导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-202感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌，感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌曲1年(nián)，连续三年(nián)商品住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关(guān)中国地产(chǎn)是否过剩的讨论(lùn)日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量住(zhù)宅真实情况，据(jù)此判(pàn)断中国未(wèi)来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查(chá)调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包(bāo)括大量城(chéng)镇非(fēi)住(zhù)宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素(sù)密切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意(yì)味着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)发(fā)现中(zhōng)国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国(guó)总(zǒng)人口(kǒu)的近三(sān)成都(dōu)是流动人口，流动人(rén)口会(huì)选择在(zài)大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了(le)额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模(mó)缩(suō)小，一人户、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流入，人(rén)口净迁入(rù)城(chéng)市的新增住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地(dì)产步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这(zhè)是过去二十(shí)年(nián)房(fáng)价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么(me)当下房地产大分化时代已至，大分化(huà)时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必(bì)将(jiāng)体现在(zài)不同能级(jí)城市之(zhī)间，不(bù)同区域板块之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热(rè)议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了(le)？据此(cǐ)判断未来(lái)房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩的(de)直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为(wèi)主题的新闻(wén)发布会上，负(fù)责人对外披露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获(huò)取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数(shù)据以及(jí)80多万处市(shì)政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单(dān)从(cóng)人(rén)均住(zhù)宅间数不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民(mín)的(de)居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的测算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并(bìng)没(méi)有直接公(gōng)布(bù)城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居(jū)民(mín)住宅相关数据有两处(chù)可以直(zhí)接公(gōng)布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加，我们(men)就能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅和(hé)非商品住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民(mín)住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数除(chú)以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套(tào)户(hù)比=住宅总套数/家庭户(hù)数(shù)感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌，感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌曲ng>

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底有(yǒu)多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确(què)统计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售(shòu)以期(qī)房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成。本文(wén)去(qù)除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一步(bù)推(tuī)算中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买二手房加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居(jū)民(mín)所(suǒ)有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增幅为(wèi)过去十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的三(sān)点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经达到(dào)了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着(zhe)中国(guó)地产存(cún)量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意(yì)味(wèi)着住宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国(guó)和日本(běn)的(de)住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净(jìng)流入地(dì)的(de)住宅市场供不应求，造成(chéng)房价(jià)或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸引打工人，但高(gāo)房价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占据两(liǎng)套房，在高房价(jià)的大城市(shì)租赁(lìn)一套房，在房价较低(dī)的县城购买一套(tào)房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依(yī)然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑结(jié)构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)面积占比(bǐ)仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现代生(shēng)活(huó)需求(qiú)，在未来(lái)大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和(hé)二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房(fáng)进(jìn)城(chéng)和老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积(jī)仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个(gè)标准(zhǔn)算(suàn)的话(huà)，中国(guó)有(yǒu)11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目(mù)前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但(dàn)若去除公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人(rén)均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地(dì)产仍有需求释放(fàng)。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数不(bù)断(duàn)下(xià)降(jiàng)，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的(de)占比明(míng)显上升，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步(bù)向经济(jì)带、都市圈中心城市(shì)流入，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必(bì)涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的(de)城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或(huò)少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背后(hòu)的改善(shàn)性(xìng)需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资(zī)金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的(de)中央经(jīng)济工作会(huì)议(yì)明确指出支持住(zhù)宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数较其他(tā)国家依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密切(qiè)正向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随(suí)之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需出现错配，这是(shì)过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么(me)未来将是住宅(zhái)质量的(de)供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单(dān)局限于城市能(néng)级(jí)之间(jiān)差异(yì)，优质小区(qū)和(hé)老旧(jiù)二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查的是(shì)人，并不(bù)是(shì)针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏(piān)低，其增(zēng)速(sù)可能超(chāo)预(yù)期(qī)。