近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示(shì)，强制分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过(guò)观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营(yíng)权到期后不(bù)再产生现金(jīn)收益(yì)，特许经营权(quán)分红目前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，在(zài)选(xuǎn)择投资(zī)标的时应(yīng)了解资产类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了(le)高比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全(quán)年(nián)分配(pèi)金额占可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对(duì)此表示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金(jīn)份(fèn)额交易价格的变化。基金份(fèn)额二(èr)级市(shì)场价格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)及(jí)市(shì)场因素的(de)综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预(yù)期则(zé)更(gèng)有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基础设施(shī)资产的经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流，投资人(rén)通(tōng)过基金募集(jí)材料和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资(zī)决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实(shí)际获得的(de)现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营高级(jí)副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础设施(shī)基金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度可(kě)分配(pèi)金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的(de)分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利(lì)息回(huí)报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资(zī)者(zhě)的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置(zhì)多(duō)元化提供抓手，具(jù)有较(jiào)强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债券相对(duì)高(gāo)的收益性，在(zài)有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经七月既望是什么意思，壬戌之秋,七月既望是什么意思济的(de)影(yǐng)响，可(kě)分配金额完(wán)成(chéng)率不达预(yù)期，一(yī)定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素的(de)影响，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢(huī)复，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现(xiàn)向(xiàng)股(gǔ)票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基(jī)础设施(shī)项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经(jīng)济活(huó)力的(de)改善(shàn)有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘(pán)指导价(jià)做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位(wèi)基金(jīn)份额的分红金额进(jìn)行计算。除权(quán)操作(zuò)是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获(huò)得公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结(jié)合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对(duì)整体收益的影响程度(dù)。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包(bāo)括(kuò)利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红前提是(shì)本(běn)金(jīn)之上(shàng)的(de)增值部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分(fēn)红”界定为“分派”更(gèng)为准确(què)，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基(jī)金分红差异很大，大(dà)多数普通(tōng)投资者(zhě)可能(néng)把(bǎ)“分(fēn)派(pài)”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值(zhí)面临极大不确定性，这(zhè)是(shì)该类(lèi)投(tóu)资者(zhě)应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有(yǒu)产权七月既望是什么意思，壬戌之秋,七月既望是什么意思类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的(de)收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主要来(lái)自项目每年(nián)的现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)资产的分(fēn)红(hóng)包括(kuò)了利润分配和本金的归(guī)还(hái)，两(liǎng)者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示(shì)，从细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成(chéng)区别(bié)。特(tè)许经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资(zī)产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者(zhě)在(zài)选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也(yě)认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目(mù)在经营权到期后(hòu)不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短的(de)特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派率水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回(huí)本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经营(yíng)权(quán)项目的(de)分派金额(é)包含(hán)了投(tóu)资本金，在不(bù)进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年(nián)下(xià)降是正(zhèng)常现象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到(dào)期后通过(guò)对(duì)建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延(yán)长经营期限。这(zhè)种类似永续(xù)经营的假设反映(yìng)在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在(zài)产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营(yíng)活动产生的现金净(jìng)流量是指企业(yè)经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基(jī)于企业(yè)本身经(jīng)营活动产生；可(kě)供分配的现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利(lì)润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的(de)账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在(zài)相对股债(zhài)市(shì)场(chǎng)独立(lì)的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持(chí)有。建议投资者(zhě)对(duì)经营权类(lèi)的资产可以(yǐ)更多(duō)关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关(guān)注分(fēn)派(pài)率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自底层(céng)资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流，所以底层资(zī)产运(yùn)营情况直接影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分(fēn)红交易带来的(de)短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权(quán)效(xiào)应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及(jí)市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责人也称。

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