万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个(gè)位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集(jí)团(tuán)，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳(liǔ)书院再次(cì)受(shòu)到舆论关(guān)注，起因(yīn)中赫集团成了科长相当于什么级别？(le)共同债务(wù)人(rén)被中国信(xìn)达追债，中国信达为了(le)收回钱款不得(dé)不(bù)将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未(wèi)看到这些业(yè)主的(de)维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们的(de)姿(zī)势(shì)都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环(huán)绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国(guó)信(xìn)达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良(liáng)债(zhài)权转让项目(mù)的处置主体是中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司(sī)北京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处(chù)置的(de)是对北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发(fā)有限公司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限公司是共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就(jiù)是(shì)一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且(qiě)早(zǎo)已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那(nà)为什(shén)么中(zhōng)国信达的拍卖页面上(shàng)又(yòu)注明(míng)这75套房子是(shì)“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本(běn)没(méi)有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道(dào)证实(shí)了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基(jī)本都(dōu)是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收(shōu)割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失(shī)最大(dà)的，没(méi)准还是债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支(zhī)付价(jià)款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如(rú)果业(yè)主没有(yǒu)过(guò)错，人民(mín)法院不得(dé)查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的(de)可以(yǐ)向法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同(tóng)时可(kě)以联合起诉开发(fā)商，要求退还购(gòu)房款或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于商品房消费者(zhě)权利(lì)保护问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋(wū)并已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付(fù)请求权(quán)优先于建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优(yōu)先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以及其他(tā)债权的，人(rén)民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际(jì)上是个(gè)烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子(zi)，还会被(bèi)业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司中国信达(dá)申请不良债权(quán)转让，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信(xìn)达(dá)已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出(chū)了赫(hè)华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金(jīn)谷国(guó)际信托有限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集(jí)团既没有很(hěn)大(dà)规模(mó)，也没有很(hěn)高的(de)国民知名度(dù)，但(dàn)却在(zài)北(běi)京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天价，成为(wèi)当时京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等大型知名房(fáng)企(qǐ)手中(zhōng)，抢下(xià)了(le)北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为北(běi)京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿(zī)态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的(de)树、北(běi)平(píng)府的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的(de)36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万(wàn)柳书(shū)院虽然(rán)已(yǐ)经(jīng)推出了8年(nián)之(zhī)久，但(dàn)其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知(zhī)名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住(zhù)在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发(fā)商光环(huán)的(de)背后，这个(gè)地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国(guó)安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹(jì)可循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今(jīn)年年(nián)初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了多(duō)元(yuán)化(huà)转型(xíng)，但转型之路(lù)并不好走(zǒu)。早(zǎo)在(zài)2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务(wù)，先(xiān)后进军能源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球俱(jù)乐部(bù)64％股(gǔ)权(quán)，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国(guó)安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果北京国(guó)安的估值一直没变，那么中赫(hè)集(jí)团拿下北京(jīng)国安(ān)，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团(tuán)及其实(shí)控人(rén)周金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集(jí)团共有(yǒu)11条(tiáo)股权(quán)出(chū)质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工(gōng)、山(shān)东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所(suǒ)官网信息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压(yā)力(lì)，中(zhōng)赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的(de)经(jīng)营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列被执(zhí)行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫(hè)集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，上述(shù)被执行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京(jīng)国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的(de)情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能(néng)独善(shàn)其身？

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