5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这一(yī)板块(kuài)已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华(huá)夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额(é)均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方(fāng)国(guó)企(qǐ)央(yāng)企获(huò)得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅(fú)五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公(gōng)司(sī)市值在股票资(zī)产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三(sān)年来(lái)的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募(mù)对(duì)于(yú)房地(dì)产的投(tóu)资(zī)愈(yù)发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最(zuì)高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年(nián)四季报，变化(huà)之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排(pái)位上看均有退步(bù)，尤其是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地(dì)集团(tuán)退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地产是(shì)复(fù)苏(sū)链上最后(hòu)一环(huán)，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈(quān)判断房地(dì)产已经(jīng)进入大分(fēn)化(huà)时代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期来分类，包括(kuò)房地(dì)产等几类行业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什么(me)投(tóu)资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似(shì)的行(xíng)业(yè)也出(chū)现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募(mù)基(jī)金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要(yào)有(yǒu)一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今(jīn)日(rì)，无论从城镇化的(de)进程(chéng)，还(hái)是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均(jūn)已(yǐ)告别住(zhù)房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销售额，以及(jí)过快上行的房(fáng)价，因而行业(yè)高(gāo)增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未(wèi)来行(xíng)业(yè)的(de)需求或将(jiāng)回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随(suí)着(zhe)地(dì)产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这(zhè)个索尼是哪个国家的品牌，索尼是哪个公司的过程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求(qiú)见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿(ā)尔法，而对应到股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机(jī)构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地(dì)产(chǎn)指数本(běn)月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的(de)主营业务(wù)为房地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司的(de)主要产品及服务(wù)为房地(dì)产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、索尼是哪个国家的品牌，索尼是哪个公司的物业管理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86索尼是哪个国家的品牌，索尼是哪个公司的亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构都有对(duì)其布局的(de)例子(zi)。以3月31日时的首季十(shí)大流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理公司等都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后(hòu)疫(yì)情(qíng)时代(dài)出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结(jié)算持续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的(de)业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的(de)两只(zhǐ)产品杀(shā)入前(qián)十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季(jì)还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海(hǎi)区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公司，一季(jì)报交(jiāo)出的(de)也是一份(fèn)报(bào)喜的成绩单：首季(jì)公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现(xiàn)的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年(nián)土(tǔ)地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对(duì)应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在(zài)发展的(de)大好(hǎo)机会。中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业的结构性(xìng)机(jī)会(huì)依(yī)然(rán)存(cún)在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央企占据(jù)显著(zhù)优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融(róng)资成本，优(yōu)质(zhì)的开发资源和(hé)良好的不动产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地(dì)产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债(zhài)务关(guān)系等(děng)问题，市场对民(mín)营房开企业(yè)的资产会(huì)有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较(jiào)于民企来说(shuō)估(gū)值(zhí)的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速(sù)发(fā)展阶段更稳定且可预期的(de)盈利(lì)和现金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能(néng)力强、可(kě)以(yǐ)创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将受益于(yú)行(xíng)业集中度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头前途更为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持(chí)续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持(chí)低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿(ná)地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳(shū)理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利(lì)均实现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较大增速的(de)增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为(wèi)过(guò)去(qù)两三年时间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企不(bù)怎(zěn)么投资拿地(dì)之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能(néng)够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季(jì)度(dù)市场恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不(bù)确定性。其实(shí)整(zhěng)个市(shì)场从四月(yuè)份(fèn)开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了(le)杭州、成(chéng)都等(děng)极个(gè)别城(chéng)市(shì)四月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括(kuò)北(běi)京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观(guān)。按照现在(zài)的经济状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场(chǎng)的(de)去库(kù)存压(yā)力、企业的资金面(miàn)压力，可(kě)能(néng)会(huì)出现，到六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏(fá)力现象。也(yě)就(jiù)是(shì)说，第(dì)二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个(gè)房地产以及其上下游产业链的复苏(sū)速(sù)度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不(bù)是(shì)赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本(běn)面不断地(dì)凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

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