文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城(chéng)乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等(děng)地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不(bù)公(gōng)平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和(hé)社会(huì)，这(zhè)是(shì)房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发(fā)展阶段(duàn)的(de)必然(rán)趋势(shì)，也(yě)是对(duì)购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是(shì)个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规(guī)律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道(dào)关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预(yù)售制对购房者非常(cháng)不(bù)公平(píng)，比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期(qī)一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于落实中央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科(kē)普一(yī)下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是(shì)一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入了(le)商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前世界不少国家(jiā)存(cún)在(zài)预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才(cái)可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买(mǎi)期房后并非(fēi)像中国一样在支(zhī)付完首付(fù)款后(hòu)从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款，而是根(gēn)据开(kāi)发(fā)商工程(chéng)进度在(zài)完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是(shì)需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及(jí)违(wéi)约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国(guó)住房(fáng)进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社(shè)会(huì)，当(dāng)然这需要(yào)配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房(fáng)地产长效机制。这是(shì)个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改革，中国一定(dìng)能化解(jiě)这(zhè)个难(nán)题，让房地产回归(guī)实体经(jīng)济和居住属性，安居(jū)乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不(bù)能(néng)例外，老百姓买房子是(shì)天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展的(de)重大措施。在当(dāng)前的(de)情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期(qī)三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院发展研究中心参(cān)与(yǔ)财税改革(gé)方(fāng)案研究时(shí)，对(duì)预售制、房(fáng)地(dì)产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过(guò)长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居(jū)民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行(xíng)业(yè)盛行的(de)方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础(chǔ)上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭(píng)借(jiè)商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的(de)经验，对于商品流(liú)通、资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自(zì)身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的(de)地势环(huán)境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个(gè)亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼(lóu)落成(chéng)时(shí)，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也(yě)解(jiě)决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成(chéng)为当时中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了(le)中(zhōng)国(guó)香港楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部门(mén)提升了对于(yú)预售楼花制度的(de)监(jiān)管，即要(yào)求开发(fā)商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要(yào)证明自身(shēn)有资金等能力把项目完(wán)成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时(shí)需律所(suǒ)和(hé)建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师(shī)行在(zài)银行(xíng)开设的信托账户(hù)（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后(hòu)续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期发展工业化(huà)的进程大(dà)于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进(jìn)一步推进城(chéng)市化(huà)。但当时推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出(chū)现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而(ér)社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进中国香港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后(hòu)出(chū)台多项文件，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐(zhú)步实行住(zhù)房分配货币(bì)化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会化的住(zhù)房新体制(zhì)，从计划经济(jì)下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预(yù)售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房(fáng)企缺(quē)少资金和开发(fā)时间周期长的(de)两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内(nèi)地(dì)开始房改货币(bì)化，中国人(rén)民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台相关的信贷(dài)政策(cè)，支持购(gòu)房者(zhě)，极大作用推动了房(fáng)地(dì)产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模(mó)式后(hòu)，经调整形成契合中国内(nèi)地的(de)商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压(yā)力，加快(kuài)城镇住房建设(shè)。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地产开发(fā)企业(yè)将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先出(chū)售(shòu)给购(gòu)房者(zhě)，由购(gòu)房者支付(fù)定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别(bié)于中国香港，在中国(guó)内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案(àn)登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者需要一(yī)次(cì)性(xìng)付清(qīng)首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷(dài)款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋(wū)未建成，开(kāi)发(fā)商可(kě)能(néng)已拿(ná)到了全部(bù)购(gòu)房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国内地的开(kāi)发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发(fā)展进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的稳步(bù)发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居(jū)住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区(qū)，从全(quán)民(mín)蜗居到基本适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市乌龟最长寿命是多少年的，乌龟最长寿能活多少年(shì)建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前(qián)已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中(zhōng)国(guó)内地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产历经二十(shí)多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平(píng)、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地(dì)经济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增(zēng)加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余(yú)额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违约，将导致银行(xíng)不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国(guó)资本市(shì)场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银(yín)行(xíng)利息，还要承(chéng)担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和(hé)开(kāi)发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银(yín)行的(de)按揭贷款合同是两个(gè)独立的(de)合同关系，如(rú)果开(kāi)发商(shāng)发生违约(yuē)，购房(fáng)者(zhě)只能根(gēn)据购(gòu)房合(hé)同向(xiàng)开发商(shāng)主张权(quán)力，但依旧需(xū)要(yào)根据按揭贷(dài)款合同按(àn)时向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方(fāng)，一(yī)旦房企(qǐ)因(yīn)为市(shì)场波动或经营不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行(xíng)获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承(chéng)担(dān)，银行将面临较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确(què)规定了开发(fā)企业预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应(yīng)当用于有关的(de)工(gōng)程建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预售资金监管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进(jìn)入(rù)监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如(rú)何被(bèi)挪走的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的(de)资金，在房企各地(dì)项(xiàng)目(mù)间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金循(xún)环高周转模式(shì)，但一定(dìng)程度上把风险甩给了(le)购房者。乌龟最长寿命是多少年的，乌龟最长寿能活多少年

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预(yù)付资金，一(yī)般设有(yǒu)定金或预付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付(fù)的预付(fù)款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在(zài)房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按(àn)揭贷(dài)款按(àn)照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第(dì)三方验收合(hé)格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期房定(dìng)金(jīn)一(yī)定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在(zài)房屋(wū)交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付(fù)剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美(měi)国为防止开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付(fù)款由第(dì)三方公(gōng)证行或(huò)产权(quán)保险公司(sī)的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资(zī)金(jīn)可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向开(kāi)发商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷(dài)款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得(dé)由(yóu)政府(fǔ)相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通(tōng)过(guò)验(yàn)收凭证向银行得(dé)到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购房者(zhě)可购买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商(shāng)在项(xiàng)目获批后即可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还(hái)。如由(yóu)于任(rèn)何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按(àn)照德(dé)国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德(dé)国(guó)也采(cǎi)取按工期(qī)支付(fù)房款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可(kě)在支付房款前(qián)申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，银行按(àn)施工(gōng)节(jié)奏分(fēn)多次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用(yòng)期限(xiàn)，期(qī)限(xiàn)结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房(fáng)设计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延期(qī)或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签(qiān)订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的(de)定金由保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，但是交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)相对较低(dī)，一般(bān)会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房(fáng)屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资(zī)金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关(guān)款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资金在进入开发商(shāng)账户(hù)前经过两道关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战(zhàn)结(jié)束(shù)后由于房屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法(fǎ)律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成(chéng)定金保全措施才可预(yù)售。什(shén)么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金证明(míng)书(shū)交付给购房者。除(chú)定金外，其他(tā)预(yù)先支付的购(gòu)房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构(gòu)或保证机构(gòu)或保险公司兑付(fù)，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向(xiàng)银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余(yú)房(fáng)款在交房后(hòu)开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违(wéi)约可(kě)返(fǎn)还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进(jìn)度支(zhī)付(fù)，所有(yǒu)资金(jīn)进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加(jiā)坡开(kāi)发(fā)商有统一的(de)选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签(qiān)订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期(qī)房付(fù)款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金与(yǔ)付(fù)款会存入银行专门的(de)项目资(zī)金账(zhàng)户，账户资(zī)金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看(kàn)，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需和(hé)改善型需求(qiú)的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融(róng)工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加大支持力(lì)度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定(dìng)金(jīn)环节(jié)，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付(fù)定金冻结(jié)至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定(dìng)金安(ān)全(quán)。签订合(hé)同环(huán)节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入(rù)，为房(fáng)屋重大延期(qī)以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余(yú)款支付环节(jié)，建(jiàn)立(lì)按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制，充分保护(hù)购房(fáng)者的权益(yì)。资金(jīn)监管环节(jié)，引入(rù)独立(lì)于开发(fā)商、银行(xíng)的(de)第三方资金(jīn)监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题(tí)全权负责(zé)、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后(hòu)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的(de)预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商将拼的(de)不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才是对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大(dà)的(de)提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：珠海业勤税务师事务所有限公司 乌龟最长寿命是多少年的，乌龟最长寿能活多少年