文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设(shè)工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没(méi)实(shí)力的别建了(le)，不能把包(bāo)袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社会，这(zhè)是房地(dì)产从大(dà)开发时(shí)代(dài)步入高质量发展阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定(dìng)能(néng)实(shí)现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交(jiāo)货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不(bù)能(néng)交房的风(fēng)险。从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实(shí)中(zhōng)央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房老百姓权(quán)益(yì)、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发展，一(yī)举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度(dù)？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品(pǐn)房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放(fàng)杠(gāng)杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的(de)监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在项目获得(dé)政(zhèng)府批准后(hòu)才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并(bìng)非像中国一样在(zài)支付(fù)完首付款后从(cóng)银(yín)行一(yī)次性(xìng)贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而(ér)是根(gēn)据开发商工程进(jìn)度(dù)在(zài)完全交(jiāo)房(fáng)前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要严格的资(zī)金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没(méi)有这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取消预(yù)售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消预(yù)售制(zhì)度有(yǒu)助于(yú)降负(fù)债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心和(hé)房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场(chǎng)化改革，中国一定能化解(jiě)这个难(nán)题，让房(fáng)地产回归实体(tǐ)经济(jì)和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不(bù)是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商(shāng)的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的(de)本质是向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例外(wài)，老百姓买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福(fú)一家(jiā)人(rén)。从(cóng)这(zhè)个(gè)角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施(shī)现(xiàn)房销售是实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持(chí)当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务院发(fā)展研(yán)究中心参(cān)与财税改(gǎi)革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代(dài)，中(zhōng)国(guó)香港还未(wèi)推行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过(guò)大多(duō)数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民数量有所(suǒ)增(zēng)加，开发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流(liú)通、资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)有着(zhe)独到的(de)见解，在努力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层(céng)出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明(míng)书，上有文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建筑材(cái)料(liào)、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也均码一般是什么码，均码一般是什么码数解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售模式(shì)成为(wèi)当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率地解(jiě)决(jué)了核心的住(zhù)房供不应求(qiú)的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动了(le)中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部(bù)门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提(tí)升了对于预售楼花制(zhì)度的(de)监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力(lì)把项目完(wán)成，资(zī)金需(xū)放入(rù)律师(shī)所托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资(zī)金(jīn)，中国香港要(yào)求律师行在银行开(kāi)设的信托账户(hù)（监(jiān)管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大(dà)风险方，后续需自(zì)身推动项目完工(gōng)。随(suí)着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十均码一般是什么码，均码一般是什么码数年代，中国内地面临住房需(xū)求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础等(děng)城市化(huà)配套问题，才能进一(yī)步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住房市场(chǎng)发(fā)展起步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制度也出现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当(dāng)时(shí)的国情(qíng)。叠加房地产市场面临(lín)商品房的(de)需求量大(dà)，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困(kùn)境(jìng)，此(cǐ)时(shí)引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地(dì)逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品(pǐn)化、社会(huì)化(huà)的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间周期长的(de)两大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式，住房供(gōng)应速(sù)度(dù)加快(kuài)。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中(zhōng)国人民银(yín)行等多(duō)方迅(xùn)速(sù)出台相关的(de)信贷政策(cè)，支持(chí)购(gòu)房者，极大(dà)作(zuò)用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经调(diào)整形(xíng)成(chéng)契合中国内地的(de)商品房(fáng)预售制度。预(yù)售制的初(chū)衷(zhōng)是为(wèi)了缓解(jiě)房企资(zī)金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发(fā)企(qǐ)业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的(de)房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的(de)行为。区别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内(nèi)地实践(jiàn)过(guò)程中，商品房(fáng)预售流程为：房地(dì)产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可(kě)证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款的形(xíng)式(shì)一次性付清(qīng)剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全(quán)部购房款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款有所不(bù)同。对中国内地的(de)开发(fā)商(shāng)而(ér)言，预(yù)售制商品房也开启(qǐ)了(le)高周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方(fāng)式，预售(shòu)制极大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化(huà)发展进(jìn)程。预(yù)售(shòu)制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发(fā)展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国(guó)内地(dì)城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适(shì)居，住(zhù)房事业取得(dé)巨大(dà)进步，数十年时间走(zǒu)完发(fā)达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的《中国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量(liàng)从(cóng)不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米(mǐ)增(zēng)至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计(jì)销售(shòu)面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中国(guó)内地房地产行业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完(wán)成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成为拉动(dòng)中国内地(dì)经(jīng)济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业链特(tè)别长，高达(dá)50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地(dì)产开发(fā)投资(zī)占固(gù)定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超(chāo)过三(sān)分之(zhī)一(yī)。从房(fáng)地(dì)产融资(zī)存量占社融(róng)存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约，将导致(zhì)银行不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值占股债房市值的(de)比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债房市值的(de)比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市(shì)场发育(yù)尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者(zhě)的单方面不(bù)公平(píng)制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息(xī)，还要(yào)承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外(wài)，购房者(zhě)和开发商之间的购房合(hé)同、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是(shì)两个独立(lì)的合同(tóng)关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房(fáng)合同(tóng)向开发商主张权力(lì)，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险，进行影响自(zì)身(shēn)信用和购房(fáng)者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或经(jīng)营(yíng)不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房企通过(guò)与购房(fáng)者签订(dìng)的预售(shòu)合(hé)同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或(huò)短期不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行(xíng)承(chéng)担(dān)，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归(guī)根结底两(liǎng)个(gè)字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的(de)《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的(de)具体(tǐ)办(bàn)法，由房地(dì)产管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年以(yǐ)来(lái)全国并(bìng)没有统(tǒng)一的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资(zī)金(jīn)比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安(ān)成(chéng)本乘(chéng)以建筑(zhù)面(miàn)积(jī)或者(zhě)项目工程总额(é)报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在(zài)过(guò)去(qù)房地(dì)产(chǎn)大开发(fā)时(shí)代的高周转背景下，抽(chōu)调(diào)预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包(bāo)方，以工程(chéng)建设名义(yì)，获(huò)得监管账户拨付(fù)资金，再(zài)由工程方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在(zài)房企各(gè)地(dì)项目(mù)间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了(le)资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风(fēng)险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购房者预(yù)付资金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部分房款在房(fáng)屋(wū)交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工(gōng)程进度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提(tí)供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后(hòu)，开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二(èr)是开发商(shāng)为购房(fáng)者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金一定期(qī)限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付(fù)款由第(dì)三(sān)方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的(de)信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银(yín)行，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一(yī)定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损害银(yín)行(xíng)利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施工进(jìn)度(dù)。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查后发放(fàng)的验收(shōu)凭(píng)证，通(tōng)过(guò)验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因(yīn)不能购(gòu)买，定金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在(zài)购(gòu)房(fáng)款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定(dìng)最低(dī)首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付(fù)节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完(wán)工、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支付(fù)房款(kuǎn)前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏(zòu)分多均码一般是什么码，均码一般是什么码数次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者(zhě)一定(dìng)使用(yòng)期(qī)限，期限结(jié)束(shù)后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对期房设计了(le)两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋(wū)出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟通期房(fáng)交易(yì)中的(de)房产、资(zī)金、合(hé)同(tóng)等各个环(huán)节，各环节内容确认(rèn)无误后签(qiān)订(dìng)首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部(bù)分较(jiào)难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一般会(huì)在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公(gōng)证公司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可(kě)按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期房(fáng)预售资金监管极(jí)为严格，资金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确(què)认工程进(jìn)度(dù)、支付(fù)相关款项过程中，由(yóu)买房(fáng)律师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即(jí)资金(jīn)在进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预(yù)售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结束(shù)后由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部(bù)规(guī)范期(qī)房交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部(bù)分，法律要求开发商(shāng)必(bì)须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订(dìng)购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构或指定保证机(jī)构(gòu)或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书交付给(gěi)购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付(fù)的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发(fā)商倒(dào)闭导致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付(fù)违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需(xū)支付最多不超20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在(zài)交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的(de)订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金进银行专门(mén)项目资金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节(jié)，新(xīn)加坡开发商有统一的(de)选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付(fù)15％的首付及(jí)印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分(fēn)无(wú)需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入(rù)银行专门(mén)的项目资(zī)金(jīn)账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修期，此后(hòu)购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地(dì)产到了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部(bù)停贷(dài)现象，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复(fù)杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机(jī)制四大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度(dù)付(fù)款机制或(huò)交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的权益。资(zī)金监管环(huán)节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关(guān)部(bù)门(mén)直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止(zhǐ)资(zī)金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品房保修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应对房屋(wū)质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看(kàn)，取消商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存(cún)量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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