OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如(rú)今，二级市场的影响(xiǎng)仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目(mù)前未收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密切关注哲(zhé)库科技(jì)后(hòu)续(xù)情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原(yuán)始权益(yì)人相(xiāng)关负责人也表示，近期已(yǐ)同(tóng)步启动了(le)应急预案(àn)，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司(sī)领导(dǎo)高度(dù)重视，浦东新区国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士(shì)表(biǎo恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因)示，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT近期市(shì)场(chǎng)波(bō)动较大，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期出租(zū)率下(xià)跌并不会从根本(běn)上影响其(qí)内外(wài)价值，投资(zī)者应理性看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小幅(fú)低开，此后(hòu)二级(jí)市(shì)场价格(gé)开(kāi)始震荡(dàng)走低，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价(jià)格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息(xī)影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交易日二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格表现欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个(gè)交易日(rì)跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全(quán)市(shì)场公募REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目(mù)前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程(chéng)度下(xià)跌，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌(diē)幅1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经披露张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发(fā)事件(jiàn)，因(yīn)此导致二级市场(chǎng)价格出(chū)现波动。”一位业内人士(shì)分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在上述(shù)人士看来，尽(jǐn)管(guǎn)出于风(fēng)险(xiǎn)规(guī)避的(de)原因，最近几个交易日场内资金有(yǒu)所流(liú)出，但是(shì)，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二级(jí)市(shì)场价格下跌，风险也得到(dào)一定释放，但是价格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不(bù)好判(pàn)断价格是(shì)不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产(chǎn)品(pǐn)年内二(èr)级市场跌幅(fú)较大(dà)，其实有些(xiē)隐含收益率高的产品(pǐn)具(jù)备(bèi)一(yī)定的(de)投资价值，很适合稳健类(lèi)投(tóu)资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步(bù)伐(fá)，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具(jù)备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董事高(gāo)如星(xīng)对此表示，若(ruò)张(zhāng)江园区(qū)最终(zhōng)能顺利解(jiě)决(jué)招商，平(píng)稳(wěn)过度对(duì)经(jīng)营现(xiàn)金流没有(yǒu)造(zào)成大的影响，“事件性(xìng)利空下(xià)调至得这么急、这(zhè)么(me)深，加上前期本身园区类资产(chǎn)就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他(tā)也(yě)强调，最终(zhōng)还是落到租金收入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估(gū)计园区(qū)会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT发(fā)布(bù)公告(gào)，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设(shè)施资产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租方(fāng)之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告(gào)中(zhōng)，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲库(kù)科(kē)技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江光大园项目出租(zū)率下降事项，一度(dù)二级市场价格出现(xiàn)回(huí)落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事(shì)项进行(xíng)了(le)解释(shì)说明，市(shì)场(chǎng)信心得到了(le)一定提(tí)振，二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线(xiàn)上和线下的扩募(mù)说(shuō)明会(huì)上，运营团队表示(shì)了对张江光大园项目的信心，预计签署意向(xiàng)书和合(hé)同(tóng)谈判中的储备(bèi)租户正常转化后，项目出租率将得(dé)到回升。没(méi)想到仅过(guò)了不到三周的时(shí)间，张江(jiāng)REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的(de)考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述(shù)公告(gào)引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的(de)原(yuán)始权益人(rén)相关负责人坦言，事发(fā)突然(rán)确(què)实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即(jí)奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸(mō)储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的(de)可能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视(shì)，据悉新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责(zé)人介绍(shào)说，目前储备租户还是(shì)比较丰富的，覆(fù)盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航(háng)天产业、信息技(jì)术等产(chǎn)业客(kè)户(hù)，租赁(lìn)意向面积超过(guò)了(le)2万方。从(cóng)意向(xiàng)储备转化为(wèi)实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通(tōng)过签(qiān)署租赁意(yì)向书来尽快锁定(dìng)一些重(zhòng)要租户。虽然(rán)收了(le)三个(gè)月履约保证金给了我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场(chǎng)负责的(de)态度，我(wǒ)们(men)肯定要全力与时间(jiān)赛(sài)跑(pǎo)，把这些(xiē)面积在短期(qī)内完(wán)成去化。”相(xiāng)关负责人(rén)说(shuō)道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园项目一季度(dù)末也有将近30％的(de)空(kōng)置率，原始权益人有那(nà)么多储备租户(hù)，之前(qián)的空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对(duì)此相关负责人(rén)解释，张(zhāng)江光大园一直以(yǐ)来(lái)都(dōu)坚持(chí)以(yǐ)市场化运(yùn)营(yíng)为导(dǎo)向(xiàng)，历史运营表现稳(wěn)定，租户(hù)的调租和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租户(hù)退(tuì)租(zū)正好发生在市场活跃度的短期低点(diǎn)，目前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下(xià)滑情况没有得到及(jí)时修复后，张江这(zhè)边也作了一定(dìng)的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大园(yuán)项(xiàng)目(mù)在给租户的(de)分隔(gé)空间、交付标准、租金水平等方面(miàn)也有一些差异化(huà)，张润大(dà)厦多(duō)是两千多平的大平(píng)层，楼的成新度高一些，单价也(yě)贵(guì)一(yī)些，张江(jiāng)光大(dà)园单(dān)层以一千平的面积为(wèi)主，还有一些(xiē)独(dú)栋(dòng)形态的物(wù)业。租户自身也会有(yǒu)诉(sù)求，也会根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域(yù)内(nèi)的不同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募(mù)恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因完成以后，新老资产的管(guǎn)理人都(dōu)变成了一家，后续我(wǒ)们在资源共(gòng)享(xiǎng)和联合营销方面能更(gèng)加充分(fēn)发挥协(xié)同效应，相信可(kě)以做得更好。”上(shàng)述负(fù)责人补(bǔ)充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科(kē)目(mù)前在(zài)管资产(chǎn)约五(wǔ)百万方，还有一(yī)些其他在开发的储备项目，这(zhè)些都(dōu)将成为(wèi)张(zhāng)江REIT实现打造张(zhāng)江园(yuán)区产业空间(jiān)资产上市平台目(mù)标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个(gè)资(zī)本平台和它未(wèi)来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这次(cì)扩募是我们实(shí)现基金扩容的第一步(bù)，也是至关重要的一(yī)步，眼下我们可能面临了一些(xiē)突(tū)发情况需要(yào)解决，但是这和我们在张江科学城这三十(shí)年建(jiàn)设发展(zhǎn)过程中所经历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是一(yī)个非常小的插曲。我们有(yǒu)信(xìn)心排除万难，尽一切可能化解当前突发(fā)事(shì)件的所(suǒ)有负面(miàn)影响，维持(chí)预(yù)期和市场的信(xìn)心。”

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