万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后(hòu)曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘(mì)开发(fā)商——中赫(hè)集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中赫(hè)集团成了共同(tóng)债务人被中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)为了收回钱款不得(dé)不(bù)将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的(de)有钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业(yè)主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能(néng)没你想(xiǎng)象的那(nà)么简单。

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　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个(gè)位于海淀(diàn)核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国(guó)信达(dá)在京(jīng)东拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债权总额(é)高(gāo)达(dá)近47亿，该项(xiàng)目(mù)的(de)抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述(shù)不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司北京市分公司(sī)（下称中国信达(dá)北分），处置(zhì)的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公司是(shì)共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道(dào)，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户(hù)，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果该报(bào)道属实(shí)，说明(míng)这(zhè)些房子实(shí)际上都是卖出去了的(de)，是(shì)有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什么中国信(xìn)达(dá)的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是(shì)“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没(méi)有(yǒu)网签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经的(de)报(bào)道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这75套(tào)房子(zi)抵押(yā)出去(qù)，现在(zài)还没资金解(jiě)抵押(yā)，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地(dì)产(chǎn)自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支(zhī)付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转让这笔不(bù)良(liáng)债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没(méi)准还是(shì)债(zhài)主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规定，民事执行(xíng)中，业(yè)主已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过户(hù)手续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出(chū)执行(xíng)异议(yì)申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查封，同(tóng)时(shí)可以联合起诉开发(fā)商，要求退还(hái)购房(fáng)款或办理房产(chǎn)证，并(bìng)承(chéng)担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民(mín)法院关于商品房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房(fáng)人的优先(xiān)权：

　　商品房消费(fèi)者以(yǐ)居住(zhù)为目的购买房(fáng)屋并(bìng)已支付全(quán)部价款，主张其(qí)房屋(wū)交付(fù)请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一(yī)审法庭辩论终结前(qián)已(yǐ)实际(jì)支付剩余价(jià)款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是(shì)个烫(tàng)手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回本，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公(gōng)司中国信(xìn)达(dá)申请不良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信托有(yǒu)限责任公司成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其(qí)他房企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有很(hěn)大规模(mó)，也没(méi)有(yǒu)很高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)就以神(shén)秘高(gāo)端(duān)的姿态(tài)杀入(rù)市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起来(lái)的五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵(kē)成本超6万的成年(nián)银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它(tā)，对手是当时(shí)有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万(wàn)柳书(shū)院虽(suī)然已经推出(chū)了8年之(zhī)久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸(xī)引了(le)不少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了(le)，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾(céng)深挖(wā)出背后的中赫集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发商(shāng)到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并不(bù)好(hǎo)走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝试(shì)过(guò)多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此(cǐ)拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部(bù)全部(bù)股权。如果北京国(guó)安的估值(zhí)一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京国安(ān)，总计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许会感叹：孙悟空真实存在过吗g>卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质权(quán)人(rén)包括海金商业(yè)保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山(shān)东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国(guó)安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的(de)经营状况(kuàng)却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列被执行人，执(zhí)行标的(de)高达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书确定义务，上述(shù)被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安，目前幸(xìng)免于难。不过(guò)在实控(kòng)人都(dōu)成为老赖的(de)情况下(xià)，被执行10个多(duō)亿的(de)北京(jīng)国安，又(yòu)如何能独(dú)善其身？

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