饱受争议的二手房交易(yì)中介费(fèi)问(wèn)题，正逐渐得(dé)到(dào)监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合(hé)发布了关于规范房地产(chǎn)经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近(jìn)年(nián)来，部(bù)分房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)存在利用房源客(kè)源(yuán)优势(shì)收取过高费(fèi)用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个人信息(xī)等问(wèn)题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景(jǐng)，两部门从加(jiā)强(qiáng)从业(yè)主(zhǔ)体管理、明(míng)确经纪服务内(nèi)容(róng)、合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实行明(míng)码标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析(xī)师(shī)张大伟称(chēng)，随着城市发展，一二线城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增(zēng)加。以(yǐ)北京(jīng)、上海为例，二手房占市场成(chéng)交比例(lì)超过80％，大量(liàng)二手(shǒu)房成交依(yī)赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院(yuàn)住房政策研究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于(yú)金额(é)不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周(zhōu)期(qī)较(jiào)长，具(jù)有非常(cháng)强的专业性，居(jū)民(mín)往往通过中(zhōng)介来完(wán)成。但很多中介(jiè)利用信(xìn)息不(bù)对(duì)称等问(wèn)题，将非(fēi)必要的(de)收费夹带其(qí)中，如收取过(guò)桥融资、按(àn)揭费(fèi)、担保费(fèi)等，对居民造成额(é)外的负担，而且这些服务事项并(bìng)未明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易(yì)过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对(duì)包括(kuò)经纪服务(wù)在内的(de)相关(guān)市(shì)场交易行(xíng)为及其(qí)主体进(jìn)行规(guī)范和秩序整顿(dùn)，是房地产市(shì)场管理和(hé)调控的主题。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收(shōu)费问题成(chéng)监管重点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中，历来对房地(dì)产经纪服务行(xíng)业关(guān)注最(zuì)多的一个话题，便(biàn)是房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)费的问题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为(wèi)，未来相关部(bù)门主要监管的重点，将是(shì)对(duì)房地产经纪服(fú)务收(shōu)费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲(fēi)的(de)房屋(wū)，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的(de)中(zhōng)介(jiè)费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在(zài)此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构要合(hé)理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的(de)原则(zé)实(shí)行(xíng)分档(dàng)定价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标(biāo)准的最早依据是(shì)1995年国家计委建设部下发的《关(guān)于(yú)房地产中介服务收(shōu)费(fèi)的通(tōng)知》（971号(hào)文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖(mài)代(dài)理收(shōu)费(fèi)，按成(chéng)交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市(shì)执(zhí)行的2014年更新(xīn)后的收(shōu)费标准，即(jí)根据这样(yàng)的(de)规定：“少数(shù)特别复杂的住宅(zhái)买卖(mài)经纪服务(wù)，经交(jiāo)易各方协商同(tóng)意，可在规定(dìng)的(de)收费(fèi)标准基(jī)础上适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意(yì)味着，当(dāng)前北(běi)京(jīng)二手(shǒu)房(fáng)中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政放权(quán)”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产中介(jiè)服务等57个政府(fǔ)定价(jià)，房地(dì)产经纪服(fú)务收(shōu)费多少(shǎo)由(yóu)各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实(shí)际收取费用过(guò)程中，相关监管部门(mén)当(dāng)前并未(wèi)明确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅需在(zài)服务过程中(zhōng)对收费(fèi)标准进行明(míng)码标价即可。而(ér)房地产经(jīng)纪(jì)服务机构在具体(tǐ)收取过程中(zhōng)，会(huì)结合房屋价(jià)值及(jí)工资标准，综(zōng)合计(jì)算出合适的中介费率。”张大(dà)伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机(jī)构应当在经营门(mén)店、网站、客(kè)户端等场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务(wù)内容(róng)和收(shōu)费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机(jī)构提供的(de)基本服(fú)务和延(yán)伸服务，应(yīng)当分别明确服务项目(mù)和收费标准。房地产(chǎn)经纪机(jī)构收费(fèi)前(qián)应当向交易(yì)当事人出具(jù)收费(fèi)清单，列(liè)明收费(fèi)标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签(qiān)尿布疹一般几天痊愈，宝宝尿布疹用什么药膏好得快字(zì)确认。

　　另外，对(duì)收费明(míng)显高于市场平均(jūn)水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同市场监管等部门(mén)采(cǎi)取约谈等综合(hé)措施进行重点监管(guǎn)。市(shì)场监管部门会同有关(guān)部门依法(fǎ)查处不按(àn)规定明码标价、操纵经纪(jì)服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对(duì)房地产经纪机构相关(guān)违法违规信息，市场监管部(bù)门(mén)要(yào)依法依规纳(nà)入国家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的(de)中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建(jiàn)部发文鼓(gǔ)励(lì)按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价(jià)，合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用，主要还是(shì)规范行业(yè)，打击收费过高的经纪(jì)机构，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳(zhèn)为例(lì)，深圳市场豪宅和(hé)普(pǔ)宅本来收费就(jiù)不(bù)同，各家收费普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪(jì)服务费用对(duì)市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部门提出的意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只是纲领性文件而非规定(dìng)，未来如何具体认定其中的细(xì)则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表示(shì)，“从目(mù)前(qián)市(shì)场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利(lì)于(yú)行业(yè)健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房源在(zài)产权方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权抵押(yā)、不同税费等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地产经纪(jì)服务行(xíng)业的专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院研究(jiū)总监陆骑(qí)麟指出，在二(èr)手房买卖过(guò)程(chéng)中，原(yuán)本应该由上下家(jiā)各支付一半的中介费，但在一些热点城(chéng)市的二(èr)手房(fáng)交易(yì)过程(chéng)中，往往会有这样的情形，因部(bù)分购房者处于(yú)弱势地位，从而(ér)会出尿布疹一般几天痊愈，宝宝尿布疹用什么药膏好得快现中介(jiè)费及税费均由购房者来(lái)承担。即使(shǐ)一些房东愿意(yì)承(chéng)担中(zhōng)介(jiè)费，这(zhè)部分(fēn)费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中介费转(zhuǎn)嫁给下(xià)家(jiā)，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司(sī)将其视(shì)为向购房者(zhě)单边收费的行为。部分(fēn)中介公司可能(néng)会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收(shōu)取费用，而这部分费用，房东往往(wǎng)会将其转再次(cì)转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当(dāng)于变相推(tuī)高了房价。两部(bù)门提(tí)出严(yán)禁操(cāo)纵经纪服务(wù)收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操作的透明度(dù)，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑(qí)麟(lín)称(chēng)。

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