5月以来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机(jī)构对(duì)于这一板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局(jú)。数据显示，以南(nán)方(fāng)和(hé)华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月(yuè)28日(rì)时(shí)有小幅增(zēng)长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方国企(qǐ)央(yāng)企获(huò)得增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利(lì)时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市(shì)值在(zài)股(gǔ)票(piào)资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来(lái)的首次回升(shēng)，年(nián)底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募对房(fáng)地产行业的持(chí)股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别(bié)为保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对(duì)于房地产(chǎn)的(de)投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块排名(míng)最高(gāo)的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是(shì)复苏链上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至(zhì)机(jī)构(gòu)持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大(dà)分化(huà)时代(dài)，一二线城市好于三(sān)四线城(chéng)市。而映(yìng)射到(dào)二(èr)级市场投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房(fáng)地(dì)产等几类行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什么投资机会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊的(de)行情里包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧发生了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具名的(de)上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数(shù)量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的政(zhèng)策出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房(fáng)地(dì)产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺(quē)时代，而(ér)目前居民的(de)杠杆率和房价收入(rù)也(yě)不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿(yì)元的(de)销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价(jià)，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行(xíng)业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易(yì)出(chū)现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过(guò)去(qù)了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于(yú)城市、位(wèi)置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股成为(wèi)公(gōng)募乃至整体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区域性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入(rù)统计的124只房地产类标的(de)股中，本月(yuè)以来实(shí)现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排(pái)名前(qián)五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地(dì)产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发展，五一假期(qī)归来后日(rì)成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收(shōu)出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的主要(yào)产品及服务(wù)为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股东来(lái)看，各(gè)类机构都(dōu)有对其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻(jī)身(shēn)前十(shí)的行特朗普为什么叫懂王吗？ 特朗普为什么称为懂王列。

　　巧合(hé)的(de)是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时(shí)代出租(zū)率复苏至近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则是(shì)公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个季(jì)度(dù)他(tā)有的(de)两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳(zhèn)的(de)地产公司，一季报交出(chū)的(de)也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国中(zhōng)证(zhèng)指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突(tū)出；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利(lì)润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或(huò)者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿(ná)地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净(jìng)负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融(róng)资(zī)成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的(de)是(shì)，在当(dāng)前中特估的(de)浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发(fā)展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)结(jié)构性机(jī)会依然(rán)存在，少部(bù)分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较(jiào)低的(de)融资成(chéng)本，优(yōu)质的开发资源和良(liáng)好的不动(dòng)产资产(chǎn)运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地产公司也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债权(quán)债务关系等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业(yè)出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来(lái)说(shuō)估值的(de)修复更明(míng)显。中特估(gū)的(de)角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后(hòu)，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速(sù)发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代(dài)中行业普涨的(de)概率比较低(dī)，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受(shòu)益于(yú)行业(yè)集中度提升的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官(guān)方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思(sī)路的话，或(huò)许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资(zī)背景龙(lóng)头前途(tú)更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地(dì)去持续(xù)观察(chá)国企央(yāng)企在三个方面是否可(kě)以维持，首先是(shì)融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需(xū)要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑(huá)，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集(jí)团(tuán)等房(fáng)企(qǐ)营收(shōu)、净利(lì)均(jūn)实(shí)现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增(zēng)长。而这些公(gōng)司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内(nèi)人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改(gǎi)善的(de)房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核(hé)心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能(néng)够推动(dòng)房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍(réng)处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够保(bǎo特朗普为什么叫懂王吗？ 特朗普为什么称为懂王)有一个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在往(wǎng)下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月(yuè)相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市(shì)都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表(biǎo)现(xiàn)也(yě)不太乐观。按(àn)照现在(zài)的(de)经济(jì)状况、收入(rù)情况，以及(jí)市场的去库存压力(lì)、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的短期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二(èr)季度(dù)、第(dì)三季度增(zēng)长不确(què)定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房地(dì)产以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业链的复苏速(sù)度都比想象的要(yào)慢很多，我们(men)要多给(gěi)一(yī)些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地产以及上下(xià)游就不是(shì)赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本(běn)面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做得比同行好得多(duō)的企业(yè)，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基(jī)本面(miàn)不断地凸显出来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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