万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅(zhái)被全国(guó)知(zhī)晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要(yào)做地产界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”的(de)神秘(mì)开发(fā)商(shāng)——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已(yǐ)售出，业(yè)主并非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥(chì)巨资(zī)购(gòu)入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未(wèi)看(kàn)到这些(xiē)业主的维权(quán)信息(xī)，难怪有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时候，他们的姿势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背(bèi)后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公(gōng)司不(bù)良债权(quán)转让项(xiàng)目”，债权总额(é)高达(dá)近47亿，该项目(mù)的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项目的处(chù)置主(zhǔ)体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司(sī)北京市(shì)分公司（下(xià)称中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿(yì)元(yuán)人(rén)民币，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫(hè)集(jí)团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该(gāi)项(xiàng)目(mù)已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起(qǐ)中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体(tǐ)报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房子(zi)实际上都(dōu)是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达(dá)的(de)拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是(shì)“未出(chū)售”的(de)状态呢？只能说明(míng)这些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证实了(le)上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这75套房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为(wè鳄雀鳝危害有多大，鳄雀鳝的最大克星i)海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业(yè)主基本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬也(yě)是(shì)万柳书院的(de)业(yè)主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也(yě)被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确(què)实已(yǐ)经(jīng)支付价款并实(shí)际占有，那么，中国(guó)信达转让(ràng)这笔不良债(zhài)权回(huí)本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没(méi)准还是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律(lǜ)规定，民事(shì)执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可(kě)以(yǐ)向法院提出执(zhí)行异(yì)议申请，请求(qiú)法院解除(chú)查封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或(huò)办理房产证，并承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报(bào)公(gōng)布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费(fèi)者权(quán)利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式明确(què)了购房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全部价款，主张其(qí)房屋交付(fù)请求权(quán)优先于建设工(gōng)程(chéng)价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的(de)商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前(鳄雀鳝危害有多大，鳄雀鳝的最大克星qián)已实际(jì)支付剩(shèng)余(yú)价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上(shàng)是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还(hái)会(huì)被业主(zhǔ)讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不良债权(quán)转让，可(kě)以(yǐ)追溯(sù)到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫华恒(鳄雀鳝危害有多大，鳄雀鳝的最大克星héng)瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地(dì)等(děng)选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责任(rèn)公司成为了(le)唯(wéi)一(yī)股东，后(hòu)者由中(zhōng)国(guó)信达(dá)资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名(míng)度，但(dàn)却在北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的(de)天价，成为(wèi)当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的(de)万(wàn)柳书院(yuàn)，更(gèng)是(shì)被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知(zhī)名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米高墙，还是(shì)每棵成本(běn)超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如(rú)今(jīn)，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为(wèi)被执(zhí)行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确(què)定义务，中赫(hè)集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地(dì)步，其实是(shì)有迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾(céng)深挖出(chū)背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周(zhōu)金辉的(de)人生轨迹(jì)跟着急转直(zhí)下。而追根溯(sù)源，这(zhè)个(gè)转折点，就在于(yú)收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元(yuán)化转型(xíng)，但转型之路(lù)并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团就(jiù)尝试过多(duō)元化业务，先(xiān)后(hòu)进军能源市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部(bù)全部股权。如果(guǒ)北京(jīng)国安的估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人(rén)也许(xǔ)会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又要质(zhì)押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控(kòng)人周金辉夫妇(fù)将(jiāng)其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球俱(jù)乐(lè)部(bù)实现营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份(fèn)，但国安和中赫(hè)的经(jīng)营状况(kuàng)却持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次列被执(zhí)行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被(bèi)执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律(lǜ)文(wén)书(shū)确定(dìng)义(yì)务(wù)，上(shàng)述被(bèi)执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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