饱受(shòu)争议(yì)的二手房交易中介费问题，正逐渐得到(dào)监管部门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合发(fā)布(bù)了关于规范房地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提及(jí)，近年来，部分(fēn)房地产经(jīng)纪机构存在利用房源客(kè)源优势(shì)收(shōu)取过(guò)高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收(shōu)费、滥用客(kè)户个人信息等问题，加重交易(yì)当事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于(yú)上述(shù)背景(jǐng)，两部门从加强从(cóng)业主体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合理(lǐ)确定经纪(jì)服务(wù)收费、严格实行(xíng)明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席(xí)分析师张(zhāng)大伟称，随着城(chéng)市发(fā)展，一二(èr)线城市(shì)二手房交(jiāo)易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市(shì)场(chǎng)成交比例超过80％，大(dà)量二手房(fáng)成(chéng)交依赖中介居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到(dào)中介(jiè)公司。

　　广东湖南电大几本，湖南长沙电大是几本省城(chéng)规院住房(fáng)政策研究(jiū)中心(xīn)首席研(yán)究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属(shǔ)于金额不(bù)低的大宗交易，由于二手房交易成(chéng)本较(jiào)高、交易周期较长，具有非常强(qiáng)的专业性(xìng)，居民往(wǎng)往通过(guò)中介来完(wán)成(chéng)。但很(hěn)多中介(jiè)利(lì)用信息(xī)不(bù)对称(chēng)等问(wèn)题，将非必要的收(shōu)费夹带(dài)其中，如(rú)收取过桥融资、按(àn)揭(jiē)费(fèi)、担保费等，对居(jū)民造成额外(wài)的(de)负担，而且这些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对于(yú)二(èr)手房市场交(jiāo)易过程中存在(zài)的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在内(nèi)的相关市(shì)场(chǎng)交易行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房(fáng)地产市(shì)场管理和调(diào)控(kòng)的主题(tí)。“当下，推进(jìn)这项工作的意义更大(dà)，也(yě)更(gèng)急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收费问题(tí)成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来(lái)对(duì)房地产经纪(jì)服务行业关注最多(duō)的一个话(huà)题，便(biàn)是房地(dì)产经纪服务费的(de)问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相(xiāng)关部(bù)门主要(yào)监管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费及(jí)中介交易进行(xíng)规范。

　　在(zài)热(rè)点城市，二手房(fáng)屋(wū)交易过程(chéng)中(zhōng)，部分价(jià)值(zhí)不(bù)菲(fēi)的房屋(wū)，往(wǎng)往要(yào)缴纳一笔金(jīn)额不低的(de)中介费。以北京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服(fú)务(wù)费率计算，一套(tào)1000万元的房(fáng)屋，中介(jiè)费约为27万(wàn)。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收(shōu)费(fèi)上，两部门在此次意(yì)见中提及(jí)，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构要(yào)合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁(lìn)经纪(jì)服务(wù)费用。鼓励按(àn)照(zhào)成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越低的(de)原则(zé)实行分档定价(jià)。引导由(yóu)交(jiāo)易双方共同承担(dān)经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早(zǎo)依(yī)据(jù)是1995年国家计委建设部下发的《关(guān)于房地(dì)产中介服务(wù)收费的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京(jīng)为例，目前(qián)北京市(shì)执(zhí)行的(de)2014年更新后的(de)收费标(biāo)准，即根(gēn)据这样的(de)规定：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经(jīng)交易(yì)各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当(dāng)上(shàng)浮，上(shàng)浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中(zhōng)介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服(fú)务等(děng)57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务收费多少由各(gè)中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构(gòu)在实(shí)际(jì)收取费用过(guò)程中，相(xiāng)关监管部门当前并(bìng)未明确(què)具体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务(wù)过(guò)程中对(duì)收费标准(zhǔn)进行明码(mǎ)标价即可(kě)。而房地产经纪服务(wù)机(jī)构在具体收取过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工(gōng)资标(biāo)准，综合(hé)计(jì)算出合(hé)适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价(湖南电大几本，湖南长沙电大是几本jià)问题，两部门在此次意(yì)见中提及，房(fáng)地产经纪(jì)机构应当在经营门店(diàn)、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道(dào)，公示服(fú)务项(xiàng)目、服(fú)务内容和收(shōu)费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机(jī)构提供的基本服(fú)务(wù)和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)收费前(qián)应当向交易(yì)当事人出具收费清(qīng)单，列明收费(fèi)标(biāo)准、收费金(jīn)额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均(jūn)水(shuǐ)平的房地(dì)产经纪机(jī)构，住(zhù)房和城乡建设部门将会同市场(chǎng)监管等(děng)部门(mén)采取约谈等综(zōng)合措施进行重点监管。市场监管部门会(huì)同有关部门依法查处(chù)不按规定明码标(biāo)价、操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费等(děng)违反价格和反(fǎn)垄断(duàn)法律(lǜ)法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相(xiāng)关违法违规(guī)信息(xī)，市场监管部(bù)门要依法依规纳(nà)入国家企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实行分档(dàng)定价(jià)，是否意味着，未来豪宅(zhái)的(de)中(zhōng)介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总经(jīng)理郑叔伦(lún)称(chēng)，住建部发(fā)文(wén)鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价，合理(lǐ)降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪服务(wù)费用(yòng)，主(zhǔ)要还是(shì)规范行(xíng)业，打击(jī)收费(fèi)过高的经(jīng)纪(jì)机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为例(lì)，深(shēn)圳市场(chǎng)豪(háo)宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家收(shōu)费普遍在(zài)合理(lǐ)范围内，加上(shàng)经纪服(fú)务(wù)费用对市场(chǎng)的(de)影(yǐng)响不大。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于当前(qián)两部(bù)门(mén)提出(chū)的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其中的细则，还需(xū)要看(kàn)各城市落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服(fú)务领域的调整改善、规范(fàn)化，有利于行(xíng)业健康发展。同时(shí)，由(yóu)于(yú)二手房很多房(fáng)源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵(dǐ)押、不(bù)同税费等都可能对交(jiāo)易(yì)产(chǎn)生影响，这对房地产经纪(jì)服务行业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程中，原(yuán)本应该(gāi)由(yóu)上下家(jiā)各支付一半(bàn)的中介(jiè)费，但在一些热点城市(shì)的二手房交易过程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因部(bù)分购(gòu)房者处于弱(ruò)势地(dì)位，从而会出现(xiàn)中介(jiè)费及税费均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担(dān)中介费，这部分费用也可能(néng)通过转嫁的(de)方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把中介(jiè)费转嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗(sú)成’的情况，一些(xiē)房产中介公司将其视为向购(gòu)房者单边(biān)收费的(de)行为。部分中介公(gōng)司可(kě)能会(huì)利用其支(zhī)配地位，在(zài)原(yuán)先经纪(jì)服(fú)务收费的基础上，再次向房东收取(qǔ)费用，而这部分费用，房东往往会将其(qí)转再次转嫁给购房(fáng)者，这实(shí)际上相当(dāng)于变相推高了房价。两(liǎng)部门(mén)提出(chū)严禁操纵经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费，不仅有利于提高(gāo)交易中操(cāo)作的透(tòu)明度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆(lù)骑(qí)麟称(chēng)。

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