近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)体现出(chū)该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红(hóng)目前已包含(hán)了利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，在选择(zé)投资标的时应了解资产(chǎn)类型(xíng)和分红(hóng)的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基(jī)金(jīn)份额(é)二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市(shì)场因素(sù)的综合(hé)影(yǐng)响，较易引起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流(liú)，投(tóu)资人通过基(jī)金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的(de)浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的(de)现金收益，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华(huá)平也表(biǎo)示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基础设(shè)施(shī)基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并(bìng)后基(jī)金年度可分配金额以(yǐ)现金形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也(yě)认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格(gé)反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要(yào)求，分红(hóng)类似于债(zhài)券(quàn)派(pài)息(xī)，但不等(děng)同(tóng)于(yú)债券的(de)固定利息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资者的(de)角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了(le)机构(gòu)投(tóu)资(zī)者的(de)投(tóu)资品类，为(wèi)资(zī)产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取(qǔ)相对于(yú)投(tóu)资债券(quàn)相对高的收益(yì)性，在有效控(kòng)制(zhì)风(fēng)险(xiǎn)的前提(tí)下(xià)，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来(lái)分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格走势的关(guān)键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基金典保质期一般是多久啊 金典牛奶过期了几天还能喝吗(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金额(é)完成率不(bù)达(dá)预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动(dòng)受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资(zī)收益是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人也(yě)表示，近期经(jīng)济预期(qī)恢复，一方(fāng)面(miàn)市(shì)场热点呈现向股票和债(zhài)券(quàn)回(huí)归的过程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩相对经济(jì)活力的(de)改善有一定(dìng)的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除权日，将(jiāng)对基(jī)金份(fèn)额的(de)开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单(dān)位基金份额的(de)分红金额进行(xíng)计(jì)算。除(chú)权操作是对分红前(qián)后基金份额(é)净值(zhí)变化的(de)修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后(hòu)均可以获得公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期(qī)投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合持有产品的特性，关注二(èr)级(jí)市场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金(jīn)分红前(qián)提是(shì)本金(jīn)之上的增(zēng)值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的(de)是本(běn)金与增(zēng)值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是(shì)变动(dòng)的(de)，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可(kě)能把“分派(pài)”金额误(wù)认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不(bù)确(què)定性，这(zhè)是该(gāi)类投资(zī)者应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的收益(yì)主要(yào)包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来(lái)自项目每年(nián)的现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许经营(yíng)权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两者(zhě)的(de)比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来(lái)看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的金典保质期一般是多久啊 金典牛奶过期了几天还能喝吗价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属性(xìng)，对所选择(zé)产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价(jià)格和(hé)分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权(quán)到期(qī)后不再(zài)能产生现金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更加准确(què)。基于(yú)这(zhè)个特(tè)点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特(tè)许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责(zé)人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的(de)分派(pài)金额包含了投(tóu)资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年(nián)限一般(bān)较(jiào)长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改(gǎi)造(zào)或补缴土地(dì)出(chū)让金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映(yìng)在基础(chǔ)资(zī)产的(de)估值(zhí)上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的(de)资产(chǎn)投资(zī)属性(xìng)。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况

　　金典保质期一般是多久啊 金典牛奶过期了几天还能喝吗在基金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还表示(shì)，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评估项(xiàng)目(mù)底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披露的(de)经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)，基于企业本身经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资(zī)价值体现在相对股债(zhài)市场独立的资产配置功(gōng)能(néng)，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者对经(jīng)营权(quán)类的资(zī)产可以更多关注(zhù)内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对(duì)产权类的资(zī)产更多关注分派率高(gāo)低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的经(jīng)营(yíng)净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投(tóu)资(zī)回报，投资者(zhě)可(kě)综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合实力、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人(rén)实力(lì)等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分红交易带来的(de)短(duǎn)期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明显、同时分红规(guī)模较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募(mù)说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年(nián)及(jí)次(cì)年(nián)的可供分配金额预测。投资(zī)者(zhě)可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材(cái)料中披露预测进(jìn)行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进(jìn)行(xíng)判(pàn)断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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