“现在的(de)房(fáng)地产很(hěn)难(nán)再出现像(xiàng)过(guò)去十年的系(xì)统性行情。”思睿集团(tuán)合伙人、首(shǒu)席经(jīng)济学家洪灏向《红周刊(kān)》表示(shì)，房地产行业分化的(de)愈加明显，让机构(gòu)和投资者的关注度从板块向单个(gè)标(biāo)的转移。上海(hǎi)利(lì中国航发属于央企还是国企啊 中国航发是上市公司吗)檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬向《红周刊(kān)》指出，从行业来看，无(wú)论(lùn)是业绩，还(hái)是估值，房地产都已(yǐ)经双杀到(dào)了最(zuì)底部，而(ér)且是反复地杀到了底部，再往下的空间已经不大(dà)了。

　　三道(dào)红线等指标

　　成挖(wā)掘(jué)个股阿(ā)尔(ěr)法重(zhòng)要参(cān)考

　　那(nà)么如何(hé)寻找房地产个股(gǔ)的阿尔法呢？

　　洪灏(hào)提(tí)醒，在房地产赛(sài)道中进行选择，需要非常小心，避免选(xuǎn)了半天，标的公司出现爆雷(léi)的情况。除(chú)此之(zhī)外，洪灏指(zhǐ)出(chū)，需要满足以(yǐ)下三个(gè)基准：有大的国(guó)资(zī)背景的(de)、杠杆(gān)率较低(dī)的、此前没(méi)有踩过(guò)红(hóng)线的。

　　他还表示，如果(guǒ)关注一下(xià)今(jīn)年房地产的开发资金来(lái)源(yuán)，可以(yǐ)发现，其实(shí)银行的(de)信贷倾向是不太(tài)愿意给(gěi)房企贷款(kuǎn)的，房企的主(zhǔ)要资金来(lái)源来自新盘的销售。但今年新房(fáng)的销售情况相较一(yī)般。再关注(zhù)一下(xià)，哪些房企能从银行拿到(dào)钱(qián)，其实(shí)主要还是那(nà)些有国企背(bèi)景(jǐng)的(de)房企，民营房企相对(duì)比较困难(nán)，所以(yǐ)整个(gè)行(xíng)业出现了一个很明显的(de)分化，无论是(shì)在(zài)销(xiāo)售，还是(shì)融资等(děng)各个方面都非常明显。现(xiàn)在有国资背景(jǐng)的房企在资本市场表现相对较好，但没有国资背(bèi)景的(de)民营房企(qǐ)股价大(dà)多(duō)表现(xiàn)很一般。

　　陈昊扬则向《红周(zhōu)刊》表示，在房地产行业内，我们(men)的逻辑(jí)是，“寻(xún)找最后的赢家”。而具体到如何挖掘(jué)，我们会特别重视企业的成本优势(shì)，更具(jù)体一点，就是它(tā)的(de)净借贷水平（净负债率）是不是行业(yè)内(nèi)的最(zuì)低(dī)水平；利(lì)润率是不是行业内最高的(de)；融资(zī)成本是否是(shì)行业内最(zuì)低的；建安成本是否也是(shì)业内最低(dī)的；这些(xiē)都是我们看(kàn)重的一家房企的(de)综合成本。

　　需要注意(yì)的是，能够(gòu)同时满(mǎn)足(zú)上(shàng)述(shù)条(tiáo)件(jiàn)的房企(qǐ)并不多。即便是在国(guó)央企中，仍有部分(fēn)房企出现(xiàn)了“三(sān)道红线”的“踩线”情况，且有逐渐(jiàn)恶化(huà)的(de)趋(qū)势(shì)。以A股为例，《红周刊》根据Wind数(shù)据整理发现，截至2022年(nián)末，天(tiān)房发展、陆家(jiā)嘴、格力地(dì)产(chǎn)、西藏城投、中交(jiāo)地产、中国武夷等国(guó)央企“三道红线”全踩(cǎi)。

　　除(chú)此之外，城建发展、京(jīng)投发展、光(guāng)明(míng)地产(chǎn)、云南城投、首开(kāi)股(gǔ)份(fèn)、珠(zhū)江股份、城投控股等国(guó)央(yāng)企房企也踩了(le)“三(sān)道红线(xiàn)”中(zhōng)的两条。

　　2022年激进扩张房(fáng)企(qǐ)

　　需(xū)警惕其重蹈覆辙(zhé)

　　不(bù)难看出，即便是有着(zhe)较稳健特色的(de)国(guó)央企房企(qǐ)，其(qí)财务(wù)指标称得上完全健(jiàn)康的仍是(shì)少(shǎo)数(shù)。而(ér)更加(jiā)值得注意的是，在2022年，不(bù)少国企，甚(shèn)至地方国(guó)企开始大(dà)举扩张。而这无疑又进(jìn)一(yī)步考验着国央企(qǐ)的资金链情况。

　　对房企(qǐ)而言(yán)，扩张速中国航发属于央企还是国企啊 中国航发是上市公司吗(sù)度的(de)张弛(chí)有度尤为重要，节奏把握准确，有助于房(fáng)企储备优质“弹药(yào)”；但过于乐观的预判未来市(shì)场(chǎng)，以(yǐ)及过(guò)于激进的扩张(zhāng)拿地(dì)节奏(zòu)也有可(kě)能(néng)让(ràng)房企重蹈此前的(de)高(gāo)杠(gāng)杆覆辙。

　　陈昊扬(yáng)以其配(pèi)置(zhì)的一家房企进(jìn)行(xíng)举例，它从2018年开始到2021年(nián)，连续4年的净借贷比例(lì)都维持在33％左右，完(wán)全没有增加杠杆(gān)比(bǐ)例。而到2022年，这家房(fáng)企明显(xiǎn)感(gǎn)觉到机会(huì)来了，其开始在一线城市(shì)进行大举(jǔ)拿地，净负(fù)债(zhài)率(lǜ)也(yě)由(yóu)此(cǐ)前的33％左右水准提高到45％左右，涨了接近三分之(zhī)一(yī)。与此同时，该(gāi)房(fáng)企(qǐ)新(xīn)购入地块也实(shí)现了快(kuài)速的开盘利用率(lǜ)，预计今年会有更多的楼(lóu)盘入市(shì)。像这(zhè)类企业就符合“最(zuì)后(hòu)的(de)赢家(jiā)”的特点。一方面，在于它本身储(chǔ)备了很多弹药，去年(nián)拿地(dì)超1000亿元(yuán)，且其中一半(bàn)在(zài)一线城(chéng)市，另(lìng)外一半(bàn)也主要集中在强二(èr)线和二线城市(shì)；另一(yī)方面，它的(de)扩张(zhāng)是有(yǒu)节(jié)制地扩张(zhāng)。

　　陈昊(hào)扬同样提醒道(dào)，与之(zhī)相反，有些房(fáng)企的扩(kuò)张速(sù)度让人感觉又回到了2016年(nián)、2017年(nián)，或者说看到(dào)了2016年～2020年期(qī)间扩张的(de)民营企(qǐ)业的(de)影子(zi)。虽(suī)然说，见到机会时要(yào)出手，但出手的章法(fǎ)仍(réng)要小(xiǎo)心，如果负债率扩张得太(tài)快，但未来的(de)两年(nián)市场没(méi)有(yǒu)想象(xiàng)得那么好(hǎo)，可能(néng)会(huì)重蹈覆辙(zhé)。

　　那么如何来衡量一家房企的扩(kuò)张速度是(shì)否激进？陈(chén)昊(hào)扬(yáng)向(xiàng)《红周刊》表示(shì)，主要还是(shì)看房企(qǐ)的净(jìng)负债率水平，在我(wǒ)看来，这个比例如果超过(guò)60％，就(jiù)是扩张(zhāng)得过于快速了。

　　不难看出，这一标准要比“三(sān)道红线”对房企的净负(fù)债(zhài)率(lǜ)要求不(bù)得(dé)高于100％要更加严格。陈昊扬解(jiě)释，当前房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的复苏速度(dù)并没有那么快，所以要规避公司净负债率提高到一个比较危险的水平。

　　《红(hóng)周刊》对(duì)在2022年(nián)拿地较积(jī)极(jí)的房企梳理发现中国航发属于央企还是国企啊 中国航发是上市公司吗，中交地产、中国(guó)金茂(mào)、华发(fā)股份(fèn)、越秀地产、绿城中国、保利发(fā)展等房企2022年净负(fù)债率都在60％之上。其中，中交地产净负债率持续居高不(bù)下(xià)，在2020年至2022年(nián)期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对比的是，华润置地、中国海外发展、万(wàn)科A、滨江(jiāng)集团、招商蛇口、龙湖集团(tuán)等(děng)房企(qǐ)在践行较积极的拿地(dì)策略的同(tóng)时，也较好(hǎo)地控(kòng)制了公(gōng)司的(de)扩张(zhāng)速度(dù)与净负(fù)债率水平（见附表）。

　　滨(bīn)江集团等个别民营(yíng)房企(qǐ)

　　或具备“最后赢(yíng)家”的黑马特质

　　陈昊(hào)扬指出，实际上，他们是以同一筛选标准来看国央企与民营房企，但在(zài)各维(wéi)度(dù)的实际表(biǎo)现上，国央企确(què)实会(huì)更胜(shèng)一筹(chóu)。如国(guó)央企的(de)融资成本(běn)更低，融资(zī)渠道也更(gèng)顺畅，能够做到想融(róng)就融，这样，国央企自然而然就具有(yǒu)天(tiān)然(rán)优势。

　　虽然对比民(mín)营房企(qǐ)，机构更加看好国央企(qǐ)，但这(zhè)也并不(bù)意味着，民(mín)营(yíng)企业中就(jiù)没有“黑马”的存在(zài)。

　　据《红周刊(kān)》梳理发现，仍(réng)有少数民营房企同样(yàng)受(shòu)到机构(gòu)的青睐。比如，根据(jù)2023年(nián)一季报(bào)，滨江集团的十大流通股(gǔ)东中(zhōng)新进了“中(zhōng)国(guó)工商银行股(gǔ)份有限公司－景顺长城中国回(huí)报灵活配置混合型(xíng)证券(quàn)投资基金”“全国社保基金一一(yī)六组合”等。

　　除此之外(wài)，自2021年开(kāi)始，百亿私募(mù)珠海阿(ā)巴马资产(chǎn)管理有(yǒu)限公司就长期持有滨江集(jí)团。根据(jù)一季报，该资产公(gōng)司的几只(zhǐ)产(chǎn)品合计持有(yǒu)滨江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集(jí)团的受青睐，和(hé)其自身的基本(běn)面(miàn)表现存在一(yī)定关系(xì)。2020年以来的近三年(nián)时间，房地产市场(chǎng)整体在走“下坡路”，但作为杭州本土(tǔ)房企(qǐ)的滨江集团仍(réng)是(shì)表现出较强的韧劲，2020年以来，滨江集(jí)团在业绩(jì)表现、销售规模、新增土储、股价表现等多(duō)维度都(dōu)表现了(le)较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年(nián)期间，滨江集团(tuán)扣(kòu)非归(guī)母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近(jìn)期发布的2023年一季(jì)报，今年一季度，滨江集团更是实(shí)现了扣(kòu)非(fēi)归母净利润(rùn)5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜(tóng)时代”仍能(néng)保持自身业(yè)绩的持续增(zēng)长，和滨江集团扎根杭州的(de)战略(lüè)布局关系密切。根据2022年年报(bào)，滨江集团有近(jìn)七成营收来(lái)自杭州地(dì)区(qū)，而(ér)在2021年，杭州地区的(de)营(yíng)收比重只(zhǐ)占到近六成。近三年(nián)持续稳(wěn)居(jū)杭州房企销售排(pái)名第一。

　　与此同时(shí)，滨江集团在(zài)杭(háng)州的(de)土储(chǔ)补充同样较(jiào)为积(jī)极，根(gēn)据诸葛找房、住在杭州网数(shù)据显示，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同样持(chí)续稳居杭州的本土(tǔ)第一。

　　而滨江集团(tuán)在杭州的较突出表现(xiàn)，也(yě)让滨江集团的房企排(pái)名迅(xùn)速(sù)提升。到2023年，滨(bīn)江(jiāng)集团的房企排名已(yǐ)冲进(jìn)前(qián)十，根据中指数据，2023年前4月，滨江集团实现销(xiāo)售额607.3亿元，位列房企第(dì)九位。

　　值得注意的是，2020年至今(jīn)，滨(bīn)江集团股价翻了超一(yī)倍以上，而近期，滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)更是迎(yíng)来(lái)多家(jiā)机构的集中(zhōng)调研。滨(bīn)江集(jí)团发布公告表示，公司于(yú)5月10日(rì)接受了信达证券(quàn)、金(jīn)鹰基金、建(jiàn)信养老、新华养老(lǎo)等18家机构调研。

　　产业链布局重点移至存量赛道

　　机构在下游家纺、家居、物业(yè)觅α

　　实际上房(fáng)地(dì)产开(kāi)发只(zhǐ)是房地产产(chǎn)业(yè)链上的中游环节，其上游主要为钢铁(tiě)、水泥、建(jiàn)材、玻纤(xiān)等材料供应商，而下游应用(yòng)行(xíng)业主要(yào)包括(kuò)中(zhōng)介(jiè)服务、家(jiā)用(yòng)电器、物业管理、家居(jū)用品。综合《红周刊》的采访，房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)环节与上游材(cái)料(liào)端息息(xī)相关，新盘开工(gōng)不足(zú)导致上游不(bù)被(bèi)看好(hǎo)，机(jī)构寻觅个股阿(ā)尔法的思路渐渐移至下(xià)游。“中国房地(dì)产行(xíng)业(yè)在(zài)进入存量(liàng)房时代，所以(yǐ)对(duì)地产(chǎn)产业链，尤其是偏消(xiāo)费属(shǔ)性(xìng)的家装家居领域，我们相对看(kàn)好，因为居民保(bǎo)有(yǒu)的住房规模(mó)越来越大(dà)，随着时间(jiān)的增加，内装更新的需(xū)求也会(huì)越来越多。美国过去的数(shù)据(jù)充分说明了这(zhè)一点，在新房销售见顶(dǐng)之后，家具(jù)消费的增(zēng)长却一直(zhí)都很(hěn)好(hǎo)。对(duì)于地产产业链，我们相对看好和内装相(xiāng)关的行业，例(lì)如消费建材、家居(jū)装饰等。”万家基金人士表示(shì)。

　　而根据《红周刊》对下游细分中相关赛道龙头(tóu)年内表现的统计，目前(qián)暂居前两位的(de)都是来自家纺赛(sài)道的公司，它们分别(bié)是富安娜和水星家纺(fǎng)，特别是前者在月线连收七根阳线的(de)基础上，年内迄今涨幅已经(jīng)逼近30％。

　　以(yǐ)前者为例，富安娜主要从事纺织家居、睡眠家居、生活(huó)类(lèi)产品的研(yán)发、设计、生产及销售，旗(qí)下拥有原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而(ér)乐”和“酷奇(qí)智”自有(yǒu)品牌。第一季度报告显(xiǎn)示，报告期内，富安(ān)娜实(shí)现营(yíng)业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归属于上市公司股东的(de)净利润(rùn)约1.11亿元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上(shàng)市(shì)公司一季报的十大流(liú)通股股东来看，能够发现该股(gǔ)早已成为基(jī)金重仓(cāng)股的天下，彼时包括公(gōng)募的中欧价(jià)值发现、中欧潜(qián)力价(jià)值、工银瑞信灵动价值、宝(bǎo)盈(yíng)新价值和(hé)私募的明(míng)河2016，都在其中出现，占据了半(bàn)壁江山。需要强调的(de)是，中欧的两只基(jī)金都是价值派基金经理曹(cáo)名长在管的产品，首季其同时重仓的房地产产业(yè)链股(gǔ)票(piào)还有金(jīn)地(dì)集团和(hé)大(dà)亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经风光一时的家居板(bǎn)块也因疫情(qíng)、消费复苏进(jìn)程缓(huǎn)慢等多(duō)因素一度沉寂，不过好在困境反转露出曙光，家居板块中年内表(biǎo)现(xiàn)最(zuì)好的是志邦(bāng)家居(jū)。同一时(shí)间段(duàn)，该(gāi)股(gǔ)年内上(shàng)涨已经(jīng)超过(guò)23％，从业绩来看(kàn)，无论是营(yíng)收还是归母净利润，公司都(dōu)实(shí)现了同比双(shuāng)升。

　　从公(gōng)司的十(shí)大流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，《红周刊》发现广发基(jī)金经理罗洋慧(huì)眼独(dú)具，一季(jì)报中他(tā)管(guǎn)理的(de)广发策略优选和广发安宏回报均增(zēng)加了持股，而这(zhè)两只产(chǎn)品(pǐn)也成为志邦家居十大流通股股东中仅(jǐn)有的两只公募。有意(yì)思的(de)是(shì)，他(tā)似(shì)乎对于定制(zhì)家居类标的情有独钟，在另一家(jiā)赛道公司(sī)金牌橱柜中，他管(guǎn)理的(de)全部三只产品均登榜十大(dà)流通(tōng)股股东，其也成为他的(de)独门(mén)重仓股。

　　除去家(jiā)居家纺(fǎng)外，下(xià)游的物(wù)业股(gǔ)也越(yuè)来越(yuè)被机构所青睐，不过这(zhè)类标(biāo)的大多(duō)在香港上市(shì)，如(rú)何选择(zé)成为难题(tí)。对此，前述上海公募基(jī)金(jīn)经理举(jǔ)例分析：“物(wù)业服务不是(shì)一个高毛利(lì)的行(xíng)业，挣钱(qián)很辛(xīn)苦(kǔ)，我(wǒ)选公司还是希望挣(zhēng)的是市场化应该挣的钱，以我(wǒ)曾经买的绿城(chéng)服务为例，它在中高端楼(lóu)盘占比(bǐ)是比较高的(de)，每年到期的合(hé)同(tóng)里提价成功(gōng)率在30％～40％。它能做到滚动的大部分(fēn)项目到期之(zhī)后，经过(guò)两三轮合同周期还能(néng)做到产品提(tí)价。”

　　“行业里真正能(néng)做(zuò)到产品提价的公(gōng)司很少(shǎo)，因(yīn)为物业公司很容易一(yī)开(kāi)始是(shì)挣钱的，后(hòu)面因为保安这些固定(dìng)人员成本的年度增长，不过服务(wù)没(méi)有(yǒu)特(tè)别好，客户(hù)没(méi)有那么满(mǎn)意，能做到(dào)提价难(nán)度(dù)是非(fēi)常(cháng)大的。但(dàn)是(shì)该公司(sī)能在业内做到到期之后提(tí)价率比较高，这跟它(tā)的定位和比(bǐ)较(jiào)好(hǎo)的服务是有关系的(de)。”他进一步(bù)强调。

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