万(wàn)柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红，让(ràng)这个位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫(hè)集(jí)团成了共同债务人被中国(guó)信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不(bù)得(dé)不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房(fáng)子(zi)早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在(zài)莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到(dào)这些(xiē)业主的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后(hòu)，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现，中国信(xìn)达在(zài)京东拍卖上，上架(jià)了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司不良债权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不(bù)良(liáng)债权转让(ràng)项目的处置主体是中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有限公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置(zhì)的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万(wàn)次围观(guān)，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起(qǐ)中国信达(dá)北分(fēn)讨债(zhài)的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共(gòng)301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道(dào)属实(shí)，说明这些房子实际上(shàng)都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子(zi)是(shì)“未出售”的状态呢？只能(néng)说(shuō)明这些房子根本(běn)没有网签，也没(méi)有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证实了(le)上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现(xiàn)在(zài)还没资金(jīn)解(jiě)抵押(yā)，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书(shū)院(yuàn)的业主。另据地产自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合(hé)作伙(hu1984年出生今年多大年龄，1984年出生今年多大2022ǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如(rú)果这些业主确(què)实已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良(liáng)债权回(huí)本(běn)的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主(zhǔ)中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执(zhí)行(xíng)中，业(yè)主已(yǐ)经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业(yè)主没(méi)有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查(chá)封的可以向法院提出(chū)执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查封，同时可(kě)以联(lián)合起(qǐ)诉(sù)开发商(shāng)，要求退还购房(fáng)款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房(fáng)消(xiāo)费者权利保护(hù)问题(tí)的批(pī)复》，以司法解(jiě)释的方式明确(què)了购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋(wū)并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求(qiú)权优(yōu)先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其(qí)他债权(quán)的(de)，人(rén)民法院应当予以支持。只支付(fù)了(le)部分价(jià)款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者(zhě)，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均(jūn)为“已售(shòu)未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不良债权转让(ràng)，可(kě)以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信(xìn)托有(yǒu)限责任公司(sī)成为(wèi)了(le)唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团(tuán)既没有很大规模，也(yě)没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了(le)市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北京万(wàn)柳地(dì)块，成为北京当年(nián)的(de)“双料地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神(shén)秘高(gāo)端(duān)的(de)姿态(tài)杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰(lán)运回(huí)来的(de)灰砖(zhuān)垒起来(lái)的(de)五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每(měi)平米20万元的价(jià)格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现(xiàn)如(rú)今，它远远超(chāo)过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了(le)不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬则居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖(mài)北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”却多次(cì)成为(wèi)被执(zhí)行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年(nián)初(chū)，因为(wèi)履行(xíng)能(néng)力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)如(rú)今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的(de)开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了(le)多元化转型，但(dàn)转型之路(lù)并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团就(jiù)尝试过多元(yuán)化(huà)业(yè)务，先后进军能源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成(chéng)为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京(jīng)国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的估(gū)值一(yī)直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国(guó)安，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫(hè)为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企查查(chá)显示，目前中赫(hè)集团共有(yǒu)11条股权出(chū)质记(jì)录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　1984年出生今年多大年龄，1984年出生今年多大2022　据北(běi)京产(chǎn)权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国(guó)安(ān)足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的(de)中赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国安和(hé)中赫(hè)的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持(chí1984年出生今年多大年龄，1984年出生今年多大2022)续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不(bù)履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如(rú)何能独善其(qí)身？

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