平的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场价格走势(shì)的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额(é)完成率(lǜ)不(bù)达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ夂叫什么部首怎么读，夂叫什么部首拼音)华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)波(bō)动受多(duō)重因(yīn)素(sù)的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的(de)分红有利(lì)于吸(xī)引(yǐn)投资者参与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业(yè)绩相对经济(jì)活力的改善(shàn)有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调(diào)减(jiǎn)处(chù)理，调(diào)减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人(rén)在基金分红(hóng)前后(hòu)均(jūn)可以(yǐ)获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的(de)特(tè)性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益(yì)的(de)影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资(zī)者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公募基金分(fēn)红前提(tí)是本金之上的(de)增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值(zhí)两个部分，两个部(bù)分(fēn)之间的(de)比(bǐ)例是变动的(de)，与现有公(gōng)募基金分红差(chà)异(yì)很(hěn)大(dà)，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额(é)误(wù)认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金分红及(jí)资产(chǎn)增值的收益(yì)，而持有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的(de)收益(yì)主要来自项目每(měi)年(nián)的(de)现金分(fēn)红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了利润分配(pèi)和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普通投资者在(zài)选择投(tóu)资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当(dāng)于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资(zī)产的(de)价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格(gé)和分红有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也(yě)认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在经营权(quán)到期(qī)后不再能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通(tōng)常具(jù)备更高的(de)分(fēn)派率水平。对(duì)于(yú)剩余(yú)期(qī)限(xiàn)较长的特许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低，也(yě)有(yǒu)足够年限收回(huí)本金并取得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金(jīn)额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度逐年(nián)下降是(shì)正常(cháng)现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的(de)剩余使用年限一(yī)般(bān)较长，再加上(shàng)到期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有(yǒu)机(jī)会进(jìn)一步(bù)延长(zhǎng)经(jīng)营期限(xiàn)。这种类(lèi)似(shì)永续经营的(de)假(jiǎ)设反映在基础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投(tóu)资(zī)者(zhě)可(kě)以观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关的指标有(yǒu)两个：一是年报(bào)中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二(èr)者存(cún)在本质(zhì)性区别(bié)。经营活动产生的现金(jīn)净(jìng)流量是(shì)指企(qǐ)业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营(yíng)活动产生(shēng)；可供(gōng)分(fēn)配(pèi)的现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行(xíng)调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新(xīn)选择(zé)，投(tóu)资价(jià)值体现(xiàn)在(zài)相对股债市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置(zhì)功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资(zī)产可以更多关(guān)注内部收益率的高低(dī)，对产权(quán)类的资产更多关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产(chǎn)运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益(yì)人综合(hé)实力、运营(yíng)管理机构实力、公募(mù)基(jī)金(jīn)管理人实力等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于(yú)分红交易带来(lái)的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场(chǎng)接连回调(diào)，建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)关注有基本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明(míng)显、同时分红规(guī)模(mó)较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金(jīn)额预测(cè)。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金额与募集材(cái)料中披(pī)露预(yù)测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经济及市场(chǎng)的实(shí)际(jì)环境，对基础设施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判(pàn)断(duàn)。”中金基(jī)金上述负(fù)责人也(yě)称(chēng)。

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