万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让(ràng)这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的(de)神秘开发(fā)商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)成了共(gòng)同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达(dá)为(wèi)了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那(nà)些真正斥(chì)巨资(zī)购入(rù)房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可能没你想象(xiàng)的那(nà)么简单(dān)。

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　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头是万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到(dào)，这个(gè)位于海淀(diàn)核(hé)心(xīn)区位，名校环绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达(dá)在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债权转让项目的(de)处置主体是中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公(gōng)司北(běi)京市分公司（下称中国信达(dá)北分），处(chù)置的是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中(zhōng)国信达(dá)北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实(shí)，说明这些(xiē)房子实际上都是(shì)卖出(chū)去(qù)水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼了的，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信达的拍卖页面(miàn)上(shàng)又(yòu)注(zhù)明(míng)这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明(míng)这些房子根(gēn)本(běn)没(méi)有网签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实(shí)了上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集团(tuán)早就(jiù)把(bǎ)这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还(hái)没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫集团的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也(yě)被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实(shí)已(yǐ)经支付价款并实际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔不(bù)良债权回本(běn)的愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关法(fǎ)律规(guī)定(dìng)，民事执行中，业主已经支付(fù)价(jià)款并实际(jì)占有，但(dàn)未办理过户手续(xù)的，如果(guǒ)业主没有过错，人(rén)民法院不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行异议(yì)申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人民(mín)法院关于商品(pǐn)房消费者权利保护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的(de)购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付(fù)请求权优(yōu)先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其他债权的(de)，人民法院应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价(jià)款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已(yǐ)实(shí)际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均(jūn)为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可(kě)能不仅不(bù)能卖出(chū)去(qù)回(huí)本，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国信达申请不良债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置地等选择退(tuì)出了(le)赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责任(rèn)公司成(chéng)为了(le)唯一(yī)股(gǔ)东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下(xià)一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团(tuán)进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为当(dāng)时(shí)京城最贵的(de)楼盘(pán)，引发(fā)了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京(jīng)当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘高端的姿(zī)态杀(shā)入(rù)市场，无论是一块(kuài)块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来的五米(mǐ)高(gāo)墙(qiáng)，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万的(de)成年(nián)银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可(kě)看出其在北京豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的(de)它，对手是当时有(yǒu)名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等(děng)，现如(rú)今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万柳(liǔ)书院虽(suī)然(rán)已经推出了8年(nián)之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬则居住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集(jí)团的(de)“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵的(de)地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务(wù)，中赫集团(tuán)正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的(de)开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能(néng)源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿(ná)下(xià)北(běi)京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部全部股权(quán)。如果(guǒ)北京国安的估值一(yī)直(zhí)没(méi)变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中(zhōng)赫为什么(me)又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集(jí)团及(jí)其实控(kòng)人周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企查(chá)查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条股权(quán)出质记(jì)录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京建(jiàn)工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入主北(běi)京国安(ān)的(de)时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安(ān)后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的(de)中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状(zhuàng)况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人(rén)，执行标的(de)高(gāo)达11亿，北(běi)京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人(rén)都成为老(lǎo)赖的(de)情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国(guó)安，又(yòu)如何能独善其身？

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