OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公(gōng)司(sī)哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的(de)下跌(diē)走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT曾(céng)发布公告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入(rù)基(jī)础设施资(zī)产张润大(dà)厦的重要承租方之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益(yì)人相关负责人也表示，近期已同步启动(dòng)了(le)应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库提(tí)前(qián)退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度(dù)重视，浦东新(xīn)区国资委也高度(dù)关注。

　　多位业内人士表示，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近期市场波动较(jiào)大，但其(qí)实(shí)不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不(bù)会从(cóng)根本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库(kù)科技的事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅低开，此后(hòu)二级(jí)市(shì)场价格开(kāi)始(shǐ)震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所(suǒ)回(huí)升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个交易日二级市场价(jià)格表现欠佳汴州是现在的什么地方，汴州是指今天的什么城市，5月11日以来，3个交易(yì)日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华(huá)安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市(shì)场整体表现(xiàn)上(shàng)看，目前上市(shì)的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余(yú)7只(zhǐ)均有不(bù)同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经披(pī)露张(zhāng)江光大园(yuán)项(xiàng)目出租率有所下降，如(rú)今拟扩募(mù)的项目又遭遇突发(fā)事(shì)件，因(yīn)此导致(zhì)二级市(shì)场价格出现波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管出于风险规避的原因(yīn)，最近(jìn)几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表(biǎo)示，目前(qián)随着二级(jí)市场价格下跌，风(fēng)险也(yě)得到一定释放，但是(shì)价格涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面等多重因(yīn)素(sù)影响，不好判断(duàn)价格是不(bù)是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位业内(nèi)人(rén)士表示，今年(nián)整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含(hán)收益率高的产品具(jù)备一(yī)定的(de)投资价值，很适合稳(wěn)健类投(tóu)资者。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的(de)投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基(jī)金(jīn)执(zhí)行董(dǒng)事高如星对此表示，若张江园(yuán)区(qū)最终能(néng)顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经营现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件(jiàn)性(xìng)利空下调至(zhì)得(dé)这么急(jí)、这么深(shēn)，加上(shàng)前(qián)期本身园区类资产(chǎn)就(jiù)回(huí)调不少了，这就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他也强调(diào)，最终(zhōng)还是落到租金(jīn)收入受不受影响(xiǎng)，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技。随后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟新购(gòu)入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科技后续(xù)情(qíng)况，积(jī)极做(zuò)好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报(bào)中披露的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租率(lǜ)下降(jiàng)事(shì)项，一度二(èr)级市场价格出现回落。在随(suí)后(hòu)召开的(de)业绩说明会中(zhōng)管理人(rén)就(jiù)相关(guān)事项进行了解(jiě)释说(shuō)明，市场信心得到了(le)一定提振，二(èr)级(jí)市场价(jià)格表现(xiàn)也趋于平稳。据(jù)了解(jiě)，张(zhāng)江(jiāng) REIT在(zài)5月(yuè)11日召(zhào)开的(de)线上和线(xiàn)下的扩募说明会(huì)上，运营团队表示了(le)对(duì)张江(jiāng)光大园项目的信(xìn)心(xīn)，预计签署意(yì)向书和合同谈(tán)判中(zhōng)的储(chǔ)备租户正常转化(huà)后(hòu)，项目出(chū)租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了(le)市(shì)场各方的广泛关(guān)注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关(guān)负责(zé)人坦言，事发突(tū)然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即(jí)奔赴现场(chǎng)进行了沟通和(hé)核(hé)实工作(zuò)，并(bìng)同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可能事项(xiàng)。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司(sī)领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负(fù)责人介绍说，目(mù)前储备租(zū)户(hù)还是(shì)比较丰富的(de)，覆(fù)盖了(le)芯片测试、人工智能、航(háng)天产业、信(xìn)息技术(shù)等产业(yè)客户(hù)，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从(cóng)意向储备转化(huà)为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁意(yì)向书(shū)来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽然收了三(sān)个月履约保证金给了我(wǒ)们(men)一些空(kōng)间(jiān)，但本着对首批(pī)扩募、对(duì)市场负责的态度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛(sài)跑，把(bǎ)这些面积(jī)在短期(qī)内完(wán)成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大(dà)园项目一季(jì)度(dù)末也有将近30％的(de)空(kōng)置率，原始(shǐ)权益人有那么多储备租户(hù)，之前的空置率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负(fù)责人解释(shì)，张江光大园一直以来都坚持(chí)以市(shì)场化运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳(wěn)定，租户的(de)调租和换(huàn)租(zū)都(dōu)属于正常情况，而(ér)这次项目的大租户退租正(zhèng)好发生(shēng)在市场(chǎng)活(huó)跃度的短(duǎn)期低点(diǎn)，目前市场(chǎng)情况已有(yǒu)所(suǒ)好转。在看到出(chū)租率下滑(huá)情况没有(yǒu)得(dé)到及时(shí)修(xiū)复后，张江这边也作了(le)一定的资源调配和倾(qīng)斜，引入了一(yī)些储备租(zū)户。

　　另外，张润(rùn)大(dà)厦(shà)和张江光大园项目在给租(zū)户的(de)分隔空(kōng)间、交(jiāo)付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有(yǒu)一些(xiē)差异化，张润大厦多是两千多平的大平(píng)层，楼的成新度(dù)高(gāo)一些，单价也贵(guì)一些，张江(jiāng)光大园单层以一(yī)千(qiān)平(píng)的面积(jī)为主，还(hái)有一(yī)些独栋形态的物业。租户自身也会(huì)有(yǒu)诉求，也会根据自(zì)身需(xū)求和预算(suàn)挑选区域内汴州是现在的什么地方，汴州是指今天的什么城市(nèi)的不同物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募完成(chéng)以(yǐ)后，新(xīn)老资产的管理人都变成了一家(jiā)，后续我们在资源共享和(hé)联合营销(xiāo)方(fāng)面能更加充分发挥协同效应，相信可以做(zuò)得更好。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前在(zài)管(guǎn)资产(chǎn)约五百(bǎi)万方，还(hái)有一些其他(tā)在开发(fā)的储备(bèi)项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打造张江园区产业(yè)空间(jiān)资(zī)产上市(shì)平(píng)台(tái)目(mù)标的(de)坚实(shí)后盾(dùn)和储备资源。“我们非(fēi)常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资(zī)本平台和它未来(lái)的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募(mù)是我们(men)实(shí)现基金扩容的第一步，也是至关(guān)重要的一步，眼(yǎn)下我们(men)可能面(miàn)临了一些突(tū)发情况需(xū)要(yào)解(jiě)决，但是这和我们在张(zhāng)江科学城这三十年建设发(fā)展(zhǎn)过程中所经历的相比(bǐ)，只能算是一个(gè)非(fēi)常(cháng)小的插曲(qū)。我(wǒ)们有信心(xīn)排除(chú)万难，尽一切可(kě)能化解当(dāng)前突发事(shì)件的(de)所有负面影响(xiǎng)，维持(chí)预期和市场的信心。”

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