近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续(xù)迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类(lèi)产品长期(qī)投资价(jià)值，通过观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普通投资(zī)者注意(yì)，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已包(bāo)含了(le)利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金的归还，在选择投资(zī)标(biāo)的时应(yīng)了解资产(chǎn)类型(xíng)和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例(lì)的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人对此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份(fèn)额(é)交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情(qíng)况及市场(chǎng)因素的(de)综合影响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主要来自(zì)基础设施(shī)资(zī)产的经营现金(jīn)流，投资人(rén)通过(guò)基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二(èr)级市场价格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实(shí)际获得(dé)的现金收益(yì)，对(duì)于长期投资(zī)者更具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营(yíng)高(gāo)级(jí)副总监李(lǐ)华平也(yě)表示(shì)，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券(quàn)投资(zī)基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形式分配(pèi)给投(tóu)资(zī)者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级(jí)市(shì)场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券派(pài)息，但不等(děng)同于(yú)债(zhài)券的(de)固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多(duō)元化(huà)提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助(zhù)机构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对(duì)高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观(guān)经济的(de)影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了(le)公募REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复(fù)，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈现向股票和(hé)债券(quàn)回(huí)归的(de)过程(chéng)；另一(yī)方面(miàn)，基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对(duì)基金(jīn)份额的(de)开盘(pán)指导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后(hòu)均可(kě)以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期(qī)投资的信(xìn)心，同时需结(jié)合持有产品的特(tè)性(xìng)，关注二级市(shì)场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)前(qián)提(tí)是本金之(zhī)上的增值部(bù)分不(bù)同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派(pài)的是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大(dà)多数(shù)普通(tōng)投资(zī)者可(kě)能(néng)把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期(qī)后基金价值(zhí)面(miàn)临极(jí)大不确定性，这(zhè)是该类(lèi)投资者应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前(qián)公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要(yào)包括(kuò)每(měi)年(nián)的现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持(chí)有(yǒu)特(tè)许经营(yíng)类产品的收益主要来(lái)自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的(de)分(fēn)红包括了利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，两者(zhě)的(de)比(bǐ)率也是(shì)变动的，对(duì)特许经营权(quán)类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可(kě)以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投资(zī)者(zhě)在(zài)选择投(tóu)资标(biāo)的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不(bù)同(tóng)而形成区别。特许经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因模棱两可是什么意思 模棱两可的人心机重吗(yīn)其分红相当于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价(jià)值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场价(jià)格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供(gōng)分配金额的分(fēn)配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确模棱两可是什么意思 模棱两可的人心机重吗。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短(duǎn)的(de)特许(xǔ)经营项目，通常具备(bèi)更高的(de)分派率水平。对(duì)于(yú)剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)较长的特(tè)许经营权项目(mù)，即(jí)使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也(yě)有足够年限(xiàn)收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价(jià)随着分(fēn)派(pài)进度(dù)逐(zhú)年下降是(shì)正常现象，投(tóu)资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期(qī)后通过对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进一步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资(zī)产的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是(shì)年报中(zhōng)披露的(de)经(jīng)营活动现金流，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流量(liàng)是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现金流，基(jī)于(yú)企(qǐ)业本(běn)身(shēn)经营活(huó)动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金(jīn)影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到(dào)的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对(duì)股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可(kě)以更(gèng)多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权(quán)类的资(zī)产更多(duō)关(guān)注(zhù)分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资(zī)产的经营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人(rén)综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金管(guǎn)理人实力等多重因(yīn)素来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于(yú)分红(hóng)交易带来的短期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对明显、同时(shí)分(fēn)红规模较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明(míng)书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额预(yù)测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集(jí)材(cái)料(liào)中披(pī)露预测进行(xíng)比较分析(xī)，结合经(jīng)济及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人也(yě)称。

未经允许不得转载：珠海业勤税务师事务所有限公司 模棱两可是什么意思 模棱两可的人心机重吗