5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方(fāng)和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金(jīn)一季报(bào)统计，龙头(tóu)与(yǔ)地(dì)方国企(qǐ)央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增(zēng)幅五(wǔ)只个(gè)股分(fēn)别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公(gōng)司市(shì)值在(zài)股(gǔ)票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了(le)三(sān)年来的首次回(huí)升(shēng)，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业的持股(gǔ)比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一(yī)季度得(dé)以延(yán)续。数(shù)据(jù)统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于(yú)龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显；其(qí)次是金地集团(tuán)退出(chū)百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复(fù)苏(sū)链(liàn)上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持(chí)仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线(xiàn)城市。而(ér)映(yìng)射(shè)到火车站同站换乘30分钟够吗 同站换乘麻烦吗二级市场投资上，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如(rú)果按(àn)照(zhào)产业周期来(lái)分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似的行业也(yě)出(chū)现(xiàn)了一些机(jī)会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经(jīng)理(lǐ)指(zhǐ)出(chū)。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化(huà)的进程(chéng)，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别(bié)住房短缺时代，而目(mù)前居(jū)民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求(qiú)或将回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着(zhe)地(d火车站同站换乘30分钟够吗 同站换乘麻烦吗ì)产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用(yòng)风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧(cè)出(chū)清的(de)过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的(de)提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机(jī)会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的(de)股中，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排名前(qián)五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超(chāo)过了(le)10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发(fā)展，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来(lái)看，上(shàng)实发展的主营业务为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服(fú)务(wù)为房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售、房(fáng)地产(chǎn)租赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，火车站同站换乘30分钟够吗 同站换乘麻烦吗同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海本地房企，其(qí)第一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是(shì)该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另(lìng)一(yī)方面则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一(yī)季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依(yī)然在前十(shí)中(zhōng)，这也是连续第三个季(jì)度他有(yǒu)的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上(shàng)海区域性地产公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布局(jú)在深(shēn)圳的地(dì)产(chǎn)公司，一(yī)季(jì)报交出(chū)的也是(shì)一(yī)份(fèn)报喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司(sī)实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀入十大(dà)流通股股(gǔ)东行列(liè)。具(jù)体说来(lái)， 南(nán)方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增(zēng)强则(zé)排名(míng)第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关(guān)人士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额(é)/销(xiāo)售金额(é)）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融(róng)资成本(běn)不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估(gū)的浪潮(cháo)下(xià)，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地(dì)产行业(yè)的结构性机会依(yī)然存(cún)在，少部(bù)分公司尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优(yōu)势，其(qí)主要又体现为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较低的融(róng)资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源和良好(hǎo)的不(bù)动产资产运营能力的(de)多重(zhòng)竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估(gū)，国央(yāng)企相(xiāng)较于(yú)民营(yíng)地产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土(tǔ)地资源(yuán)债权(quán)债务(wù)关系等问题，市(shì)场对民营房开(kāi)企业(yè)的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的(de)过程中(zhōng)，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来说估(gū)值的修(xiū)复更(gèng)明(míng)显。中特估(gū)的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中度提升(shēng)后，行业(yè)进入高(gāo)质量发展阶段，具(jù)备(bèi)较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的(de)提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的(de)质量(liàng)好、运营能力强、可以创造(zào)持(chí)续现(xiàn)金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业(yè)集中度提(tí)升的头部(bù)公司。”星石(shí)投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话(huà)，或(huò)许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国(guó)资背(bèi)景(jǐng)龙(lóng)头(tóu)前途更为(wèi)光明(míng)。不过国投(tóu)瑞(ruì)银(yín)基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要(yào)客观地(dì)去持续观察国企央企在三(sān)个方(fāng)面是(shì)否可以维(wéi)持，首先是(shì)融资成(chéng)本保持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额持(chí)续提(tí)升，再次是拿地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实(shí)现了业绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出(chū)现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下(xià)半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度(dù)市(shì)场恢复但(dàn)仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中，能够保(bǎo)有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程中，还(hái)面临着一(yī)些不(bù)确定性(xìng)。其实整个(gè)市场从四月(yuè)份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别(bié)城市四(sì)月环比三月相对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出(chū)现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市(shì)场的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的短期反弹外的一(yī)个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏(sū)速(sù)度都比想象的(de)要(yào)慢很(hěn)多，我们要(yào)多给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地(dì)产以及上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但这也(yě)意(yì)味(wèi)着(zhe)，只有极(jí)为少数(shù)的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业(yè)的弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为(wèi)举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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