导读

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当(dāng)下(xià)中国地产步(bù)入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地(dì)产市场(chǎng)黄(huáng)金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品(pǐn)住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持(chí)续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量(liàng)住宅(zhái)真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度(dù)过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查(chá)调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国(guó)城镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房(fáng)所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)发达国(guó)家还有很大差(chà)距。人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数大(dà)于1同(tóng)样不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公布中国家(jiā)庭户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付(fù)，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然(rán)而事实上中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟(shú)房地产市(shì)场(chǎng)的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从(cóng)而产生(shēng)了(le)额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分化日益明显，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市(shì)的(de)新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的(de)改造(zào)势(shì)在必行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有(yǒu)着不小差(chà)距(jù)，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而(ér)非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在(zài)不足(zú)，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么当下房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，大(dà)分化时代(dài)下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化(huà)必将体(tǐ)现在不同(tóng)能级城市之间，不同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突(tū)然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或是(shì)仍(réng)然存在不足？可(kě)惜(xī)由于住(zhù)宅存量(liàng)数(shù)据(jù)并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当前的(de)房(fáng)子是否真的(de)过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国(guó)户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量(liàng)过(guò)剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主题(tí)的(de)新闻发布(bù)会上(shàng)，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数(shù)据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口(kǒu)普查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大(dà)于(yú)1，看(kàn)似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住面积(jī)、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单从人(rén)均住宅间数(shù)不(bù)能完全反(fǎn)映出城镇居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路(lù)、数(shù)据(jù)和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两(liǎng)大类，一(yī)类(lèi)是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数据(jù)，并(bìng)没有(yǒu)直(zhí)接公(gōng)布城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民(mín)住宅相关(guān)数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住宅来(lái)源（人(rén)口普查(chá)数据(jù)）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就能够得(dé)到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到(dào)居民(mín)住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国(guó)存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期(qī)房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除(chú)以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户(hù)均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房(fáng)与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住(zhù)宅和(hé)购买二(èr)手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住(zhù)宅增(zēng)幅为过(guò)去十(shí)年(nián)变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实(shí)际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估(gū)算出(chū)2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然(rán)城(chéng)镇居民已经达到了(le)户(hù)均一(yī)套房的程度(dù)，“户(hù)户有房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房并(bìng)不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住(zhù)宅来(lái)满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看(kàn)，美(měi)国、英国(guó)和日(rì)本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会(huì)造成(chéng)人口净(jìng)流入地的(de)住宅市场供不应求，造成(chéng)房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口流动调查数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸(xī)引打工人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会占据两套房，在(zài)高房价的(de)大城市租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较(jiào)低的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安(ān)全(quán)隐患大(dà)等(děng)问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管道等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不(bù)便(biàn)和安全(quán)隐(yǐn)患，并(bìng)且(qiě)居(jū)住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上世纪修建(jiàn)的(de)老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室(shì)，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住宅户糯糯是什么意思，糯糯的说一句什么意思(hù)型更(gèng)小，当然这(zhè)与城市土地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来(lái)地(dì)产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民(mín)带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过(guò)一(yī)半的(de)家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)糯糯是什么意思，糯糯的说一句什么意思面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方(fāng)米的(de)家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按(àn)这(zhè)个标准算(suàn)的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住(zhù)宅困(kùn)难(nán)问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需(xū)要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国(guó)的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集(jí)体(tǐ)户(hù)人(rén)口，所(suǒ)需要(yào)的(de)住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国(guó)人口静态结构和动态(tài)趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主要来(lái)自(zì)于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口糯糯是什么意思，糯糯的说一句什么意思规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户(hù)均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发(fā)展带来(lái)的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济(jì)带、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势(shì)必(bì)涉及到(dào)买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生(shēng)人口(kǒu)为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买(mǎi)经济(jì)适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧城改造(zào)，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必(bì)会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住(zhù)宅建筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活品(pǐn)质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央(yāng)经济(jì)工(gōng)作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与(yǔ)经(jīng)济水平有着(zhe)密切正向联系。随(suí)着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化(huà)不(bù)单局限于(yú)城市能(néng)级之间(jiān)差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可(kě)能存在(zài)统(tǒng)计(jì)偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)实(shí)际值可能(néng)偏(piān)低，其增(zēng)速可能(néng)超预期。

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