近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红(hóng)机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普通投(tóu)资者注意(yì)，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含(hán)了(le)利润分配和本金的归还，在(zài)选择(zé)投资标的时(shí)应了解(jiě)资(zī)产类型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情(qíng)况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额(é)占可供分(fēn)配(pèi)金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有(yǒu)期分红收(shōu)益(yì)，以及基金(jīn)份额交易价格(gé)的变(biàn)化。基金份额(é)二(èr)级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)来自基础设施资产的经营现金(jīn)流(liú)，投资人通过基金(jīn)募(mù)集材料和信息披(pī)露文件，结合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资(zī)决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基(jī)金(jīn)份额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更(gèng)具(jù)参考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营高级副(fù)总监李华平也(yě)表示，根(gēn)据《公开(kāi)募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基(jī)础设施地肖指哪几个生肖？基金应当(dāng)将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机(jī)制是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券(quàn)派(pài)息，但(dàn)不等同于(yú)债券(quàn)的固定利(lì)息(xī)回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元(yuán)化提(tí)供抓(zhuā)手(shǒu)，具(jù)有较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对(duì)高的(de)收(shōu)益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险的(de)前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于(yú)未来分红水平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏(hóng)观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素(sù)的(de)影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也表示，近(jìn)期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票(piào)和债(zhài)券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调(diào)减处理，调减金额根据单位(wèi)基金(jīn)份额的分(fēn)红(hóng)金(jīn)额进行计(jì)算(suàn)。除(chú)权操(cāo)作是对分红前后基(jī)金(jīn)份额净值变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红(hóng)前后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长(zhǎng)期投(tóu)资的(de)信(xìn)心(xīn)，同(tóng)时需结(jié)合持有产品的特性(xìng)，关(guān)注(zhù)二级(jí)市场扰动对(duì)整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例(lì)是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年(nián)的(de)现金分红及资产增值的收益(yì)，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资(zī)产的分红包括了利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特许经营权(quán)类资产的(de)公募(mù)REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选择投(tóu)资标(biāo)的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也(yě)表示(shì)，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同(tóng)而(ér)形成区别。特许(xǔ)经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期后(hòu)不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的(de)分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较(jiào)短的特许经营项目(mù)，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经营权项目的分(fēn)派金额包含(hán)了投资本(běn)金，在不进行扩(kuò)募(mù)的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单(dān)价(jià)随着分派进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期(qī)限产(chǎn)生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权(quán)类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通(tōng)过(guò)对(duì)建筑的更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等(děng)追加投资，有机会(huì)进一步延长经(jīng)营(yíng)期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况地肖指哪几个生肖？strong>

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时(shí)点，多位(wèi)业内人(rén)士还(hái)表示，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者可以观测(cè)经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来(lái)观察和评估项目底层(céng)资(zī)产的运营情况。地肖指哪几个生肖？>

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的(de)指标有(yǒu)两个：一是年报中(zhōng)披露的(de)经营活动现金流(liú)，二是可供分配(pèi)现金，二(èr)者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量是指企业(yè)经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金流，基于企业本身经营(yíng)活动(dòng)产生；可供分配的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在(zài)相对股(gǔ)债市场(chǎng)独(dú)立的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议(yì)投资者对经营权(quán)类的(de)资产可以更(gèng)多(duō)关注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自底层资产的经营净现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)直接影响投(tóu)资回报，投资者可综(zōng)合(hé)考虑原始(shǐ)权益人综合(hé)实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分(fēn)红期，由于分红交易(yì)带(dài)来的(de)短期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对(duì)明显、同时分(fēn)红规(guī)模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金额预(yù)测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中披露预测进(jìn)行比较(jiào)分(fēn)析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础设施(shī)项目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的(de)管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人也称。