OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续(xù)密(mì)切关注哲库科技(jì)后续(xù)情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的原(yuán)始权(quán)益人相(xiāng)关负责人(rén)也(yě)表示，近期(qī)已同步(bù)启动了应急预(yù)案(àn)，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度重视(shì)，浦东新(xīn)区国资委(wěi)也高度(dù)关(guān)注。

　　多位业内人士(shì)表示(shì)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT近期市(shì)场(chǎng)波动较(jiào)大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌(diē)并不会从根(gēn)本上影响其内外价值(zhí)，投资(zī)者(zhě)应理性看待(dài)。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅(fú)低开，此后(hòu)二级市场价格开(kāi)始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回(huí)升，最终报(bào)收(shōu)3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价(jià)格表现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列(liè)。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募REITs市(shì)场整体表现上看，目前(qián)上市的(de)8只产业(yè)园区基础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招商(shāng)蛇口产业(yè)园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只均有不同(tóng)程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披(pī)露张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率有(yǒu)所下降(jiàng)，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事件，因此导(dǎo)致二级市场(chǎng)价格(gé)出现(xiàn)波(bō)动。”一位业(yè)陈万年教子文言文翻译注释和启示，文言文《陈万年教子》翻译陈万年教子文言文翻译注释和启示，文言文《陈万年教子》翻译n>内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来(lái)，尽(jǐn)管出(chū)于(yú)风险规避的原因，最近几个交易日场内(nèi)资金(jīn)有所流出(chū)，但是，不(bù)动产公募REITs项目(mù)短期出租(zū)率下跌并不会从根本上(shàng)影响其(qí)内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着二级(jí)市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定释(shì)放，但(dàn)是(shì)价格涨跌(diē)会受(shòu)到(dào)基(jī)本面、情绪面(miàn)等(děng)多重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年(nián)内二级市场跌(diē)幅较大(dà)，其实有些隐含收(shōu)益率高的产品具备一定的(de)投(tóu)资(zī)价值(zhí)，很(hěn)适合(hé)稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基(jī)金执(zhí)行董事高(gāo)如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决(jué)招商，平稳(wěn)过度对经营现金(jīn)流没有造成(chéng)大的(de)影响，“事件性利空下调至得(dé)这么(me)急、这么深，加上前期(qī)本身园区类资产就回调不少了，这(zhè)就是黄金坑(kēng)。”不过，他(tā)也强调(diào)，最终还(hái)是落到租(zū)金收入(rù)受(shòu)不受影响(xiǎng)，影响多(duō)大，估计(jì)园(yuán)区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基础设施(shī)资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要承租(zū)方之一，目(mù)前未收(shōu)到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人(rén)将继续密(mì)切关注哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的(de)张江光大园项目出租率(lǜ)下降事项，一(yī)度二(èr)级(jí)市场价格出现(xiàn)回落。在随后(hòu)召(zhào)开(kāi)的业绩(jì)说明(míng)会中管(guǎn)理人就相关事(shì)项(xiàng)进行(xíng)了解释说明，市场信心得到(dào)了(le)一定提振(zhèn)，二级(jí)市场价格(gé)表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开(kāi)的线上和线(xiàn)下的(de)扩(kuò)募说明会上，运(yùn)营团队表示(shì)了对张(zhāng)江光大(dà)园项目的信心，预计签署意向书(shū)和合同谈(tán)判中的储(chǔ)备租户(hù)正常(cháng)转化后，项(xiàng)目出(chū)租率(lǜ)将得(dé)到回(huí)升。没想到仅过(guò)了不(bù)到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上(shàng)述公告引起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始权(quán)益人(rén)相关(guān)负责人坦言，事发突然确实(shí)始料未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科(kē)技消(xiāo)息的(de)第(dì)一(yī)时(shí)间即奔赴现场进行了沟通和核(hé)实工作，并同步启动了应急预(yù)案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目(mù)，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，据悉(xī)新区国资(zī)委也高度关(guān)注。

　　当谈及储(chǔ)备租户(hù)情况(kuàng)，相(xiāng)关负责人介绍说，目(mù)前(qián)储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人(rén)工智(zhì)能、航天产业、信(xìn)息技术(shù)等产(chǎn)业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备转化为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手通过签(qiān)署租赁意(yì)向(xiàng)书来尽快锁定(dìng)一(yī)些重要租户。虽然(rán)收(shōu)了三个月履约保证金给了我们(men)一些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对(duì)市场负责的态度，我们肯定(dìng)要全力(lì)与时间赛跑，把这些面积(jī)在(zài)短(duǎn)期内(nèi)完成去(qù)化(huà)。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同区域的张江光大园项目一季度末也(yě)有将(jiāng)近30％的(de)空置率，原始权益(yì)人有那(nà)么多储备租户，之前的(de)空置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚持以市场化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历史运营(yíng)表现稳定，租户的(de)调租和换租都属于正(zhèng)常(cháng)情况，而这次项(xiàng)目的大(dà)租户退租正好发生在市场活跃(yuè)度的短(duǎn)期低点，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在看到出租率下(xià)滑情(qíng)况没有得到及(jí)时修复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大(dà)厦和张江光(guāng)大园项目在给租户的分(fēn)隔空间、交付(fù)标准、租(zū)金(jīn)水平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼(lóu)的成(chéng)新度高一(yī)些，单价也(yě)贵一些，张江光大园单(dān)层以一千平的面积为主，还有一些独(dú)栋形(xíng)态的物(wù)业。租户自身也会(huì)有(yǒu)诉求，也会根据自身需求(qiú)和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产(chǎn)的管理人都变成了一家，后(hòu)续我们在资(zī)源(yuán)共享(xiǎng)和(hé)联(lián)合营销方面能更加充分发(fā)挥(huī)协同效应，相(xiāng)信可以(yǐ)做得更好。”上述(shù)负(fù)责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈(tán)及(jí)对于张江REIT的定位和(hé)展(zhǎn)望，相关(guān)负责人(rén)表示，张江集(jí)团(tuán)和张江高科目前(qián)在管资产约五百万方，还有(yǒu)一些(xiē)其他(tā)在开(kāi)发的储备(bèi)项目，这些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区(qū)产业空间资产(chǎn)上市平台目标的(de)坚实后(hòu)盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个(gè)资(zī)本(běn)平台和它未来的发展。”相关负责人(rén)表示(shì)，“这(zhè)次(cì)扩(kuò)募是我们实(shí)现(xiàn)基金扩(kuò)容的第一(yī)步，也是至关(guān)重要的一步，眼下我们可能面(miàn)临了(le)一些突(tū)发(fā)情况(kuàng)需要解决(jué)，但是(shì)这和(hé)我们(men)在张江科学城这三十年建设发(fā)展过程中(zhōng)所经(jīng)历的相比，只能算是一(yī)个非常(cháng)小的插曲。我们有(yǒu)信心排除(chú)万难，尽一切(qiè)可能(néng)化(huà)解当前(qián)突(tū)发(fā)事件的(de)所有负(fù)面(miàn)影响，维持预期和市(shì)场的(de)信心。”

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